서울 瑞草區 ‘盤浦住公1團地(1·2·4주구)’는 좋든 싫든 全國區 스타가 됐다. 國內 最大 建設社로 꼽히는 현대건설과 GS建設이 再建築 事業 施工權을 놓고 血鬪를 벌이는 過程이 連日 言論을 통해 中繼됐기 때문이다. 結果的으로 現代建設이 最後 勝者가 됐다.
9月 27日 盤浦住公1團地 再建築組合은 서울 송파구 잠실실내체육관에서 共同事業者 選定 總會를 열고 組合員 2294名 가운데 2193名이 參與해 投票를 實施했고, 結局 1295名이 현대건설을 選擇하면서 受注戰은 幕을 내렸다. 이날 현대건설 社長과 任職員들은 舞臺에 올라가 組合員들에게 큰절을 했고, 體育館 入口에서도 組合 側 關係者와 現代建設 任職員들이 一列로 서서 손을 번쩍 들어 歡呼했다.
그러나 受注業體 發表 以後 受注 過程이 混濁했다는 批判이 이어졌다. 家口當 7000萬 원의 移徙費 提供 攻略, 組合員을 相對로 한 建設社의 接待, 建設社 間 相互 誹謗과 黑色宣傳 亂舞 等 事業權을 따내려고 建設社들이 지나치게 競爭했다는 것이다.
웬만한 職場人 年俸을 훌쩍 뛰어넘는 移徙費는 庶民에게 虛脫함과 喪失感을 주기 마련이다. 只今까지 再建築 事業에서 移徙費는 建設社 受注 過程에서 奏效한 구실을 해왔다. 서울 서초구 傍輩6區域 受注를 맡은 대림산업도 1000萬 원 無償 移徙費, 강남구 對峙2地區 受注를 맡은 롯데건설도 1000萬 원 無償 移徙費 提供을 내건 德에 事業權을 따냈다.
通常的으로 移徙費란 組合員이 再建築·再開發 公社 直前에 다른 집으로 移徙하고, 工事 後에는 새집으로 옮길 때 必要한 包裝移徙非 等 警備를 말한다. 大體로 施工社가 實費 水準에서 無償으로 提供한다. 이는 移住費와는 또 다른 槪念이다. 移住費는 組合員이 再建築·再開發 工事 期間 다른 집에 貰 들어 사는 데 必要한 前·月貰資金을 支援하는 費用을 말한다. 普通 組合이 周旋하고 組合員이 個人的으로 아파트 垈地 持分 等을 擔保로 銀行에서 集團貸出을 받는다.
包裝移徙비가 100萬~200萬 원인 것을 勘案할 때 移徙費 1000萬 원도 過한 水準이다. 過去에는 50萬~100萬 원 水準의 純粹 移徙費를 無償으로 志願했지만, 時間이 흐르면서 移住에 따른 全·月貰 保證金을 一部 支援하는 槪念으로 擴張됐다. 올해 初까지만 해도 1000萬 원 水準이었는데 現代建設이 盤浦住公1團地에 7000萬 원을 提示한 것은 그야말로 破格的 條件이다.
再建築판을 뒤집어놓으리란 非難이 쏟아지자 國土交通部(國土部)는 卽刻 意見을 내놓았다. 9月 21日 國土部는 法律 諮問 結果 현대건설의 移徙費 提案이 ‘都市 및 住居環境整備法’ 違反 餘地가 있어 是正을 指示했다고 밝혔다. 該當 法令 第11條 5項은 ‘누구든지 施工者의 選定과 關聯해 金品과 饗應, 또는 그 밖의 財産上 利益을 提供하거나 提供 意思를 表示할 수 없다’고 規定하고 있다.
國土部는 移徙費 7000萬 원에서 社會通念上의 移徙費를 超過한 部分은 理事 支援이 目的이 아닌, 事實上 ‘施工社 選定’을 目的으로 財産上 利益을 提供하려는 行爲에 該當해 違法 餘地가 있다고 본 것. 現代建設이 謙虛히 受容한다는 意見을 밝히며 一段落됐지만, ‘移徙費 名目이 아니어도 어떤 式으로든 提供하겠다’는 約束이 있었다는 얘기가 나돈다.
