• 未來 住宅市場은 서울·新都市 vs 非서울 再編될 것

• 高價 住宅 變動性 크다는 通念이 江南3區에도 適用

• 2023年 집값 크게 떨어진다… 서울 아파트값 30% 下落할 수도

2022年 12月 初 서울 아파트 價格은 27週 連續 下落하고 있다. 서울 蘆原·도봉·江北(以下 蘆道江) 等 서울 外郭 地域의 下落勢가 두드러진다. 12月 1日 韓國不動産院에 따르면 11月 마지막 株(28日 基準) 서울 도붕구는 0.99% 下落해 落幅 ?1%臺를 눈앞에 두고 있다. 노원구와 강북구는 各各 0.95%, 0.87% 下落했다. 反面 서울 瑞草區(-0.27%→0.22%), 江南區(-0.37%→0.34%), 松坡區(-0.57%→0.48%) 等은 숨 고르기를 했다. 最近 江南 一帶에선 不動産 價格 下落勢와 다른 樣相의 逆行 去來도 이뤄졌다. 서울 강남구 대치동 銀馬아파트 專用面積 84.43㎡가 12月 1日 23億5000萬 원에 팔린 것이 한 例다. 一角에서는 이제 江南3具 집값이 바닥을 치고 反騰을 始作하는 것 아니냐는 展望이 고개를 든다. 김경민 서울대 環境大學院 都市計劃 專攻 敎授는 이에 對해 “그럴 理 없다”고 잘라 말했다.

“不動産市場이 2008年 金融危機 때보다도 못한 去來量을 보이고 있어 當分間은 이런 흐름이 持續될 겁니다.”

金 敎授는 住宅 價格 上昇論이 播多하던 2021年, 金利引上 시나리오에 따라 서울·江南3具·蘆道江 地域 아파트 價格 下落 幅을 豫測해 話題를 모은 人物이다. 2021年 11月 ‘不動産 트렌드 2022’이라는 冊을 낸 뒤엔 “서울 아파트 價格이 平均 17% 下落할 것”이라고 내다봤다. 現在 不動産市場은 金 敎授 豫測이 다시 한番 들어맞고 있음을 보여준다. 最近 그는 빅데이터로 不動産市場을 解剖하고 未來 價格을 豫測한 冊 ‘不動産 트렌드 2023’(와이즈맵)을 내놨다. 金 敎授는 “거품이 꺼지고 나면 分明 機會가 올 것이다. 不動産은 上昇과 下落의 사이클을 反復한다. 現在 全國의 집값이 빠르게 下落하고 있는데, 다음에 가장 크게 上昇할 곳은 어디인지, 또 防禦力이 가장 좋은 곳은 어디인지를 미리 찾으면 내 집이 보인다”고 밝혔다.

2021年 豫告한 집값 下落 시나리오 100% 的中

2021年 여름 豫告한 집값 下落 시나리오가 的中했다.

“當時 바라본 2022年 不動産 이슈는 매우 相反된 두 가지 要素, 卽 인플레이션과 基準金利 引上이 不動産 價格에 어떠한 影響을 미칠 것인지였다. 美國 聯邦準備銀行은 어떤 手段을 動員해서라도 인플레이션을 막으려 할 것이기에 物價가 크게 오르면 더 높은 基準金利로 對應할 것이라는 시나리오를 選擇했다. 大韓民國 經濟는 美國 經濟 影響을 크게 받는다. 우리나라 經濟 狀況이 相對的으로 美國보다 良好하다 해도 美國의 基準金利 引上에 맞춰 우리도 金利를 올릴 수밖에 없다고 判斷했다. 豫測 模型에서 가장 重要한 變數는 ‘基準金利’다. 金利 變化에 따라 不動産 價格이 어떻게 움직이느냐가 關鍵이다. 하지만 基準金利 引上은 不動産市場에 곧바로 影響을 주기보다는 時間을 두고 影響을 미치는 만큼 3~6個月 以後 不動産市場에 影響을 미칠 것으로 봤다.”

2022年 不動産市場을 돌아본다면.

“不動産 市場은 大體로 戰國과 서울의 價格 變曲點이 나타나는 時期가 類似하다. 그런데 價格 上昇 時에는 서울이 全國보다 先行하는 傾向을 보인다. 2013年 以後 8年에 걸쳐 上昇場이 이어졌다. 서울의 境遇 2021年 10月 最高點을 찍은 後 下落으로 反轉했다. 2021年 10月부터 2022年 10月까지 累積 下落率은 20%에 達한다. 基準金利 引上으로 인한 不動産 下方 壓力이 剛해지며 서울 아파트 市場은 다시 下落勢로 돌아섰다. 現在는 不動産 沈滯期에 完全히 進入했다. 이番에는 全國 市長이 서울보다 한 달 먼저 下落하기 始作했다. 2021年 9月부터 2022年 8月까지 全國 아파트 賣買價格 累積 下落率은 11%다. 3月 以後 全國指數 亦是 서울 아파트 市場과 같이 暫時 上昇으로 돌아섰으나 다시 下落으로 反轉했다.”



