‘造物主 위의 建物主 되기.’ 低金利-低成長 時代를 살아가는 大多數 사람의 로망이 아닐까. 投資金이 不足해 建物主 꿈을 일찌감치 抛棄한 이라면 政府가 施行 中인 ‘집主人 賃貸住宅 事業’으로 눈을 돌려보자.

不規則한 輸入 탓에 老後가 늘 걱정이던 自營業者 A(40)氏. 安定的인 固定收益원을 찾던 그가 마지막으로 選擇한 것은 政府가 施行하는 ‘집主人 賃貸住宅 事業’이다. 3億 원짜리 住宅을 賃貸用으로 買入하면서 집값의 50%는 住宅都市基金에서 破格的인 年 1.5% 低金利로 融資를 받고, 賃借人인 LH(韓國土地住宅公社)로부터는 保證金으로 9000萬 원을 받았다. 이렇게 A氏가 政府로부터 支援받은 金額은 總 2億4000萬 원. 結果的으로는 A氏는 資本金 6000萬 원으로 집主人이 됐다. 利子 負擔金을 除하고도 每달 一定 金額의 固定收益이 發生한 셈. A氏는 비록 時勢보다 조금 적은 賃貸料가 아쉽기는 하지만, 空室 걱정 없이 每달 꼬박꼬박 入金되는 賃貸料가 만족스럽다.

賣買價格 20%로 建物主 可能?

國土교통部에서 施行하는 집主人 賃貸住宅 事業은 집主人에게 낮은 金利(最低 1.5%)로 住宅 新築·修理·買入費를 支援해주는 代身, 該當 住宅의 賃貸料를 時勢의 85% 水準으로 低廉하게 策定해 供給하는 事業이다. 집主人은 低廉한 費用으로 保有한 집을 個·補修하거나 新築 또는 購買해 固定的인 賃貸 收益을 創出할 수 있고, 貰入者는 時勢보다 低廉한 賃借料로 집을 求할 수 있어 ‘누이 좋고 妹夫 좋은’ 一種의 公共事業이다.?

該當 事業은 크게 ‘집主人 建設·改良方式’과 ‘집主人 買入方式’으로 나뉜다. 집主人 建設·改良方式은 竣工 後 10年이 지난 單獨 또는 多家口住宅을 허물거나 建築物이 없는 土地에 낮은 金利의 融資를 利用해 1~2人用 住宅을 新築해 賃貸하는 自律建築型과 竣工 後 20年 以內 住宅을 塗褙·壯版 交替·化粧室 改良 等 單純 修繕 後 賃貸하는 경수선型이 있다.



집主人 買入方式은 所有한 住宅이 없는 사람이 賃貸用으로 住宅을 買入할 수 있도록 支援하는 形態다. 多家口住宅 等 共同住宅 買入費用을 政府로부터 싼 金利에 빌릴 수 있다. 賣買費用의 最大 80%까지 支援 可能해 집값의 20%만 있으면 自己 名義로 된 집을 가질 수 있다.

LH(或은 民間業體)는 두 가지 方式 모두에서 該當 住宅의 賃借人이 돼 賃貸 管理를 專擔한다. LH는 全代를 통해 確保한 月賃貸料를 집主人에게 돌려준다. 單, 賃貸管理 手數料와 融資金 償還金 等을 빼고 나머지 金額을 支給한다. 融資金 償還 方式이 元利金均等分割償還 또는 元金混合償還인 境遇가 이에 該當한다. 집主人 買入方式에서 滿期一時償還을 選擇한 이는 融資金 償還金을 빼지 않은 賃貸料를 받을 수 있다. 確實한 事實은 空室 與否와 相關없이 집主人은 LH로부터 每달 꼬박꼬박 月貰를 받을 수 있다는 點이다.

5月 22日 本格的인 事業 擴大를 앞둔 집主人 賃貸住宅 事業은 이미 지난해 全國에서 집主人 建設·改良方式 6個 洞, 집主人 買入方式 14家口를 對象으로 示範事業을 進行했다. 國土交通部 住宅整備科에 따르면 집主人 賃貸住宅 事業의 收益率(집主人 基準)은 5~6%臺인 것으로 나타났다. 現在 一般 오피스텔의 賃貸 收益率이 平均 4%臺인 것을 勘案하면 나쁘지 않은 結果이지만, 政府는 좀 더 많은 參與를 督勵하고자 旣存 制度에서 몇 가지 變化를 줬다.

먼저 賃貸料 時勢를 旣存 80%에서 85%로 올려 집主人의 實質 收益率을 7% 線까지 높이겠다는 方針이다. LH가 一括하던 賃貸管理에도 民間業體가 參與할 수 있게 됐는데, 이 境遇 賃貸料를 時勢 對備 最大 90%까지 받을 수 있다. 賃貸料 算定에 實去來價 水準을 反映하고자 한국감정원 市勢 資料를 活用한다.

据置 期間, 賣却 條件 等도 꼼꼼히 따져야

賃貸 家口 크기도 終戰 20㎡ 以下에서 50㎡ 以下로 넓어져 賃貸市場에서 人氣가 높은 투룸을 建設할 수 있다. 融資 限度 또한 집主人 建設·改良方式의 境遇 多家口 建設은 棟當 2億 원에서 3億 원으로, 共同住宅 建設은 戶當 4000萬 원에서 6000萬 원으로 上向 調整됐다. 집主人 買入方式은 從前과 同一하게 多家口는 東黨 4億 원(建物 基準), 戶當 8000萬 원 限度를 維持한다. 아파트처럼 部分 登記가 可能한 共同住宅의 境遇 戶當 融資를, 部分 登記가 안 되는 多家口住宅 等은 1棟을 基準으로 한다. 多世帶 外 都市型生活住宅 等도 建設할 수 있도록 許容했다. 또한 取得稅가 全額 免除되고, 財産稅는 課稅標準에 따라 家口別로 賦課되는데 專用面積 40~50㎡ 區間裏面 總 75% 減免받을 수 있다.??

該當 事業에 參與할 때 반드시 留念해야 할 事項도 있다. 먼저 집主人 賃貸住宅 事業은 基本的으로 8年間 維持해야 한다. 그 後에는 融資金을 모두 償還해야 하고, 집主人이 願할 境遇 2年 單位로 延長 可能하다. 同一한 條件으로 第三者에게 讓渡할 수도 있는데, 單 8年 期間을 채우지 않고 讓渡할 境遇 融資金을 一時 償還해야 하며 違約金이 發生할 수도 있다.

또한 모든 住宅 賣買價 그렇듯 賃貸 事業을 終了하고 싶을 때 賣却이 잘될지에 對해서도 苦悶해야 한다. 政府가 賣却까지 保障해주지는 않기 때문이다. 結局 立地와 住宅價格 推移, 周邊 不動産市場 等을 考慮해 選擇해야 한다.

올해부터 새로 追加된 民間提案型 事業은 집主人과 民間業體가 直接 協議해 事業計劃書를 作成하고 韓國鑑定院의 事業 妥當性 評價를 通過해야 年 1.5% 金利로 融資를 받을 수 있다. 單, 民間業體의 多樣性을 積極 活用하자는 趣旨 아래 傳貰, 準傳貰, 準月貰 等 여러 賃貸 形態가 可能하다. 周邊보다 低廉한 時勢로 이러한 賃貸住宅을 利用하고 싶다면 LH地域本部에서 進行하는 賃借人 募集을 參考하면 된다. 마이홈 인터넷 홈페이지(www.myhome.go.kr)에서도 집主人 賃貸住宅 事業으로 運營하는 곳을 찾을 수 있다.