隣近 再建築 團地 建設社에 불똥 튀어
建設社 間 相互 誹謗도 적잖았다. ‘현대건설이 提示한 設計는 施工이 不可能해 事業이 遲延될 수밖에 없다’ ‘GS建設은 財務構造가 不實해 施工 리스크가 크다’ 等 黑色宣傳이 繼續됐다. 甚至於 9月 27日 施工社 選定 總會에서 各 建設社는 結果 發表에 앞서 프레젠테이션을 통해 相對 建設社의 施工 計劃案을 誹謗하는 데 熱中했다.
GS建設은 總會 當日 主要 朝刊新聞에 ‘都市 整備 營業 秩序回復을 위한 宣言’이라는 題目으로 廣告를 내고 ‘最近 再建築 等 都市整備 事業 受注戰에 있어 建設社 過剩營業 等의 問題로 論難이 發生하고 後進性을 指摘받고 있는 點에서 責任을 痛感하고 있다’며 ‘向後 再建築 施工權 確保에 失敗하는 일이 있더라도 違法 事例가 없도록 徹底한 指導와 團束을 履行하겠다’고 强調했다. 이는 相對 建設社와 달리 청렴하게 受注한다는 點을 强調한 高度의 弘報 戰略으로 읽혔다.
結果的으로 弘報·營業費 出血도 컸다. 盤浦住公1團地와 가까운 서울地下鐵 9號線 動作役, 舊반포驛은 두 會社가 내건 廣告 電光板으로, 길거리는 懸垂幕으로 塗褙됐다. 組合員을 相對로 高級 호텔에서 數次例 說明會를 열었고, 코스 料理와 膳物을 提供하기도 했다. 또 數十萬 원에 達하는 굴비膳物세트까지 돌았다. 두 會社가 事業을 따내려고 使用한 各種 弘報·營業비가 各各 500億 원에 이른다는 推定도 나온다.
현대건설 側은 이番 受注와 關聯해 競爭이 熾烈하긴 했지만 앞으로가 더 重要하다는 意見을 밝혔다. 이준성 弘報팀 課長은 “受注를 目標로 營業 活動費를 쓰는 것은 다른 事業도 마찬가지다. 一部 言論에 나온 弘報·營業費 500億 원은 會社가 決算한 것도 아닌데 根據가 뭔지 모르겠다. 移徙費 7000萬 원은 政府에서 是正 措置를 내렸기 때문에 撤回했고, 이와 關聯해 組合도 不滿이 없었다. 애初 無償 特化非 名目으로 配定된 金額이라 追後 工事費 負擔으로 이어지지도 않는다. 앞으로 設計를 確定하고 組合과 論議를 거쳐 事業을 잘 進行해가겠다”고 말했다.
현대건설이 내놓은 盤浦住公1團地 再建築 設計案은 現在 再建築 事業을 進行 中인 隣近 團地에도 影響을 미치고 있다. 호텔級 便宜施設, 屋上 인피니티 풀, 映畫館, 오페라하우스 等 高級 便宜施設이 但只 안에 들어서고, 中央道路를 가로질러 建物과 建物을 잇는 스카이브리지까지 設計안에 包含되면서 “우리도 저렇게 해달라”는 要求가 늘어가고 있기 때문이다.
實際로 한 블록 떨어진 아파트 統合 再建築 組合에서 비슷한 일이 벌어졌다. 該當 組合은 2015年 施工社를 三星物産으로 選定한 뒤 再建築을 推進하고 있다. 三星物産 側은 11月 30日 管理處分計劃 總會를 앞두고 아파트 設計眼科 이미지를 公開할 豫定이다.
그런데 該當 組合員들이 모인 인터넷 카페에서는 組合 側이 인피니티 풀 等 盤浦住公1團地 設計안에 包含된 一部 施設을 土臺로 建設社에 設計案 變更을 問議한 것으로 알려졌다. 이에 對해 建設社 側은 “인피니티 풀, 찜질房, 스파 等 特化施設은 住民 意見을 土臺로 反映할 수 있지만 工事費, 工事期間 等의 問題로 盤浦住公1團地 設計案처럼 할 수는 없다”는 意見을 밝혔다고 한다.
