每日 報道되는 日氣豫報처럼 코로나19 確診者 數 消息은 어느덧 日常이 돼버렸다. 世界的 行動經濟學者 로버트 실러는 最新作 ‘내러티브 經濟學’에서 입所聞으로 傳播되는 이야기(내러티브)가 大衆의 心理를 어떻게 傳染시키는지, 그로 인해 만들어진 經濟 사이클의 歷史的 變曲點은 무엇인지 說明한다. 또 글로벌 經濟機關 IMF(國際通貨基金)의 ‘景氣不況’ 豫測이 400番 以上 틀렸음을 例로 들면서 傳統的 統計 데이터 分析의 限界를 認定해야 한다고 主張한다. 실러는 美國의 代表的 住宅價格指數 ‘S&P/Case-Shiller 指數’를 만든 主人公으로, 데이터의 價値를 누구보다 잘 알고 있다. 그럼에도 입所聞을 통한 心理의 傳染이 京畿 豫測에 그 무엇보다 重要하다고 披瀝한다.

大韓民國 不動産市場 亦是 ‘心理 바이러스’가 팬데믹 水準이다. 지난해에는 아파트 賣買 去來價 統計 作成 以來 最大癡人 93萬 件을 記錄했다. 首都圈에서는 只今 사지 않으면 안 된다는 ‘패닉바잉 팬데믹’, 地域에서는 갈 곳 잃은 流動資金이 非規制地域으로 쏠리는 ‘投資 엑소더스 팬데믹’이 이러한 歷史的 記錄을 만들어냈다. 유튜브, 온라인 카페 等 소셜네트워크서비스(SNS)를 活用한 不動産 채널은 앞으로 더 많아질 것으로 보인다. ‘不動産 心理 바이러스’ 亦是 더 빠른 速度로 大衆의 心理를 파고들 것으로 豫想된다.

그나마 다행스러운 건 빅데이터 技術이 SNS에 담긴 大衆의 心理를 읽어내고 追跡할 수 있다는 點이다. 特히 檢索窓에 入力되는 檢索語를 통해 只今 大衆을 支配하는 ‘입所聞’이 무엇인지, 그리고 그 입所聞을 통해 大衆의 心理 變化는 어떻게 展開되는지 살펴볼 수 있다

‘집값展望’ 檢索語 增加하면 6個月 後 집값 오름勢 鈍化

不動産市場에서 最大 關心事인 ‘집값’과 密接한 聯關性을 갖는 檢索語는 ‘집값展望’이다. 집값展望 檢索語가 增加하면 普通 6個月 後 집값 오름勢가 鈍化하거나 下落하는 傾向이 있다. 집값이 不安할수록 사람들은 檢索窓에 ‘집값展望’을 檢索하면서 未來 不安을 떨치려 한다. ‘집값展望’ 檢索量은 지난해 10月 急騰해 올해 3月 頂點을 찍은 後 減少勢로 轉換돼 올해 上半期 집값 上昇을 내다보게 했다(그래프1 參照).



집값 이야기와 더불어 大衆의 입所聞에 오르내리는 主題는 ‘얼마나 去來됐느냐’, 卽 去來量이다. 首都圈 去來量과 密接한 相關性을 보이는 檢索語는 바로 ‘KB市勢’다. 집을 팔거나 사려는 사람은 重大한 意思決定에 앞서 ‘時勢’를 檢索하게 마련이다. 오래前부터 大韓民國 아파트의 時勢 데이터를 蓄積한 KB時勢가 大衆의 標準으로 자리 잡았다. 앞서 밝혔듯 統計 作成 以來 最大 去來量을 보인 2020年 以後 ‘KB市勢’ 檢索量은 가파르게 增加했다. 이 키워드 檢索量은 如前히 높은 水準을 維持하며 大衆의 아파트 賣買 心理가 强勢를 維持하고 있음을 보여준다.

