[똑똑 財테크]2期新都市投資, 逆傳貰難勘案 멀리 봐야

東亞日報
入力 2016年 3月 2日 03時 00分

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最近本格的으로 집들이를 始作한 慰禮新都市 아파트 市場에서 ‘逆傳貰難’ 憂慮가 커지고 있다. 올해 末까지 約 1萬 채의 아파트가 完工을 앞둬 傳貰賣物이 한꺼번에 쏟아져 나오고 있기 때문이다.

現地公認仲介士들에 따르면 지난해 末完工된 慰禮新都市 아파트의 傳貰價率은 50∼60%로 首都圈 다른 地域(70% 以上)보다 낮다. 貰入者를 찾지 못한 집主人들은 分讓價殘金 마련에 苦心하는 모습이다.

事實新都市의 逆傳貰難은 어제오늘의 일이 아니다. 매머드級團地가 入住하는 地域이나 大規模再建築地區等에서도 入住時期의 一時的인 逆傳貰難과 프리미엄 下落은 不可避하다. 2008年 2萬 채에 肉薄하는 再建築 아파트가 入住했던 서울 송파구 잠실동이 代表的인 例다.

이는 大部分一時的인 現象이었으며 新都市의 基盤施設이 자리를 잡으면서 자연스럽게 解決됐다. 都市機能이 安定化되고 傳貰需給問題가 解消되면서 傳貰金과 賣買時勢가 모두 제자리를 찾는 것이다.

하지만 交通施設이 잘 갖춰지지 않아 通勤與件이 좋지 못한 一部 2期新都市에서는 期間이 좀 더 길어질 수 있다. 맞벌이 夫婦가 늘어난 最近에는 더욱 그렇다.

慰禮新都市를 例로 들어보자. 輕電鐵慰禮∼신사선은 計劃이 確定되는 데 難航을 겪고 있다. 트램路線은 2021年以後로 미뤄졌으며 道路와 近隣商業施設, 敎育環境造成도 늦다. 特히 學群이 서울, 京畿城南 하남시 等에 걸쳐 있는 問題가 解決돼야 한다. 主要基盤施設이 完工되기 前까지는 時勢差益도 制限的일 것으로 보인다.

따라서 2期新都市投資者라면 投資期間이 생각보다 길어질 수 있음을 念頭에 둬야 한다. 初期新都市의 劣惡한 住居環境과 一時的인 프리미엄 下落을 甘受해야 하는 것이다. 入住直後 생길 수 있는 逆傳貰難과 殘金問題에 미리 對備하고, 긴 投資呼吸으로 差益實現을 기다린다면 나은 收益을 期待할 수 있다.

短期間에 傳貰需給問題가 解決되지 않는 곳이라면 契約期間이 2年을 넘는 長期傳貰契約을 맺는 것을 考慮할 만하다. 올해 締結한 契約이 滿了되는 2018年에 入住物量이 많은 곳이라면 特히 그렇다. 空室과 傳貰保證金返還等에 對備해 쉽게 融通할 短期資金을 準備해 두는 것도 좋다.

新都市投資에서도 立地與件은 꼼꼼히 따져야 한다. 入住後時間이 지난다고 해서 모든 地域의 價値가 높아지는 것은 아니기 때문이다. 普通 서울 接近性이 좋고 自足型業務施設等이 갖춰진 곳을 中心으로 價値가 오른다. 大規模基盤施設擴充이 豫定돼 있어 向後 땅값 上昇을 期待할 수 있으면 錦上添花다.

김규정 NH投資證券不動産硏究委員

#新都市 #投資 #逆傳貰難