40代 中盤의 自營業者 金某 氏는 지난해 初 서울 중랑구 신내동 專用面積 188㎡(57坪型) 아파트를 競賣로 落札받았다. 落札價는 3億5000萬원으로 時勢보다 4000萬~5000萬원 낮은 價格. 그런데 競賣 直後 같은 아파트, 같은 平衡臺에서 急賣物이 쏟아졌다. 當然히 價格이 急落했다. 雪上加霜으로 賃借人度 나타나지 않았다.

중랑구 신내동은 低所得層이 많이 居住하는 地域. 大型 高級 아파트 實需要者가 이 地域을 選好할 理由가 없었다. 現場調査만 徹底히 했어도 이런 失敗는 막을 수 있었을 것이다. 더구나 金氏는 한 次例 더 判斷을 잘못했다. 競賣 直後 急賣物로 내놨으면 最小限 1000萬~2000萬원의 差益은 남길 수 있었다. 하지만 그는 無酌定 기다렸다.

賃借人이 나타나기를, 그리고 아파트 價格이 다시 오르기를. 기다리다 지친 金氏는 結局 올해 初 1年 만에 落札받은 金額 그대로 賣却해야 했다. 數百萬원의 稅金과 지난 1年 동안의 金融 費用을 고스란히 날렸다. 競賣와 公賣를 통해 成功的으로 내 집 마련을 하거나 投資收益을 거두려면 어떻게 해야 할까. 보란 듯이 成功한 이들로부터 그 祕法을 들어봤다.

(競賣 成功事例 1) 投資 原則 지키며 잘 아는 地域 攻掠 主婦 강문선(35) 氏

서울 강서구 內發산동 右長史 타워빌 아파트 8層 (2002年 7月 入住, 專用面積 109㎡) 鑑定價 3億1000萬원 流札 回數 1次 最終 落札價 2億4979萬9900원(2008年 12月11日) 現 時勢 2億9000萬~3億2000萬원 差益 4020萬100~7020萬100원

서울 강서구 화곡동 114㎡(34坪型) 빌라에서 傳貰로 살고 있는 강문선 氏는 專業主婦다. 流通 分野 事業을 하는 男便과의 사이에서 두 子女를 두고 있다. 平素 不動産 投資에 關心이 많던 姜氏는 2005年 國民銀行 홈페이지에서 銀行 側이 내놓은 競賣 物件을 보고 競賣에 끌리게 됐다.

姜氏는 當場 競賣 關聯 書籍을 購入했다. 專門用語가 많이 나와 처음에는 어려웠지만, 여러 番 읽다 보니 조금씩 理解가 됐다. 명지대 不動産大學院 等에서 마련한 競賣 無料講座를 찾아가 듣기도 했다. 굳이 有料 敎育機關에 다닐 必要는 느끼지 못했다.

姜氏가 本格的으로 實戰 競賣에 뛰어든 것은 지난해 3月頃. 當時 競賣 熱氣는 뜨거웠다. 좋은 條件의 아파트나 住宅은 競賣 落札率이 鑑定價의 100%를 넘는 境遇도 있었다. 最終 落札價가 鑑定價보다 높았던 것. 이럴 때 過熱된 雰圍氣에 휩쓸려 過度하게 높은 落札價를 적는 境遇가 있지만 姜氏는 無理하지 않았다. 冊에서 배운 대로 原則을 지켰다. 現場을 直接 찾아가 時勢를 確認해보고 여러 投資價値를 따져서 落札價를 적었다. 多世帶 住宅이나 小型 아파트 等 價格이 높지 않은 物件을 對象으로 6~7回 競賣에 參與했다 떨어졌지만 躁急해하지 않았다.

姜氏가 그때 無理해서 落札을 받았다면 큰 狼狽를 볼 뻔했다. 얼마 後 불어닥친 景氣沈滯는 競賣 市場을 急速度로 얼어붙게 만들었다. 企業 不渡와 個人 破産이 늘어나면서 競賣物件은 많아진 反面 投資者는 사라졌다. 不動産 값도 곤두박질쳤다. 아파트와 住宅 競賣 落札率은 60~70%臺로 떨어졌다. 投資 餘力만 있으면 이런 때가 싼값에 落札받을 수 있어 오히려 機會가 될 수 있다.

姜氏 家族이 지난해 6月부터 살고 있는 傳貰집은 商街建物 3層이다. 建物도 오래된 데다 周邊 交通環境이나 敎育與件이 좋지 않아 새 집이 必要했다. 姜氏는 自身이 가장 잘 아는 地域을 中心으로 積極的으로 物件을 찾아나섰다.

