年初 政府의 ‘1·10 不動産對策’ 發表로 再建築 投資에 對한 關心이 커졌다. 再建築 아파트는 周邊 인프라가 잘 갖춰진 데다, 整備事業이 끝나면 住居 便宜性과 投資價値가 높아지는 等 두 마리 토끼를 노릴 수 있다. 그렇기에 아파트 投資에서 1順位 投資處로 꼽혀왔다. 그러나 最近 아파트 建築費가 急騰하면서 再建築 團地마다 工事費 引上을 놓고 組合과 施工社 間 摩擦이 이어지고 있다. 게다가 一般分讓가 審査 規制도 强化돼 組合員 分讓價가 一般分讓價와 비슷하거나 오히려 비싸지는 現象도 나타난다. 不安定한 市場 狀況에서 投資者가 參考할 만한 再建築 投資 3大 原則을 整理했다.

再建築, 一般分讓 物量 確保가 核心

1 大型 坪型 比重이 큰 團地를 擇하라

오래된 아파트 時勢가 비싼 理由는 再建築 期待感 때문이다. 旣存 所有者(組合員)들은 再建築을 통해 費用 負擔을 줄이고 넓은 새 아파트로 移轉하길 願한다. 住居 滿足度가 높아지고 投資價値度 上昇하기에 再建築을 흔히 黃金알을 낳는 거위에 比喩하기도 한다. 따라서 再建築 投資處를 고를 때는 아파트가 向後 再建築으로 얼마나 價値가 上昇할지에 焦點을 맞춰야 한다.

假令 垈地面積이 藥 3300㎡(1000坪)인 團地에 容積率 200% 아파트가 지어졌다면 延面積은 6600㎡(2000坪)가 될 것이다. 이 團地 容積率이 300%로 올라 延面積 9900㎡(3000坪) 團地가 된다고 假定해보자. 그리고 같은 條件에서 A團地는 專用面積 60㎡ 以下 小型 坪型 72채만으로, B團地는 專用面積 85㎡ 超過인 大型 坪型 43채로만 이뤄졌다고 치자. 두 但只 組合員이 再建築으로 國民住宅坪型(國坪)인 專用面積 85㎡ 새 아파트에 入住하고 싶다면 事業性은 各各 어떨까. 共히 再建築으로 延面積 9900㎡에 國民住宅坪型 아파트 91채(附帶施設 除外하고 延面積 中 90%에 아파트가 建設된다고 家庭)가 지어진다고 豫想할 수 있다. 여기서 A團地는 組合員 몫 72채에 各各 于先 分讓權을 주고 남은 19채가 一般分讓 對象이 된다. B團地는 91채 中 組合員 몫 43채를 除外한 48채가 一般 請約者에게 供給된다.

筆者가 提示한 事例는 多少 極端的 시뮬레이션 結果지만, 最近 小型 坪型 團地의 再建築 推進 過程에서 追加 負擔金 論難이 생기는 理由를 알 수 있다. 組合員 立場에선 一般分讓 物量이 많아야 追加 負擔金을 줄일 수 있다. 그런데 再建築으로 늘어나는 容積率이 크지 않음에도 坪型을 늘려가겠다는 組合員의 要求가 적잖다. 이 境遇 一般分讓 物量이 줄어 組合員 負擔이 늘어나고, 結果的으로 事業性이 떨어진다.


2 分讓價 높은 곳을 擇하라

最近 相當數 再建築 團地에서 눈에 띄는 現象이 建築費 上昇에 따른 組合과 施工社 間 葛藤이다. 요즘 서울 再建築 團地 工事費는 3.3㎡當 最小 800萬 원臺다. 過去 3.3㎡當 500萬∼600萬 원에 施工 契約을 맺은 施工社가 연이어 工事費 引上을 要求한다고 한다. 假令 서초구 반포地區의 ‘再建築 大魚’ 반포 住公1團地 1·2·4주구 施工社인 현대건설은 最近 組合에 人件費·資材費 引上과 設計 變更 等을 理由로 總 4兆 원 工事費를 請求했다. 當初 契約한 2兆6000億 원에서 55%(1兆4000億 원) 오른 金額이다. 송파구 蠶室 晋州아파트의 境遇 施工社인 삼성물산과 HDC현대산업개발이 지난해 4月 3.3㎡當 510萬 원이던 工事費를 660萬 원으로 올렸다. 그런데 文化財 發掘에 따른 工事 遲延, 外國産 마감材 選定 等으로 또다시 工事費를 889萬 원으로 올려달라고 要求하면서 組合과 葛藤을 빚고 있다. 송파구 蠶室 우성4次는 ‘工事費 3.3㎡當 760萬 원’ 條件에 두 次例나 施工社 選定이 流札되자 工事費를 810萬 원으로 올려 早晩間 再公告할 計劃이다.



