“再建築 後 屯村住公의 未來 價値를 考慮하면 分讓價가 그리 비싸다고 할 수 없다. 早晩間 서울 市內 新築 아파트 供給量이 바닥을 칠 展望이다. 그만큼 不動産市場에서 屯村住公의 位相은 더 높아질 것으로 보인다.”(김제경 투미不動産컨설팅 所長)

“貨物連帶 罷業이 언제까지 繼續될지 모르겠으나 竣工·入住에 큰 蹉跌이 생기진 않을 듯하다. 最近 不動産 景氣가 좋지 않지만 立地 等을 考慮하면 分讓도 圓滑히 이뤄지지 않을까 싶다.”(둔촌주공 再建築 組合員 A 氏)

‘檀君 以來 最大’ 再建築 事業으로 일컬어지는 서울 江東區 屯村住公아파트(올림픽파크 抛레온) 請約을 앞두고 不動産市場의 耳目이 集中되고 있다. 뛰어난 立地 條件과 大團地 프리미엄이 强點이다. 12月 1~4日 運營되는 見本住宅(모델하우스) 訪問 豫約에 1萬4000餘 名이 몰리는 等 興行 兆朕이 感知된다. 다만 沈滯된 不動産市場과 各種 規制가 걸림돌이다.

1萬2000채 規模 國內 最大 아파트 團地

1980年 入住한 遁村住公은 元來 아파트 145個 桐 5930채 規模의 大團地였다. 再建築 後 들어설 올림픽파크 抛레온은 85個 桐 1萬2032채 規模로, 國內 最大 아파트가 될 展望이다. 遁村住公은 그間 높은 期待感 못지않게 險難한 再建築 過程을 거쳤다. 2000年代 들어 本格的으로 再建築 論議가 이뤄졌으나 오랫동안 난항하다 2017年 管理處分認可를 받고 住民 移住가 始作됐다. 올해는 分讓價 算定을 놓고 組合과 施工事業團의 葛藤으로 工事가 中斷되는 等 內訌이 이어졌다.

遁村住公 再建築組合이 11月 25日 낸 入住者 募集公告에 따르면 3.3㎡當 分讓價는 3829萬 원으로 專用面積 84㎡ 基準 12億3600萬~13億2040萬 원으로 策定됐다(표 參照). 取得稅 等 追加 費用을 勘案하면 實際 必要한 資金은 14億 원이 넘을 展望이다. 隣近 송파구 代表 團地로 꼽히는 헬리오시티의 같은 面積 市勢(11月 24日 實去來價 17億6000萬 원)와 比較하면 3億~4億 원 價格이 낮다. 全體 1萬2032채 中 組合員 몫을 除外한 一般分讓 物量은 4786채로, 專用面積 基準 各各 29㎡ 10채, 39㎡ 1150채, 49㎡ 901채, 59㎡ 1488채, 84㎡ 1237채다. 84㎡ 超過 坪型臺(109~167㎡) 物件은 모두 組合員 몫이다. 請約은 12月 5日 特別供給(特供)을 始作으로 6日 1順位 該當 地域 → 7日 1順位 其他 地域 → 8日 2順位 日程으로 進行된다. 當籤者 發表는 12月 15日이며 契約 期間은 2023年 1月 3~17日이다.



專門家들은 大體로 遁村住公 分讓이 完販될 것으로 展望했다. 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “遁村住公 分讓은 ‘完販’되리라 본다”고 말했다. 金 所長은 “當場 分讓價를 두고 豫想보다 비싸다는 意見도 있으나 立地 價値를 考慮하면 오히려 低廉하다고 할 수 있다”면서 “遁村住公은 같은 江東區 團地보다 이웃한 松坡區 헬리오시티에 比肩할 수 있을 程度로 不動産 價値가 優秀하다”고 덧붙였다. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所 所長은 “不動産 商品은 立地가 가장 重要한데, 그런 面에서 둔춘주공은 별다른 分析이 必要치 않을 程度로 좋은 立地”라며 “分讓이 안 될 理由가 없어 보인다”고 말했다. 그는 “現在 江東區 大將株로 꼽히는 高德그라시움보다 立地가 優秀하면서도 隣近 헬리오시티보다 低廉한 것이 魅力”이라면서 “그間 내 집 마련을 꿈꾸며 數年間 아껴온 請約通帳 數萬 個가 몰릴 것으로 豫想된다”고 덧붙였다.