“競賣 初步라 그런지 잘 모르는 地域은 조심스럽더라고요. 제가 태어난 마포구와 只今 살고 있는 강서구, 그리고 隣接한 양천구 等을 中心으로 알아봤죠. 地域 雰圍氣나 周邊 時勢를 把握하기가 쉽거든요.”

그때 눈에 들어온 物件이 강서구 內發산동 타워빌 專用面積 109㎡(33坪型) 아파트다. 姜氏는 競賣를 申請하기까지 現場을 세 次例 訪問했다. 該當 아파트는 勿論 周邊 아파트 時勢까지 꼼꼼히 따져봤다. 法院 鑑定價와 周邊 時勢가 거의 비슷했다. 敎育이나 交通 與件 等 環境도 만족스러웠다. 아파트에서 地下鐵驛이나 버스停留場까지의 距離는 걸어서 5分 안팎, 初·中·高校 및 外國語高가 있어서 學院街도 잘 形成돼 있었다.

두 番째로 訪問했을 때는 入住者 代表를 만나 아파트 住民들에 對한 情報와 雰圍氣 等을 들어봤다. 競賣物件으로 나온 아파트 所有者와 實際 居住者는 同一人이었다. 賃借人이 따로 없어 名도 節次를 밟을 때 追加로 들어갈 費用도 없었다.

세 番째 訪問한 날에는 延滯된 管理費가 얼마인지, 왜 競賣物件으로 나오게 됐는지를 좀더 詳細하게 把握했다. 所有者의 事業이 부도나면서 나온 物件이었다. 所有者가 實際 居住하는지도 直接 確認했다.

姜氏는 結局 1次 流札된 이 아파트 競賣에 單獨 入札海 時勢보다 6000萬~8000萬원 싼 價格으로 落札받았다. 最近 不動産 市場이 꿈틀대면서 이 아파트 價格은 조금씩 오르는 趨勢라는 게 周邊 不動産仲介所 關係者들의 이야기다.

姜氏에게 이제 남은 課題는 以前 所有者를 집에서 내보내는 일. 올해 1月20日 殘金을 完納한 姜氏는 2個月 以內에 집을 비워달라고 通報했지만 以前 所有者는 아직 나가지 않고 있다. 事情을 봐줘서 4月 初까지 期間을 延長해준 姜氏는 그래도 나가지 않을 境遇 强制執行을 하기 위해 法院에 强制執行 豫納金(95萬원)을 納付해뒀다. 强制執行 豫納金은 아파트 크기에 따라 달라진다.

이番 競賣로 쏠쏠한 재미를 본 姜氏는 요즘도 時間이 날 때마다 인터넷으로 또 다른 競賣物件을 探索 中이다. 그는 競賣 初步者들에게 다음과 같은 助言을 줬다.

“瑕疵가 없고 좋은 地域의 物件은 大槪 競爭率이 높아 差益을 많이 남기기 어려워요. 요즘 競賣 初步者들을 보면 收益率을 지나치게 重要視하는 나머지 이런 物件보다는 持分競賣, 豫告登記, 假登記 等 權利 分析이 어려운 物件을 찾는 傾向이 있더군요. 收益은 크게 期待되지 않더라도 쉬운 物件부터 始作해야 失敗 可能性을 最少化할 수 있습니다.”

엄상현 記者 gangpen@donga.com

(競賣 成功事例 2) 남과 다른 徹底한 權利分析으로 落札 豫備役 空軍大領 양진관(52) 氏

서울 서대문구 남가좌동 三星래미안 10層 (2000年 10月 入住, 專用面積 109㎡) 鑑定價 4億4000萬원 流札 回數 1次 最終 落札價 3億4401萬원(2008年 8月22日) 現 時勢 4億~4億3000萬원 差益 5599萬~8599萬원

지난해 12月31日 空軍大領으로 轉役한 梁氏는 全域을 앞두고 苦悶이 많았다. 30餘 年 동안 軍에서 充實히 任務를 遂行했지만 변변한 집 한 채 마련하지 못했기 때문이다.

“30年쯤 軍 生活하면 最小限 30坪型臺 아파트에선 살 수 있을 것이라고 생각했어요. 그런데 집값이 暴騰하더니 全域을 앞두고는 傳貰값 程度 마련할 能力밖에 안 되더군요.”