特히 大型 建設社들이 서울 江南·瑞草·송파구에서 올해 안에 再建築 事業權을 따내려고 破格的인 移住費 貸出 連帶保證, 移徙費 支援 等을 提示하는 狀況이 이어지자 該當 組合에서 ‘建設社를 다시 選定해야 한다’는 목소리도 나오고 있다. 이에 三星物産 側은 “施工社 契約 解止는 可能하다. 그러나 只今까지 無利子로 提供된 400億 원의 組合 運營費는 補償해야 할 것”이라고 밝힌 狀況이다.
현대건설의 盤浦住公1團地 再建築案은 向後 江南圈 再建築 施工社 選定에도 餘波를 미칠 것으로 展望된다. 現在 各 建設社는 來年 施行될 再建築 超過利益還收制를 避할 目的으로 올해 안에 事業權을 따내고자 熾烈한 競爭을 벌이고 있다. 여기에 현대건설의 破格 移住費 提示와 再建築案까지 겹치면서 建設社들에게 負擔으로 作用하고 있다.
롯데건설은 10月 施工社 選定에 나서는 江南圈 再建築 組合에 盤浦住公1團地 級의 破格 條件을 提示했다. 서초구 阪神4地區와 松坡區 미성·크로바아파트 再建築 組合에 ‘再建築 超過利益還收 負擔金 代納’ 條件을 提案한 것이다.
阪神4地區는 工事費가 1兆 원에 肉薄할 것으로 豫想돼 現在 나와 있는 再建築 團地 가운데 盤浦住公1團地 다음으로 事業 規模가 큰 곳이다. 하지만 올해 안에 管理處分認可를 申請하지 못해 來年 超過利益還收制를 適用받으면 稅金 579億 원을 組合이 負擔해야 한다. 롯데建設 側이 이를 代身 支援하겠다고 나선 것. 萬若 年內 管理處分認可를 申請해 超過利益還收를 避할 境遇에도 이에 該當하는 金額만큼 工事費에서 깎아주거나 組合員 移住 促進費로 家口當 2000萬 원을 支援하겠다는 代案까지 提示한 狀態다.
反面 GS建設은 破格 條件을 내걸지 않고 브랜드로 勝負한다는 計劃이다. 10月 15日 열리는 總會에서 組合이 GS建設과 롯데建設 中 어느 쪽 손을 들어줄지 關心이 모아지는 理由다.
또 롯데建設은 松坡區 미성·크로바아파트 再建築 組合에도 같은 條件을 내걸었다. 再建築 超過利益還收制가 適用될 境遇 負擔金 569億 원을 支援해주고, 이를 避할 境遇 工事費에서 該當 金額 削減, 家口當 移徙費 1000萬 원 提供, 移住 促進費 3000萬 원 支援 等 3가지 選擇案을 提示했다.
10月 11日 國土部는 建設社가 提示한 再建築 超過利益還收制에 따른 負擔金 貸納은 違法이라는 判斷을 내리고 是正措置 命令을 내렸다. 롯데건설은 이를 受容한다는 意見이지만, 負擔金만큼 工事費를 減額하는 條件과 關聯해서는 國土部의 言及이 없었기 때문에 그대로 推進할 公算이 크다.?
이 같은 셈法 德인지 롯데건설은 國土部 是正措置 命令이 있던 바로 그날 松坡區 미성·크로바아파트 施工社 選定 總會에서 GS建設을 꺾고 施工社로 選定됐다. GS建設은 阪神4地區와 마찬가지로 美聲·크로바아파트 再建築 組合에도 破格 條件을 提示하지 않았다. 롯데건설의 破格 攻掠이 組合員들을 움직인 것으로 보인다.
