[고준석의 實戰投資]DMZ 隣近 未來投資 價値는
法院 競賣에 올라온 京畿 파주시 炭縣面 오금리 土地 情報. 最初鑑定價 2億5248萬8000원에서 30% 떨어진
1億7674萬2000원이 最低入札價로 나와 있지만 未來 價値는 그리 높지 않다. 低廉한 競賣 賣物도 軍事施設保護區域 및
制限保護區域 與否를 確認해야 한다. 新韓옥션SA 提供
고준석 신한은행 不動産投資諮問센터長
京畿道 接境地域에 投資 目的으로 買收할 땅을 찾던 主婦 Y 氏(46)는 最近 2月 12日 2次 賣却期日을 앞두고 있는 京畿 파주시 炭縣面 오금리에 所在한 땅(고양지원 事件番號 2018-6361)을 發見했다. Y 氏는 南北關係가 漸次 좋아지고 軍事施設保護區域도 解除되는 趨勢여서 야트막한 野山 밑에 자리 잡은 이 1706m² 規模의 땅을 買收한 뒤 10年 程度는 묻어둘 생각이다.
Y 氏는 곧바로 登記簿를 確認하고 權利分析에 들어갔다. 1順位 根抵當權, 2順位 競賣開始決定(强制競賣) 順이었다. 登記簿에 公示되는 모든 權利는 競賣로 消滅되는 權利다. 最初鑑定價 2億5248萬8000원에서 30% 떨어진 狀態(1億7674萬2000원)이며 地目은 前(田)이다. 用途地域은 計劃管理地域이고 用途區域은 制限保護區域이다. 이 땅의 未來 價値는 果然 얼마나 될까?
아무리 땅을 싸게 산 境遇에도 그 땅의 未來 價値가 없다면 競賣 投資에 失敗한 것이다. ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싸게 사는 것만이 能事는 아니다. 競賣를 통해 不動産을 아무리 싸게 買收했어도 價格이 오르지 않으면 投資에 큰 意味가 없다. 競賣로 不動産을 買收하는 가장 큰 長點은 時勢보다 20∼30% 싸게 살 수 있다는 點이다. 競賣로 사더라도 땅의 未來 價値를 따지는 것은 權利分析보다 더 重要하다.
軍事施設保護區域은 軍事基地 및 軍事施設을 保護하고 軍事作戰을 원활하게 遂行하기 위한 地域으로, 國防部 長官이 定한다. 이 區域에서는 民間人의 出入이나 軍事 活動을 妨害하는 各種 建築 行爲가 嚴格히 制限되거나 禁止된다. 이러한 用途區域은 땅을 所有하고 있어도 建物 짓기가 까다롭다.
軍事施設保護區域은 統制保護區域과 制限保護區域으로 나뉜다(군사기지 및 軍事施設 保護法 第1條). 統制保護區域은 高度의 軍事 活動 保障이 要求되는 곳이다. 軍事分界線 隣接地域 卽, 民間人 統制線 以北 地域을 말한다. 여기에 重要한 軍事基地 및 軍事施設의 崔外郭 境界線으로부터 300m 範圍 以內의 地域을 統制保護區域으로 定한다. 다만, 防空基地(對空防禦 任務를 遂行하기 위하여 地對空 武器 等을 運用하는 基地)의 境遇에는 崔外郭 境界線으로부터 500m 範圍 以內의 地域까지 定할 수 있다.
制限保護區域은 軍事作戰의 원활한 遂行을 위하여 必要한 地域과 軍事基地 및 軍事施設의 保護 또는 地域 住民의 安全이 要求되는 地域이다. 主로 軍事分界線 南쪽 25km 範圍 以內의 地域 中 民間人 出入統制線 以南 地域에 指定된다(군사기지 및 軍事施設 保護法 第6條). 여기에서 統制保護區域은 制限保護區域보다 規制가 嚴格한 便이다.
萬若 軍事施設保護區域이 解除된다면 該當 土地의 活用度는 높아진다. 地域 住民과 觀光客의 利用에 不便함이 없도록 民間人 出入統制線의 民間人 出入 節次도 簡素化되며 軍과 協議 없이 建物 新築 및 開發도 할 수 있다.
그런데 非武裝地帶(DMZ) 接境地域은 自然生態系가 잘 保全된 곳이라 生態保全地球나 自然環境保全地域 等 二重 三重으로 規制되고 있는 땅이 많다. 軍事施設保護區域 解除가 곧바로 그 地域의 開發로 이어지거나, 未來 價値가 좋아지는 것은 아니라는 意味다. 따라서 DMZ 接境地域의 境遇 競賣로 나온 땅이라고 해서 無酌定 投資하는 것은 止揚해야 한다.
고준석 신한은행 不動産投資諮問센터長
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