轉役 直前까지 서울 地域에서 勤務한 梁氏는 空軍에서 支援하는 官舍에서 살았다. 職業軍人이 官舍에서 居住하려면 같은 地域 內에 집을 所有하면 안 된다. 梁氏는 이 條件을 忠實히 따랐는데, 結局 그게 敗着이었다. 뭔가 對策이 必要했다. 그는 언젠가 ‘美國에서는 不動産 競賣專門家가 가장 富者’라는 말을 들은 記憶이 나 競賣에 關心을 갖게 됐다.

梁氏는 지난해 7月 競賣 專門業體인 지지옥션을 찾았다. 이곳에서 競賣 初步者들을 위해 運營하는 有料 敎育프로그램의 도움을 받았다. 理論과 實習을 竝行했다. 事實 梁氏는 그때까지 競賣에 對해 否定的인 이미지를 갖고 있었다. 살고 있는 사람을 强制로 내쫓는 모습이 영 달갑지 않았다. 하지만 敎育을 받으면서 競賣에 對한 생각이 바뀌었다. 轉役 後 當場 살 집이 必要한 狀況에서 한番 挑戰해보자는 意志도 생겼다.

“合法的으로 돈을 빌려주고 못 받은 사람에게는 이런 節次가 必要하다는 생각도 들고, 한便으로 저 같은 사람에게는 機會라는 생각도 들더군요. 名도 節次를 밟을 때 最小限 다른 사람보다는 따뜻한 마음으로 할 수 있지 않을까 생각했어요.”

梁氏가 첫 實習 對象으로 定한 物件이 서대문구 남가좌동 三星래미안 10層 專用面積 109㎡(33坪型) 아파트다. 두 次例 現場調査를 한 結果 여러 가지로 마음에 들었다. 都心과 그리 멀지 않으면서도 空氣가 깨끗하고 조용했다. 1500家口 大團地에 水泳場과 헬스 施設 等 便宜施設도 잘 갖춰져 있었다. 걸어서 5分 距離인 명지대 四거리에는 輕電鐵이 들어설 豫定이고, 周邊 地域이 뉴타운으로 指定돼 公園과 學校 等이 새롭게 整理되면 生活與件은 더욱 改善될 것으로 期待됐다.

問題는 權利 分析이 까다로운 特需物件이라는 것. 金融機關으로부터 2億5000萬원의 根抵當權이 設定된 이 아파트에 傳貰로 산다는 賃借人이 法院에 1億5000萬원의 配當 要求를 해놓은 狀態였다. 게다가 賃借人이 先順位였다. 이미 한 番 流札돼 最低 競賣價가 3億4400萬원으로 떨어진 마당에 4億원의 債務가 걸려 있어 落札을 받아도 名도 過程에서 複雜한 訟事에 휘말리기 쉬웠다. 梁氏는 좀더 徹底하게 權利 分析에 들어갔다. 뭔가 受賞했다. 所有者가 이 아파트를 擔保로 金融機關으로부터 貸出을 받은 5~6年 前만 해도 이 地域 아파트 값이 只今처럼 높지 않았기 때문이다.

“아무리 따져봐도 當時 先順位 傳貰權者가 있었다면 金融機關으로부터 그만한 金額을 貸出받는다는 게 不可能해 보였어요. 配當 要求를 한 賃借人이 虛僞 賃借人日 可能性이 높다는 생각이 들더군요. 아니면 다른 事緣이 있거나.”

梁氏는 곧바로 該當 金融機關에 電話를 걸었다. 資金을 回收해야 하는 金融機關 處地에서 競賣를 빨리 進行하기 위해서라도 貸出 前後 事情을 說明해줄 것이라고 생각했다. 하지만 金融機關 關係者는 “確實하게 回收가 可能한 範圍 內에서만 貸出해줬다”는 原論的인 答辯으로 一貫했다. 顧客 情報保護 次元에서 仔細한 內容은 알려줄 수 없다는 것.

梁氏는 金融機關 關係者의 答辯을 뒤집어서 생각해봤다. 可能한 範圍 內에서만 貸出해줬다는 것은 1億5000萬원을 配當 要求한 先順位 賃借人에게 뭔가 問題가 있다고 解釋할 餘地가 있었다.

競賣申請 當日 午前 8時30分, 梁氏는 아파트 居住者가 實際 賃借人인지 確認하기 위해 直接 만나러 갔다. “할 말이 없다”며 門前薄待하는 居住者를 어렵사리 說得한 끝에 前後 事情을 들을 수 있었다. 居住者가 實際 아파트 所有者이고, 名義만 親姻戚 이름으로 해둔 것. 金融機關에서 貸出을 받을 때도 專貰入者가 없는 것으로 確認書를 써줬다고 했다. 結果的으로 虛僞 賃借人인 事實을 當事者에게서 確認한 것이다.