하지만 專門家들은 이런 破格 惠澤이 結局 分讓價 上昇으로 歸結될 것이라고 憂慮했다. 正大걸 法務法人 엘케이파트너스 辯護士는 “政府가 是正措置 命令을 내린 以上 法的으로 롯데건설이 超過利益還收制에 따른 負擔金을 支給하지 않겠다고 해도 問題될 것은 없다. 그러나 公約을 내걸었으니 建設社는 責任을 지기 위해서라도 工事費에서 負擔金을 除外해준든지, 無償으로 베란다 擴張을 해준다든지 措置를 取할 것으로 보인다”며 “그럼 費用은 고스란히 一般分讓價로 轉嫁되고, 집값 上昇 또한 避할 수 없을 것”이라고 말했다.
팔 수도, 빌릴 수도 없어 속 타는 組合員
組合員들이 建設社의 破格 攻掠에 觸角을 곤두세우는 理由는 8·2 不動産對策으로 進退兩難에 놓였기 때문이다. 過去 再建築 아파트 組合員 或은 貰入者들의 移住가 始作되면 建設社가 移住費를 無利子로 貸出해주고, 銀行圈 擔保貸出도 많게는 70%까지 可能했기 때문에 負擔이 적었다. 如此하면 組合員 地位를 承繼하는 條件으로 프리미엄을 붙여 팔 수도 있었다.
그러나 8·2 不動産對策으로 組合員들은 아파트가 다 지어질 때까지 어떻게든 資金을 마련해 組合員 分讓權을 들고 가야 한다. 投機過熱地區 내 再建築은 組合 設立 時點부터 組合員 地位 讓渡가 不可能해져 이를 살 사람이 없기 때문. 또한 投機過熱地區의 住宅擔保貸出은 집값의 40%까지만 可能해 移住費 或은 貰入者 傳貰資金을 마련하지 못한 이들의 근심이 깊어가고 있다.
2年 前 銀行圈 住宅擔保貸出을 最大限 빌려 新반포3次를 買入한 組合員 崔某 氏는 來年 上半期로 豫定된 移住를 생각하면 한숨부터 나온다. 貸出 負擔이 커 建設社에서 주는 移住費만으로 移徙해야 하는데 隣近 아파트 傳貰價格이 8億~10億 원 線이어서 엄두조차 내지 못하고 있는 것. 視野를 넓혀 隣近 地域 半傳貰까지 알아보고 있지만 現 生活圈을 維持하는 條件에서는 이것도 如意치 않다. 그는 “移住費에 期待를 걸었는데 이마저도 鑑定價의 40%까지만 可能하다고 한다. 鑑定價와 時勢가 4億 원 以上 差異가 나 서울 市內 웬만한 아파트 傳貰金도 안 된다. 親庭이 있는 京畿道로 나가야 할 판”이라고 말했다.?
再建築 아파트를 賃貸하고 있는 집主人도 狀況은 마찬가지다. 最近 한 인터넷 不動産 카페에는 ‘再建築 아파트 移住를 앞두고 賃借人에게 돌려줘야 할 保證金 마련이 如意치 않다’는 苦悶의 글이 續續 올라오고 있다. 移住費가 鑑定價의 擔保認定比率(LTV) 40%까지 提供되지만 建設社에 따라 追加로 移住費를 더 支給하는 境遇도 있어 組合員끼리 情報를 共有하기도 한다. 그러나 8·2 不動産對策 以後 再建築 規制가 强化됐고 政府가 事業 推進 過程을 監督하는 狀況에서 移住費를 保守的으로 策定하는 建設社가 늘었다. 이에 分讓權을 抛棄하고 現金 淸算을 考慮하는 組合員도 생기는 實情이다.
專門家들은 이들의 숨筒을 틔워줄 必要가 있다고 指摘했다. 고종완 韓國資産管理院長은 “移住를 앞둔 組合員들은 집값 上昇을 惹起하는 投機勢力이 아니다. 政府의 一括的인 不動産 規制로 그들의 발목을 잡는 것은 問題”라며 “가장 憂慮되는 이들은 傳貰金을 돌려받아야 하는 貰入者인데 자칫하면 訴訟까지 갈 수도 있다. 이로 인해 事業이 遲延되면 工事期間이 長期化되고 貸出 利子 增加 等 費用이 發生해 追後 一般分讓가가 올라가는 問題로 이어진다. 따라서 집主人들이 이를 마련할 수 있도록 貸出 基準을 調整할 必要가 있다”고 말했다.?
