[애널리스트의 마켓뷰]美 리츠 投資, 成長型商品注目해야

東亞日報
入力 2022年 1月 18日 03時 00分

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지난해 美國 리츠(REITs·不動産投資會社)는 27%의 높은 收益率을 올렸다. 같은 期間美 스탠더드앤드푸어스(S&P)500指數上昇率을 웃돈다. 産業用, 인프라 等新經濟部門 리츠가 美國全體 리츠 時價總額의 39%를 차지할 程度로 急增하면서 리츠 市場의 成長勢를 이끌었다. 주춤했던 不動産開發 및 對面活動이 再開돼 賃貸建物等不動産市場이 살아났다는 點도 收益率을 높이는 데 寄與했다.

지난해 美國 리츠 市場에서는 引受合倂(M&A)을 통해 1000億 달러의 去來가 이뤄졌다. 史上最大規模다. 美國 리츠 市場의 M&A는 크게 네 가지 特徵을 띤다.

于先情報技術(IT) 電算網等을 모아두는 데이터센터와 關聯해 M&A가 活潑하게 이뤄졌다. 美國巨大 5個 데이터센터 리츠 中 2個가 私募펀드에 引受됐다. 둘째, 시너지를 내기 위해 다른 섹터 리츠 間의 M&A가 늘었다. 예컨대 基地局을 뜻하는 셀타워 리츠人 ‘아메리칸 타워’가 데이터센터 리츠人 ‘코어사이트 리츠’를 사들여 複合形 리츠로 거듭났다. 셋째, 危機를 겪으면서 同種産業間 M&A도 늘었다. 危險을 分散하고 ‘規模의 經濟’를 살려 資金調達等의 利點을 누리기 위해서다. 마지막으로 賃貸收益이 多少安定化됐다는 點이다.

올해도 M&A는 活潑하게 이어질 것으로 展望된다. 또 景氣回復, 金利引上에 따른 危險分散까지 더해져 美國 리츠는 有望한 投資處가 될 것으로 보인다. 通常的으로 리츠의 賃貸 및 配當收益은 金利引上時點보다 늦게 變하는 後行指標로 分類된다. 金利가 當場 올라도 向後配當金이나 賃貸收益等을 調整해 對應할 수 있다는 長點이 있다. 따라서 利子費用이나 賃貸料引上能力等을 多角度로 考慮해 리츠 投資에 나서면 좋은 成跡을 낼 수 있을 것이다.

올해 리츠 投資로 크게 두 가지를 推薦한다. 꾸준히 成長할 수 있는 成長型 리츠와 金利負擔을 緩和할 수 있는 리츠다. 特히 셀타워, 데이터센터 리츠 等은 5世代(5G) 通信擴大를 基盤으로 크게 成長할 것으로 展望된다.

美國 리츠는 金利引上에 따른 敏感度가 낮은 便이다. 다만 向後金利上昇이 여러 番에 걸쳐 進行되면 美國 리츠 亦是調達金利等利子負擔이 增加해 收益率에 打擊을 받을 수 있다. 따라서 賃貸料를 比較的 쉽게 調整할 수 있는 리츠 投資가 有望하다. 金利가 引上돼도 賃貸料等을 올려 危險을 分散할 수 있기 때문이다. 이런 섹터로는 賃貸住宅等을 담는 리츠가 있다. 이 밖에 住宅 리츠度金利狀況보다는 人口構造와 住宅需要에 더 많은 影響을 받기 때문에 金利引上期에 눈여겨보면 좋은 商品이다.

美國 리츠는 一般投資者들에게 多少生疏할 수 있지만 앞서 言及한 內容들을 念頭에 두고 投資에 나선다면 좋은 機會가 될 것이다.

이경자 삼성증권 首席硏究員

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