京畿 龍仁 半導體 클러스터가 未來 韓國의 새로운 成長動力이자 不動産 有望 地域으로 떠오르고 있다. 140兆 원이 投資되는 SK하이닉스 半導體 허브와 300兆 원이 投入되는 三星電子 半導體 클러스터 造成 計劃에 不動産市場의 耳目이 쏠린다. 龍仁에 造成될 三星 시스템 半導體 特化團地는 約 710萬㎡(215萬 坪) 規模다. 2042年까지 尖端 半導體 製造工場 5곳이 들어서고 所在·部品·裝備(素部裝) 業體와 팹리스(半導體 設計業體) 等 最大 150個 企業이 入住한다. 龍仁과 華城·平澤·李蕆·安城·烏山 半導體 生産團地와 팹리스밸리로 발돋움하는 城南 판교가 連繫될 境遇 名實相符한 世界 最大 半導體 메가 클러스터가 誕生하게 된다.

龍仁, 東西南北 道路網 構築 展望

大規模 尖端 産業團地가 造成되면 그에 걸맞은 住居 環境을 갖춘 新都市도 들어서게 마련이다. 最近 政府는 메가 클러스터가 들어서는 이동읍·남私邑 一帶에 約 228萬㎡(69萬 坪) 面積의 ‘半導體特化新都市’ 建設 計劃을 發表했다. 國家産業團地 勤勞者와 家族을 위한 1萬6000채 規模의 背後 住居 都市다. 新規 宅地와 함께 交通 인프라도 大擧 擴充될 展望이다. 東灘驛(SRT·GTX-A)~尖端 半導體 國家産業團地~龍仁 半導體 클러스터를 連結하는 東西 道路交通網과 龍仁 都心~尖端 半導體 國家産業團地를 잇는 南北 道路交通網이 뼈대다. 이 같은 道路網이 서울~世宗 間 高速道路, 九里~抱川 高速道路와 連結되면 綜合的인 交通體系가 構築된다.

不動産 側面에서 龍仁 半導體 메가 클러스터 造成의 最大 受惠地는 어디일까. 이미 半導體 工場이 있거나 向後 大規模 設備가 들어설 龍仁, 華城, 平澤 等 이른바 ‘龍·火·評’ 地域이 주된 受惠地이며 安城, 烏山, 利川도 注目된다. 特히 龍仁 處仁區 이동읍과 남사邑이 核心 立地(core location)로, 隣近 地域에도 相當한 落水效果가 豫想된다. 處仁區 一帶는 아직 農村이지만 京畿 南部의 代表的 職朱駱(일자리·居住者·餘暇) 하이테크都市로 大變身할 것이다. 龍仁 器興區에 約 10萬9000㎡(3萬3000坪) 規模로 建設되는 삼성전자 鬐興 R&D(硏究開發) 團地도 注目된다. 삼성전자의 未來 半導體 技術力 先占을 위한 ‘마더팩토리’로서 메모리·시스템 半導體 硏究施設과 R&D 팹(fab)李 들어설 展望이다. 一角에선 烏山과 안성이 器興 R&D 團地의 背後 新都市 候補地로 擧論된다.

不動産市場의 關心은 龍仁 半導體 클러스터의 未來像(未來像)에 쏠린다. 超大型 인프라가 地域經濟를 어떻게 活性化하고, 結果的으로 不動産 價値를 얼마나 끌어올릴지에 對한 展望과 分析이 여럿 나온다. 美國 샌프란시스코에 位置한 실리콘밸리와 TSMC가 자리한 臺灣 不動産市場을 살펴보면 실마리를 찾을 수 있다. 最近 ‘뉴욕타임스’ 等 外信에 따르면 실리콘밸리는 住居難에 시달리고 있다. 美國 情報技術(IT)業界에선 新都市 建設의 必要性도 提起되는 狀況이다. 美國 不動産 情報業體 ‘줌퍼’에 따르면 8月 現在 실리콘밸리가 있는 샌프란시스코의 房 1個짜리 아파트 月貰 中間값은 3042달러(藥 400萬 원)에 達한다. 賃貸料 上昇勢가 繼續될 境遇 最近 4400달러(藥 578萬 원)로 月貰 價格이 歷代 最高値를 찍은 뉴욕 맨해튼의 前轍을 밟을 수 있다는 展望마저 나온다. 글로벌 尖端産業의 메카라 할 수 있는 실래콘밸리가 持續的으로 成長하면서 住宅이 不足해지고 月貰가 上昇하고 있는 것이다.