이 대목에서 그는 “全國指數가 서울을 따라가는 模樣새는 서울과 首都圈 아파트 市場이 워낙 큰 比重을 차지하기 때문에 비슷한 패턴을 보이는 것에 不過하다. 우리나라 不動産市場을 分析할 때는 圈域別 市場의 指數를 살펴봐야지, 全國指數로 아파트 市場의 方向을 判斷하는 것이 언제나 옳다고 볼 수는 없다”고 强調했다.

“얼마나 아파트값 떨어지느냐가 關鍵”

빅데이터가 보여주는 廣域市別 不動産의 未來는 어떤가.

“서울과 京畿, 仁川의 價格 下落 時點은 비슷하나 大勢 上昇 始作 時點은 다를 것으로 展望한다. 서울은 周邊의 豐富한 待機 需要로 인해 2017年부터 持續的으로 아파트 價格이 上昇했다. 反面 京畿와 仁川은 2017年부터 2020年 初까지 下落 및 停滯期를 經驗했다. 2020年과 2021年 當時 京畿와 仁川의 價格 暴騰氣는 基準金利가 大幅 引下된 過剩 流動性 期間과 겹친다. 따라서 流動性이 사라지는 境遇 競技와 仁川 地域의 不動産 價格은 코로나19 事態 勃發 以前인 2020年 2月 價格으로 回歸할 可能性이 있다. 이는 2017年 價格과 비슷한 水準일지도 모른다. 2020年 8月 基準 서울과 仁川은 2021年 2月, 競技는 2021年 6月 價格 水準으로 回歸한 狀況이다.”

그는 이 대목에서 “한 가지 짚고 넘어갈 部分은 서울을 除外한 다른 廣域市의 暴騰場 始作 時期가 2020年부터 2021年이라는 點이다. 廣域市가 2020年과 2021年에 經驗한 大幅等은 過剩 流動性과 關聯이 있다. 이것이 걷힐 때 價格이 어느 程度 下落하느냐가 關鍵이 될 것”이라고 말했다.

向後 首都圈 아파트 賣買 市場은 어떻게 흘러갈까.

“서울에서는 강남구가 가장 먼저 움직인 뒤 나머지 區가 움직인다. 地域의 所得水準에 基盤해 價格 上昇 時點에 差異가 存在할 可能性이 있다. 서울의 大將 區와 隣近 新都市는 價格 暴騰 始作 時點이 다르다. 강남구와 분당구의 時差는 1年이나 다른 大將 區와 隣近 新都市는 2年 以上이다. 많은 新都市가 2020年 以後 價格 暴騰을 經驗했다. 따라서 다시 基準金利를 빠르게 올리는 境遇 2020年 以後 上昇分을 返納할 可能性이 크다. 서울의 모든 區와 新都市는 同一한 時點에 價格이 下落한다. 서울의 區와 新都市의 價格 上昇 時點이 매우 相異한데, 價格 下落 時點이 同一하다는 것은 累積 上昇率의 큰 隔差로 나타날 수 있다. 이는 어느 時點에 어느 地域에 投資하느냐에 따라 長期的인 投資收益率이 克明하게 다를 수 있음을 暗示한다. 서울과 광명시의 價格 흐름뿐만 아니라 서울과 周邊 新都市의 價格 흐름 亦是 다르다. 그렇다면 未來의 住宅市場은 首都圈과 非首都圈이 아니라 서울 및 隣近 主要 新都市와 非서울로 再編될 수도 있다.”

高點 물리면 價格 回復 11年 所要… ‘江南不敗’ 옛말

서울에는 흔히 ‘大將’으로 불리는 大規模 團地가 여럿 存在한다. 大將 但只 價格은 消費者 立場에서 좀 더 直觀的인 情報에 該當하고, 아파트 指數와 大將 團地가 密接한 關係를 갖는다는 點에도 市場의 注目을 받는다. 서울市 區別로 大將 團地를 分析해 보면 어떤 現象이 나타나는가.