나중에 法院에서 公開한 關聯 資料를 다시 한 番 살펴보니 金融機關에서도 이미 賃借人 配當要求 排除申請을 한 狀態였다. 虛僞 賃借人의 配當要求는 當然히 無效지만, 落札받은 買受人이 그 事實을 確認하지 못해 虛僞 賃借人에게 돈을 준 以後엔 되돌려받기가 쉽지 않다.

梁氏에게는 運도 따랐다. 競賣 初步이던 梁氏는 ‘配布 좋게’ 最低 落札價에 1萬원만 붙여서 3億4401萬원으로 競賣에 參與했다. 競爭率은 2代 1. 梁氏보다 높은 4億원을 提示한 다른 申請者에게 넘어갈 뻔했지만 그는 書類에 瑕疵가 있어 탈락하고 말았다.

梁氏는 마지막 名도 節次에서 多少 어려움을 겪었다. “最大限 오래 살 수 있게 해달라”던 居住者가 어느 瞬間부터 連絡을 杜絶한 것. 어쩔 수 없이 法院을 通해 强制執行 節次에 들어가자 居住者는 뒤늦게 나타나 1000萬원을 要求했다. 梁氏는 居住者를 强制로 내쫓을 생각도 없었을 뿐 아니라 값싸게 아파트를 샀다는 생각에 順順히 받아들였다.

梁氏는 요즘 짬이 날 때마다 서울 江南과 京畿도 분당 地域을 中心으로 또다시 競賣 物件을 알아보고 있다. 올해 初 새로 就業한 職場(某 大企業 非常計劃官)李 江南區 역삼동에 있어 집과 너무 멀기 때문이다. 그래서 可能하면 職場과 가까운 곳에 競賣로 좀더 低廉하게 새 보금자리를 마련할 생각이다. 그는 “요즘 競賣에 對한 關心이 높아지면서 時勢를 제대로 確認하지 않아 急賣物보다 비싼 값으로 落札받는 境遇를 種種 본다”면서 “不動産業者들은 勿論 競賣 컨설팅業體 關係者들의 말도 無條件 믿어서는 안 된다”고 귀띔했다.

엄상현 記者 gangpen@donga.com

(公賣 成功事例) 한 달 初짜의 挑戰, 自信感은 덤 中小建設會社 次長 유동민(40) 氏

京畿道 坡州市 문산읍 문산리 일신건영 휴먼빌 2層 (2006年 6月 入住, 專用面積 109㎡) 鑑定價 2億6500萬원 流札 回數 3次 最終 落札價 1億9200萬원(2009年 2月27日) 現 時勢 2億5000萬~2億7000萬원 差益 7800萬~5800萬원

“公賣라고 하면 ‘一般人이 接近하기에는 지나치게 專門的’이라며 겁먹기 쉬운데, 생각만큼 어렵지 않았습니다. 오히려 公賣를 통해 ‘나도 할 수 있다’는 自信感을 얻었어요.”

中小 建設會社에 다니는 유동민 氏는 最近 公賣를 통해 내 집 마련에 成功했다. 周邊에서는 그를 公賣 專門家라며 羨望의 눈으로 바라보지만, 한 달 前만 해도 그는 公賣 ‘초짜’였다.

“平素 競賣에는 關心이 많았어도 公賣에 參與한 것은 처음이었습니다. 競賣는 法院에 直接 가야 하는 번거로움이 있지만, 公賣는 인터넷으로 할 수 있기 때문에 便利하더군요. 最近 景氣가 안 좋다 보니 時勢보다 싸게 나온 物件을 쉽게 찾을 수 있었습니다.”

柳氏는 우연한 機會에 公賣를 接하게 됐다. 지난 2月 柳氏는 京畿道 파주시에서 傳貰로 살고 있는 父親에게 집을 장만해드리기 위해 週末마다 坡州市 周邊 不動産을 오가며 아파트 時勢를 체크했다. 이때 한 아파트가 마음에 들어왔다. 電鐵驛과 가까워 交通이 便利할 뿐 아니라 새롭게 ‘뜨는’ 地域에 자리해 收益性도 높을 것으로 期待되는 30坪型臺 아파트였다. 市街는 急賣物 基準으로 2億5000萬~2億7000萬원 線.

“조금이라도 더 싸게 사려고 不動産仲介所를 들락거리니까 한 仲介人이 혀를 내두르며 ‘정 그렇게 싼 걸 願한다면 公賣를 한番 해보라’고 했어요. 公賣는 그때 처음 알았습니다. 그 仲介人에게 手數料를 주고 公賣 情報를 얻었습니다.”