TSMC 半導體 工場이 隣近 地域 집값에 끼치는 影響도 注目된다. 블룸버그 通信은 最近 “世界 最大 파운드리 企業 TSMC가 臺灣의 집값 上昇을 牽引하고 있다”고 報道했다. TSMC의 生産設備 擴張으로 高賃金 일자리가 늘면서 臺灣 不動産市場에 活力이 넘친다는 것이다. 半導體 産業이 密集한 新株 地域은 지난 5年 동안 住宅 價格이 100% 가까이 急騰했다. 不動産 熱氣는 臺灣 南部로도 擴散하고 있다. 神主에 이어 住宅 價格 上昇率이 높은 타이난과 가오슝에는 새로운 半導體 工場이 들어서고 있다. 그 結果 4分期 이들 地域 집값은 지난해 同期 對比 各各 9%, 14% 올랐다.

臺灣, TSMC 半導體 工場 隣近 不動産市場 活力

美國, 臺灣 事例를 보면 韓國 半導體 클러스터가 不動産市場에 끼칠 影響을 크게 두 가지 側面에서 類推할 수 있다. 첫째, SK하이닉스와 三星電子 半導體 클러스터가 들어서는 龍·火·評 反勢圈(半導體 勢力圈)은 不動産 法則에 미뤄보면 向後 急激한 成長이 豫見된다. 둘째, 이런 地域의 經濟와 不動産 活性化로 美國, 臺灣처럼 賃貸料가 持續的으로 上昇할 可能性도 濃厚하다.

그렇다면 半導體 産業發(發) 不動産 地殼變動 속에서 實需要者가 눈여겨볼 投資 포인트는 무엇일까. 筆者가 龍·火·評 地域 아파트 團地 가운데 살기(live) 좋고 詐欺(buy) 좋은 곳을 살펴봤다. 筆者 分析에 따르면 龍仁의 슈퍼 아파트는 김량장동어울림, 龍仁鬐興효성해링턴플레이스, 신동백롯데캐슬에코1團地, 三車마을三星래미안1次, 鹿苑새千年그린빌4團地, 신촌마을포스홈타운1團地, 金貨마을住公3團地, 行員마을東亞솔레시티, 龍仁고림地球2車양우내안애에듀퍼스트, e便한세상용인한숲시티, 양우내안애에듀파크, 龍仁명지대逆동원로얄듀크, 우미린센트럴파크 等을 꼽을 수 있다.

火星에서는 린스트라우스더센트럴, e便한세상동탄, 東灘2新都市2車동원로얄듀크, 힐스테이트東灘, 호반베르디움센트럴포레, 韓信휴플러스, 錦江펜테리움센트럴파크Ⅳ, 東灘驛더샵센트럴시티2次, 청계숲사랑으로浮榮아파트, 東灘驛示範한화꿈에그린프레스티지, 東灘驛示範더샵센트럴시티, 이지더源, 東灘2新都市센트럴푸르지오, 東灘2新都市베라體 等이 슈퍼 아파트로 注目할 만하다.

平澤은 平澤고덕파라곤, 더샵지제역센트럴파크1·2團地, 지제역더샵샌트럴시티, 高德新都市自然앤자이, 平澤센트럴자이1·2團地, 平澤소사벌푸르지오, 高德國際都市第一風景채, 平澤소사벌中興S-클래스에코시티, 平澤소사벌호반베르디움, 平澤소사벌반도유보라아이비파크, 힐스테이트平澤2次, 힐스테이트平澤2次, e便한세상평택용이1단지, 平澤비전센트럴푸르지오 等을 눈여겨볼 必要가 있다.

勿論 留意할 點도 있다. 龍仁 半導體 클러스터 造成 計劃은 向後 10~20年 以上 걸릴 長期 事業이다. 따라서 短期 時勢差益을 노리거나 無理한 貸出을 받아 投資하는 것은 禁物이다.

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