上半期에서 下半期로 넘어온 現在, 恐怖指數人 ‘집값展望’ 檢索量은 다시 增加할 兆朕을 나타내고 있다. 더불어 賣買 心理 키워드인 ‘KB市勢’ 檢索量 亦是 꾸준히 늘고 있다. 上半期 急騰한 首都圈 집값은 豫備 買收子路 하여금 立地, 老後도, 開發 好材 等을 꼼꼼히 따져보게 한다. 또한 優良 아파트로 買收勢가 쏠리는 兩極化 現象이 深化할 것으로 豫想된다.

실러는 經濟的 變曲點을 만들어내는 입所聞 바이러스의 한 形態로 ‘融合 내러티브’를 紹介했다. 아무런 關聯이 없어 보이는 이야기 集團이 어느 時點에 巨大한 눈덩이처럼 하나로 뭉쳐 競技의 急騰 或은 急落을 惹起한다는 것이다.

一例로 大韓民國 不動産市場 亦是 直接的으로 聯關이 없어 보이는 케이팝(K-pop) 領域에서 ‘融合 내러티브’가 發生할 수 있다. 上半期 ‘逆走行 神話’를 쓴 브레이브걸스가 大韓民國 여름을 다시 달구고 있다. 逆走行 神話는 EXID라는 아이돌그룹의 前例가 보여주듯 非但 이番이 처음은 아니다. 앞으로도 유튜브 알고리즘을 通한 케이팝의 逆走行 神話가 꾸준히 만들어지면서 ‘逆走行’ 내러티브는 집값, 不動産政策, 都市 發展과 融合돼 不動産 賣買 心理의 時計錘를 好況과 不況의 兩極端으로 흔들 것이다.

實際로 올해 上半期 不動産 뉴스를 살펴보면 首都圈의 ‘집값上昇 逆走行’, 政策 副作用을 憂慮하는 ‘綜不稅 逆走行’, 地方 不動産 衰退에 따른 ‘均衡 發展 逆走行’ 等 不動産과 融合된 逆走行 내러티브가 擴散될 兆朕이 심심치 않게 보였다. 逆走行 내러티브뿐 아니라 코로나19 擴散에 따른 集團免疫이 話頭가 되면서 ‘免疫 내러티브’가 不動産과 融合되는 境遇도 나타난다. 規制 一邊倒인 政府 對策에 ‘耐性’이 생긴 집값 이야기가 大部分이다.

最近 不動産市場에 ‘버블 警告燈’이 켜졌다는 記事가 심심치 않게 나온다. 向後 ‘집값下落 逆走行’ 입所聞이 强하게 퍼진다면 下落 變曲點의 시그널이 될 수도 있다. 反對로 ‘繼續되는 規制에도 집값은 集團免疫 達成’이라는 입所聞이 퍼지면 上昇場은 꾸준히 이어질 것이다.

聖水戰略整備區域, 民心 프리미엄 受惠 展望

吳世勳 서울市長 就任 後 서울 不動産은 再開發 時代가 찾아왔다 해도 過言이 아니다. 住居整備指數制 等 朴元淳 前 市長이 서울市에만 걸어놓은 再開發 規制가 많다. 中央政府와 無關하게 서울市가 自體的으로 規制의 말뚝을 뽑을 事案이 적잖은 것이다. 5月 吳世勳 市場은 ‘6代 再開發 規制 緩和’를 闡明했다. 이 中 10月 公募하기로 한 民間 再開發 事業地 選定 日程을 9月로 한 달 앞당기면서 꽁꽁 얼어 있던 再開發市場이 좀 더 빨리 解氷期를 맞게 됐다.

吳世勳發(發) 再開發 規制 緩和 報道 以後 檢索量이 急騰하며 입所聞을 탄 事業地는 ‘聖水戰略整備區域’이다. 聖水戰略整備區域 4個 地區 모두 建築審議를 準備하고 있으며, 審議 通過 時 再開發의 8部 稜線인 ‘事業施行認可’ 節次를 밟게 된다. 組合 設立 等 都市整備事業 初期 節次를 밟는 압구정동, 汝矣島와 對比되는 速度다. 政治 領域으로 깊숙이 들어선 不動産은 開發을 위한 ‘大義名分’이 重要하다. 江南보다는 ‘江北 再開發’李 아무래도 民心 刺戟이 덜하다. 江南 압구정동보다 江北 聖水戰略整備區域이 民心 프리미엄의 受惠를 받을 것으로 展望된다. 압구정동과 聖水洞은 漢江을 사이에 두고 서로 마주보고 있는 데도 말이다.