最近 建築費가 急激히 上昇하고 分讓價上限制에 따른 分讓價 審査도 强化되면서 組合員 分讓價와 一般分讓가가 逆轉되는 狀況마저 생기고 있다. 一般分讓가는 周邊 時勢 水準으로 制限되는 狀況에서 組合員은 工事費 上昇으로 늘어난 費用을 堪耐해야 하기에 再建築事業의 收益性이 흔들리고 있는 것이다. 建築費 上昇은 全國이 같은 狀況임에도 再建築 團地마다 溫度差를 보이는 理由는 무엇일까. 再建築 後 周邊 時勢 또는 그 以上 價格이 오를 것으로 豫想된다면 現 建築費가 비싸도 高級化 戰略으로 旋回해 價値를 높일 수 있다. 그렇지 않은 곳은 높은 分讓價가 未分讓 事態로 連結되고 結果的으로 組合의 金融費用 增加로 이어질 可能性이 크다.

組合員-一般分讓가 逆轉도

現在 서울에서 分讓價上限制가 適用되는 江南·瑞草·送波·용산구는 再建築 一般分讓가가 特히 더 嚴格히 規制된다. 그러나 이들 地域은 比較 對象인 新築 高級 但只 價格이 비싸고, 境遇에 따라 後分讓 方式을 擇해 分讓價上限制 負擔을 避해 가기도 한다. 反面 分讓價上限制가 適用되지 않아도 價格 上昇 期待値가 높지 않은 境遇에는 높은 分讓價가 事業 推進에서 深刻한 걸림돌로 作用한다. 따라서 價格 上昇 期待感이 크고, 需要者가 選好하는 立地 環境을 갖춘 곳이 再建築事業에서 有利하다.

1月 31日 서울 강남구 鴨鷗亭3區域의 槪略的인 推定 負擔金이 公開됐다. 狎鷗亭아파트地區는 總 6個 區域으로 나뉘어 再建築을 進行한다. 2·3·4·5區域이 서울市 迅速統合企劃에 參與해 再建築을 推進하고 있다. 現代 1~7次와 10·13·14次, 大林빌라트가 位置한 3區域은 36萬187㎡ 面積으로 狎鷗亭洞 最大 規模다. 狎鷗亭3區域 再建築 設計者 側이 組合員 意見 收斂 過程에서 添附한 推定 負擔金 資料에 따르면 現在 30坪型臺를 所有한 組合員이 34坪型을 申請할 境遇 追加 負擔金은 約 3億 원으로 推算된다. 40坪型臺 所有 組合員이 40坪型臺를 申請하면 6000萬 원을 더 내야 하지만, 34坪型을 申請한다면 3億9700萬 원을 還給받는다.


3 작게 사서 크게 늘려가라

狎鷗亭3區域 아파트를 現 時點에 買入한다고 假定할 境遇 작은 坪型을 사서 追加 負擔金을 내는 게 유리할까, 아니면 큰 坪型을 買入한 後 還給받는 게 좋을까. 狎鷗亭3區域 아파트 43坪型을 46億 원, 64坪型을 70億 원에 買入했다고 假定해보자(취득세 包含 3.3㎡當 1億700萬 원 基準). 現在 알려진 追加 負擔金을 適用하면 43坪型을 買入해 40坪型臺를 申請하면 實際 投資費는 48億1100萬 원(3.3㎡當 1億2000萬 원)이다. 같은 條件에서 62坪型을 申請할 境遇 17億4000萬 원을 더 내야 해 實際 投資費는 65億 원(3.3㎡當 1億470萬 원)李 된다. 反面 63坪型을 買入해 40坪型을 申請하면 14億5000萬 원을 돌려받게 돼 投資費는 56億2600萬 원(3.3㎡當 1億4065萬 원)이다. 같은 條件에서 62坪型을 申請하면 73億 원(3.3㎡當 1億1783萬 원)을 내야 한다.

筆者의 시뮬레이션은 容積率이나 工事費 等 變數에 따라 實際와 差異가 날 수 있지만, 3.3㎡當 投資費를 換算해 整理하면 이렇다. 43坪型 買入→62坪型 申請(1億470萬 원·以下 3.3㎡當 價格) ＜ 63坪型 買入→62坪型 申請(1億1783萬 원) ＜ 43坪型 買入→40坪型 申請(1億2029萬 원) ＜ 63坪型 買入→40坪型 申請(1億4065萬 원) 等으로 投資金이 높아지는 것을 確認할 수 있다. 여기서 우리는 重要한 敎訓을 얻게 된다. 再建築 아파트는 價値 上昇 期待感이 反映돼 時勢가 비싸지는 만큼 可及的 작은 坪型을 산 後 買入한 것보다 큰 坪型으로 옮겨가는 게 가장 利益이 된다는 點이다.

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}