最近 發表된 美國 1月 消費者物價 統計는 債券市場 參加者들에게 相當한 衝擊을 줬다. 인플레이션 壓力이 弱化되리라는 豫想과 달리 消費者物價指數(CPI)가 前年 對比 3.1% 上昇하며 市場 展望値인 2.9%를 웃돌았기 때문이다. 特히 變動性이 큰 食料品과 에너지를 除外한 物價, 이른바 根源 인플레이션이 前年 同期 對比 3.9% 上昇하는 等 市場 參加者들의 豫想値를 훌쩍 뛰어넘었다.

집貰 物價 꺾이지 않는 理由

美國 聯邦準備制度理事會(聯準)의 거듭되는 金利引上에도 인플레이션 壓力이 鈍化되지 않은 原因은 ‘집貰 物價(shelter price)’ 不安에서 찾을 수 있다. ‘그래프1’을 보면 全體 消費者物價指數는 3.1% 上昇했지만 집貰를 除外한 物價는 單 1.5% 上昇에 그친 것으로 나타났기 때문이다.

그렇다면 美國 집貰 物價는 왜 꺾이지 않을까. 美國 집貰 物價는 크게 賃貸料와 住宅 價格 變動率(Owners’ Equivalent Rent·OER)로 區分해서 볼 수 있는데, 最近 美國 金融情報業體 너드월렛 報告書에 따르면 1月 新規 賃貸料 上昇率은 3.4%에 그친 것으로 나타난다. 結局 最近 美國 집貰 物價 上昇은 大部分 賃貸料가 아닌 OER 때문에 나타난 것이라고 할 수 있다. 實際 消費者物價에서 賃貸料는 그 比重이 7.7%지만, OER은 26.8%에 이른다.

이 대목에서 잠깐 OER에 對해 說明하자면 OER은 住宅 保有者의 機會費用을 測定한 것이라고 할 수 있다. 經濟學的 觀點에서 住宅 保有者는 銀行 利子所得을 올릴 機會를 抛棄한 것이라고 볼 수 있기 때문이다. 最近 OER이 6.3% 急騰한 理由가 여기에서 다 說明된다. 2021年 末부터 美國 利子率이 急騰한 데다 住宅 價格도 꾸준한 上昇勢였기에 住宅 保有 機會費用 亦是 上昇할 수밖에 없었던 것이다.

問題는 過去가 아니라 앞으로 OER이 어떤 모습을 할 것인가인데, 多幸히 緩慢한 下落 可能性이 높아지고 있다. 市場金利가 高點 對比 많이 내려왔고, 美國 住宅 價格 上昇 彈力도 鈍化되고 있어서다. ‘그래프2’는 美國 住宅 價格과 OER의 關係를 보여주는 것으로, 住宅 價格 變動이 約 1年 以上 先行하는 것을 알 수 있다.



이런 現象이 나타나는 理由는 美國 政府가 住宅 價格 變化를 公正하게 測定하고자 努力하기 때문이다. 最近 去來된 賣買 1件에서 집값이 下落했다고 모든 地域 집값이 떨어진 것으로 看做하면 公正性에 問題가 생긴다. 따라서 美國 勞動部는 OER을 測定할 때 愼重을 期하고 市場에서 去來되는 住宅 價格 變化를 늦게 追跡하는 傾向이 있다.

聯準, 金利 서둘러 내릴 理由 없어

이런 點에서 볼 때 美國 인플레이션은 頂點을 지났고 2024年 꾸준히 떨어질 可能性이 크다. 집貰를 除外한 物價上昇率이 1% 中盤臺에서 安定된 모습을 보이는 데다, 집貰도 조금씩 떨어질 것으로 豫想되기 때문이다. 그렇다면 연준의 金利引下가 臨迫했다고 豫想해도 될까.

이 質問에 ‘예’라고 對答하기는 쉽지 않다. 聯準 立場에서는 金利를 서둘러 내릴 理由가 없어서다. 5% 中盤臺 政策金利를 維持하는데도 住宅市場이 安定的이고 株式市場은 歷史上 最高値를 更新하고 있는데, 萬에 하나 金利引下를 契機로 株價가 로켓처럼 치솟으면 뒷堪當을 누가 하겠는가. 따라서 연준의 金利引下는 어쩌면 下半期로 넘어갈 可能性도 있다고 본다.

金利引下 期待가 消滅될 境遇 資産市場도 影響을 받을 確率이 높다. 무엇보다 最近 나타난 債券金利 反騰이 金利引下 遲延 可能性을 反映한 것으로 보이며, 株式市場도 期待 水準의 調整 過程을 거칠 것으로 豫想된다. 勿論 러시아-우크라이나 戰爭 終熄 같은 外部 好材가 發生한다면 언제든 展望이 빗나가겠지만, 現 狀態라면 聯準이 달아오른 資産市場에 찬물을 끼얹고 싶어 할 수 있다는 것을 銘心하자.

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}