三星電子보다 카카오, 債券보다 金에 投資하라!

大韓民國 代表 입所聞 窓口로 네이버가 있다면, 美國 或은 글로벌 입所聞을 담아내는 檢索窓에는 구글트렌드가 있다. 구글트렌드에서 捕捉되는 입所聞을 活用해 7年 동안 326% 收益率을 낼 수 있음을 證明한 硏究가 ‘네이처’에 실린 적이 있다. 이 硏究에 따르면 ‘빚(debt)’ ‘色깔(color)’ ‘食堂(restaurant)’ 檢索量이 減少할 때 株式을 사고, 反對로 增加할 때 株式을 팔면 市場 平均을 上廻하는 收益率을 낼 수 있다고 한다.

그렇다면 大韓民國 株式은 어떤 檢索量을 살펴봐야 남들보다 빨리 市場의 分岐點을 捕捉해 有望 株式을 買收할 수 있을까. 經濟學者 케네스 로고프의 著書 ‘이番엔 다르다’에서 答을 찾을 수 있다. 이 冊은 끝없는 上昇場을 確信하며 ‘이番엔 다르다! 새로운 時代가 열렸다! 株價는 永遠히 上昇할 것이다!’라는 ‘永遠한 上昇에 對한 믿음’李 틀렸음을 빅데이터로 證明했다.

‘이番엔 다르다’ 檢索量 增加 時 株價 上昇

韓國에서는 이와 反對로 사람들이 ‘永遠한 下落에 對한 恐怖’가 틀렸음을 呪文처럼 되뇌며 檢索窓에 ‘이番엔 다르다’라는 信念을 吐露할 때 바닥에서 허덕이던 株價가 上昇하는 패턴이 發見된다. 美國 金利引上, 美·中 貿易紛爭 等으로 2018年 10月 11日 하루에만 4% 暴落하며 恐怖를 키운 코스피가 10月 末 ‘이番엔 다르다’ 檢索量이 暴增하면서 2019年 4月 2200線을 뚫었다(그래프2 參照). 코로나19 恐怖가 코스피를 덮친 2020年 3月 1500線까지 밀린 指數는 5月 ‘이番엔 다르다’ 檢索量이 暴增하며 上昇 反轉으로 돌아섰다. 只今은 3200臺를 維持하고 있다.

三星電子 株價는 ‘三星電子 買收’ 檢索量과 높은 聯關性을 보인다. 最近 三星電子 買收 檢索量은 過去 平均을 下廻하는 낮은 水準을 維持하고 있어 신중한 接近이 必要하다. 時價總額이 높은 優良株를 좀 더 살펴보면 네이버보다 카카오가 株式 買收 檢索量이 높게 나타나고 있으며, LG化學보다 현대자동차가 株式 買收 檢索量이 높은 것으로 드러났다. 카카오와 현대자동차의 上昇 確率이 相對的으로 높을 것으로 展望된다.

株式의 代替 投資處로 評價받는 金·債券·달러 投資에 對한 大衆의 關心 亦是 檢索量으로 살펴볼 수 있다. 債券 投資 檢索量은 美國 長期金利가 上昇하면서 꾸준히 下落勢를 보이는 反面, 金 投資 檢索量은 7月 初 急增했다(그래프3 參照). 安全資産에 베팅하려는 心理가 擴大되고 있는 셈이다. 大衆의 集團知性이 알려주는 2021年 下半期 投資 가이드를 한 줄로 要約하겠다. 三星電子보다 카카오, 債券보다 金에 投資하라!

_{*포털에서 ‘투벤저스’를 檢索해 포스트를 팔로剩하시면 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}