“于先 강남구 도곡동의 도곡렉슬은 2006年에 竣工돼 3002家口가 居住하는 大規模 團地다. 도곡렉슬 價格 推移를 살펴볼 때 2010年 1月부터 2012年 12月까지 3年間의 下落期를 잊어서는 안 된다. 當時 3年은 賣物이 消化되지 못하고 持續的으로 쌓이던 時期다. 앞서 2006年 도곡렉슬 33坪型이 15億 원에 去來된 事例가 있다. 그 時期 14億 원 以上 去來價 無慮 8件 存在한다. 그렇다면 價格이 다시 14億 원 或은 15億 원으로 回復되는 데 몇 年이 걸렸을까. 2006年 15億 원 去來 後 15億 원 去來가 다시 나타난 時點은 2017年 7月(15億200萬 원)로, 거의 11年이 걸렸다. 價格 버블의 頂點에 물린 境遇 10年 以上을 견뎌야 할 수도 있는 것이다. 이를 通해 ‘江南 不敗’는 事實이 아님을 알 수 있다.”

잠실역을 中心으로 位置한 엘스, 리센츠, 트리지움은 같은 生活圈의 巨大 아파트 團地다. 各各 大略 5000家口 規模를 자랑하며 세 團地는 ‘엘리트’라는 名稱으로 通用되고 있다. 이 境遇 어떤 特徵을 보이나.

“2007年부터 2012年까지 송파구 엘리트와 강남구 도곡렉슬을 比較하면 몇 가지 特徵이 눈에 띈다. 于先 두 團地 모두 ‘上昇-急落-急騰-急落’을 經驗했다. 7年 남짓의 짧은 期間, 2008年 글로벌 金融危機라는 外部 쇼크와 金利引下, 보금자리住宅 供給과 같은 不動産市場 外部 變數로 인해 두 番의 大型 사이클이 發生한 것이다. 강남구 도곡렉슬이 上昇 時 上昇 幅이 松坡區 엘리트보다 크다는 點을 注目해야 한다. 도곡렉슬의 變動性이 큰 만큼 最高가에 물린 境遇 더 오랜 時間을 버텨야 한다는 點도 考慮해야 한다. 도곡렉슬이 2000年代 最高價 15億 원에 다시 到達하는 期間은 大略 11年이었으나 엘리트의 最高價 11億 8000萬 원은 7年 後인 2016年 3分期에 다시 去來됐다. 不動産市場엔 사이클이 있으며 高價 住宅의 變動性이 더 크다는 不動産 通念이 江南3區에도 適用되고 있음을 보여준다.”

“最高價 물린 境遇 江北圈이 江南圈보다 빠르게 回復”

中産層과 庶民 아파트 密集 地域인 蘆道江 大將 團地는 어떤가.

“성북구 돈암동의 한신한진은 1998年 竣工됐으며 이 地域을 先導하는 大團地 아파트다. 關心 있게 볼 部分은 돈암 한신한진이 江南圈 團地에 비해 上昇 幅과 下落 幅이 작다는 點이다. 下落 期間이 다르기에 單純 比較는 힘드나 2006年부터 2012年까지 下落 幅은 도곡렉슬의 20%, 蠶室 엘리트의 16%에 비해 더 낮다. 이 期間 最高價는 2008年 2分期에 記錄한 4億5000萬 원과 2009年 3分期에 記錄한 4億 6000萬 원이다. 以後 4億6000萬 원에 다시 到達한 時點은 2016年 3分期로 價格 回復에 7年이 걸렸다. 이곳이 江南圈 아파트보다 外部 衝擊에 依한 下落 幅이 작으며 上昇 幅 또한 江南圈 아파트보다 작다는 것이다. 最高價에 물린 境遇 江南圈에 비해 더 짧은 期間에 回復 可能하다는 것도 알 수 있다.”

2023年 서울 아파트 價格을 豫測한다면.

“價格 下落 幅은 ‘江南3具<서울 全體<蘆道江’ 巡으로 豫想된다. 인플레이션으로 인한 賃貸料 上昇이 아파트 價格의 大暴落을 防止하는 役割을 하지만, 基準金利 引上에 따라 價格 下落 效果가 卽刻 나타날 것이다. 2023年에는 매우 큰 幅의 下落이 豫想되나 年間 上昇率이 30%를 넘은 前歷이 있는 서울 所在 아파트의 境遇 價格下落率이 30% 水準에 이를 수 있다. 特히 價格 下落率보다 어느 時點까지의 價格으로 回歸할 것인지를 注意 깊게 살펴봐야 한다. 서울 全體 아파트는 最惡의 境遇 2018年 上半期 價格으로, 普遍的 시나리오에서는 2019年 3分期 價格으로 回歸가 豫想된다. 江南3具 亦是 最惡의 境遇 2018年 上半期 價格, 普遍的 시나리오에서는 2019年 2分期 價格으로 回歸가 占쳐진다. 蘆道江은 2018年 下半期 價格으로 回歸할 可能性이 매우 크다. 그럼에도 蘆道江 地域은 政策 變數로 인해 2018年 下半期 價格과 함께 6億 원 以下 物件이 얼마나 쌓이느냐가 關鍵이 될 것이다.”