經驗이 있는 周邊 사람들에게 물어보며 인터넷과 冊을 통해 關聯 情報를 모았다. 어느 程度 理解가 됐다고 싶을 때 本格的으로 公賣에 參與했다. 마침 願하는 아파트가 公賣物件으로 나왔다. 鑑定價는 2億6500萬원. 充分히 勝算이 있다고 判斷, 인터넷 公賣사이트 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 入札에 參加했다. 3名이 入札에 參與했고, 몇百萬원 差異로 柳氏가 1億9200萬원에 落札받았다. 稅金과 各種 業務處理 費用 400萬원을 除하더라도 時勢보다 20~30%는 싸게 산 셈이다.

公賣 亦是 競賣와 마찬가지로 落札價額을 치르려면 入札에 앞서 現金을 確保해야 한다. 처음 落札을 받았을 때는 落札받은 아파트를 擔保로 貸出을 받을 생각이었다. 하지만 살고 있는 賃借人의 傳貰契約書를 가져오라는 銀行의 要求에 貸出받을 생각을 접었다고 한다.

“貰入者가 傳貰保證金 4000萬원에 살고 있었습니다. 銀行으로서는 그 집에 잡혀 있는 保證金이 4000萬원인지 1億원인지 알 수 없으니 그런 書類를 要求하겠죠. 하지만 現實的으로 賃借人들이 順順히 傳貰契約書를 내놓겠습니까?”

結局 그는 그동안 모아둔 돈과 父親이 傳貰로 살던 아파트 傳貰保證金을 빼 期日 內에 落札價額 納入을 마쳤다. 落札받은 아파트는 父親이 살기로 했다.

그가 公賣에 對해 얘기를 듣고 實際 落札을 받을 때까지 걸린 期間은 한 달에 그쳤다. 順坦하게 일이 處理된 것처럼 보이지만, 柳氏는 公賣가 決코 만만하지는 않았다고 한다. 公賣가 비록 인터넷을 통해 入札을 한다지만, 競賣와 마찬가지로 實際 落札을 받고 最終的으로 所有權을 移轉받기까지는 確認해야 할 部分이 많기 때문.

特히 公賣는 大部分의 物件에 ‘買收者 負擔’이라는 條件이 따라붙는다. 競賣物件의 境遇 買收者(落札者)가 引渡命令을 申請하면 法院에서 引渡命令을 내리지만, 公賣는 專貰入者 等의 問題를 買收者가 直接 解決해야 한다.

발품度 많이 팔아야 한다. 平日에 時間을 내서 落札對象 物件을 一一이 確認하고 關聯 書類를 準備한다는 것이 職場人에게는 말처럼 쉽지 않다. 기껏 落札을 받았는데 貰入者가 나가지 않고 버틴다면 相當한 執行費用이 追加될 수도 있다. 柳氏는 그런 側面에서는 與件이나 運이 좋았던 便이다.

“서울에서 職場生活을 하다 보니 平日에 坡州까지 오가는 것 自體가 어려웠습니다. 多幸히 아버님이 坡州에 살고 계셔서 저를 代身해 必要한 事項을 確認해주셨죠. 예컨대 洞事務所를 訪問해 落札받은 아파트에 몇 家口가 살고 있는지, 아파트 狀態는 어떤지 等을요.”

마침 落札받은 집에 사는 賃借人이 故鄕 親舊였다. 柳氏는 親舊의 事情을 考慮해 當場 떠나기가 如意치 않으면 一定 期間을 配慮하기로 協議를 마쳤다. 親舊가 새로운 집을 알아보는 데 드는 不動産 手數料와 移徙 費用은 柳氏가 提供할 생각이다.

公賣로 내 집 마련에 成功한 柳氏는 비록 쉽지는 않지만 요즘 公賣가 주는 魅力에 흠뻑 빠졌다. 最近 그가 關心을 갖는 物件은 自動車. 勿論 劉氏 本人도 첫 公賣는 相對的으로 유리한 周圍 環境 德分에 圓滿하게 이뤄졌지만, 每番 이와 같지는 않을 것이라는 點을 認定한다.

“每番 일이 이番처럼 술술 풀리지는 않을 거라고 생각합니다. 아무래도 專門知識이 不足하다 보니 막히는 部分이 많더군요. 豫想치 못한 變數가 생길 수도 있습니다. 時間을 내서 公賣에 關한 專門家의 講義도 듣고, 꾸준히 工夫하면서 挑戰해볼 생각입니다.”

손영일 記者 scud2007@donga.com