“新規 供給 不足으로 位相 더 높아질 것”

屯村住公의 長點은 뛰어난 立地 條件이다. 江北 中心으로 통하는 서울地下鐵 5號線 遁村洞驛과 康男으로 連結되는 9號線 遁村五倫役을 同時에 利用할 수 있어 交通이 便利하다. 올림픽公園 같은 大規模 綠地는 勿論, 위례초·遁村初, 東北中高校가 隣接해 住居·敎育環境도 優秀하다. 여기에 國內 最大 規模 團地 프리미엄을 考慮하면 旣存 江東區 大將株로 꼽히는 高德그라시움은 勿論, 헬리오시티에 比肩할 수 있다는 評價가 나온다. 김제경 所長은 “最近 不動産市場 萎縮으로 當分間 20億 원 突破는 어렵겠으나, 向後 서울 不動産市場에서 屯村住公의 位相은 獨步的日 것으로 보인다”며 다음과 같이 說明했다.

“遁村住公은 2025年 本格的으로 入住할 豫定이다. 只今의 不動産 下落場이 얼마나 持續될지 豫斷하긴 어려우나, 그때면 어떻게든 結論이 날 것이다. 當場 分讓價 13億 원도 周邊 主要 新築 아파트와 比較하면 低廉한 便이다. 最近 流動性 危機로 建設 初期 段階인 아파트 建設 現場은 工事가 멈출 可能性이 적잖다. 서울 市內 新築 아파트 供給量이 곧 바닥을 칠 것이라는 뜻이다. 새 아파트의 稀少價値가 높아지는 가운데 遁村住公이 더 注目받을 것이라 본다.”

다만 如前한 不動産 規制는 分讓을 希望하는 이에겐 걸림돌이다. 遁村住公은 文在寅 政府 時節 導入된 民間宅地 分讓價 上限制 適用 對象이다. 이에 따라 請約 當籤者에겐 2年 實居住(最初 入住 可能日부터) 및 8年 轉賣 制限(當籤者 發表日부터) 義務가 附與된다. 實居住 義務 違反 時 1年 以下 懲役 또는 1000萬 원 以下 罰金이 賦課되고 韓國土地住宅公社(LH) 側에 아파트를 分讓價에 넘겨야 한다. 請約에 當籤됐으나 實際 契約하지 않으면 向後 10年 동안 再當籤이 制限된다. 서울 全域이 投機過熱地區로 묶인 탓에 9億 원 超過 住宅은 特別供給 對象에서, 12億 원 超過 住宅은 中途金 貸出에서 除外되는 點도 留念해야 한다. 屯村住公의 境遇 이른바 國民坪型인 84㎡ 分讓價가 12億3600萬~13億2040萬 원으로 中途金 貸出이 不可能하고 特別供給 物量도 없다.

最近 인터넷 커뮤니티를 中心으로 遁村住公 設計가 口舌에 오르기도 했다. 84㎡ 一部 타입의 境遇 이웃한 집 廚房이 窓門을 통해 보이는 ‘부엌뷰’ 論難, 小型 坪型臺가 不動産市場에서 選好度가 낮은 複道式으로 設計됐다는 論難 等이다. 그렇지만 “複道式 아파트와 ‘이웃집 부엌뷰’ 같은 論難은 分讓 興行이나 向後 不動産 價値 面에선 그리 큰 리스크가 아니다”라는 게 專門家들의 大體的인 評價다.

貨物連帶 罷業으로 工事 遲延 不可避

遁村住公이 마주한 또 다른 變數는 11月 末 始作된 全國民主勞動組合總聯盟 公共運輸勞組 貨物連帶本部(貨物連帶) 罷業이다. 레미콘, 鐵筋 等 建設 資材 運送이 멈추면서 工事 遲延 憂慮가 높아지고 있다. 建設業界에선 遁村住公 再建築 工程도 蹉跌이 不可避할 것으로 본다. 建設業界 한 關係者는 “이番 週(11月 마지막 週)가 지나면 資材 供給 狀況이 더 深刻해질 수 있다”며 “屯村住公의 境遇 現在 이뤄지는 ‘大體 作業’李 마감 工程으로 보이는데 骨組 工事가 繼續 進行되지 않으면 限界가 있을 수밖에 없다”고 말했다. 遁村住公에서 30年 以上 살았다는 組合員 A 氏는 “組合員들이 貨物連帶 罷業에 따른 工事 遲延을 걱정하지만, 工事를 다시 始作하면서 日程에 어느 程度 餘裕를 둔 것으로 안다”면서 “이番 罷業이 얼마나 길어질지 모르겠으나 竣工이나 入住에 큰 蹉跌이 생길 程度는 아니지 않을까 싶다”고 말했다.

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