麻谷 ‘半값아파트’ 土地賃借料는 月 82萬 원[不動産 빨간펜]

東亞日報
入力 2024年 5月 17日 03時 00分

김형민 記者

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

土地賃貸附는 ‘建物만 分讓’
持分積立型은 ‘나눠서 買入’
公共保有분은 賃借料 내야 해

最近工事費가 急騰하면서 首都圈新築 아파트 分讓價가 天井不知로 치솟고 있습니다. 이런 理由로 公共이 供給하는 低廉한 아파트에 對한 關心이 높아지고 있는데요. 그中에서도 唯獨分讓價가 싼 아파트들이 있습니다. 이른바 ‘半값 아파트’로 불리는 土地賃貸附住宅이 代表的이죠. 最近에는 景氣住宅都市公社(GH)가 住宅의 持分을 20∼30年 동안 나눠서 사들이는 持分積立型住宅을 供給하겠다는 計劃을 밝히기도 했습니다. 이番週不動産 빨간펜은 初期住宅購入資金을 줄여주는 公共分讓住宅, 土地賃貸附住宅과 持分積立型住宅에 對해 알아보겠습니다.

Q. 土地賃貸附住宅을 왜 ‘半값 아파트’라고 부르나요?

“住宅을 購買하거나 新規 아파트를 分讓받을 때는 普通建物과 土地를 같이 사게 됩니다. 땅값이 비싼 서울의 境遇土地비가 아파트 分讓價의 折半程度를 차지합니다. 土地賃貸附는 分讓價格을 낮추기 위해 土地를 公共이 所有하고 땅 위에 지어진 建物만 分讓하는 住宅供給政策입니다. 서울住宅都市公社(SH)가 供給하는 土地賃貸附住宅의 境遇居住期間은 基本 40年에 再契約을 통해 40年을 더 살 수 있습니다. 비싼 땅값이 分讓價格에서 除外되기 때문에 半값 아파트라고 부르는 것입니다.”

Q. 土地를 公共이 所有하면 土地賃借料를 내야 하나요?

“그렇습니다. 建物에 對한 所有權만 갖고 土地에 對한 所有權은 없기 때문에 土地使用料를 내야 합니다. 土地賃借料는 立地에 따라 다릅니다. 지난해 末 SH가 事前豫約을 進行한 麻谷 16團地가 土地賃貸附住宅으로 供給됐는데요. 募集公告文基準專用 84㎡의 分讓價格은 4億9138萬 원입니다. 이 住宅의 土地賃借料는 每月 82萬5600원입니다. 40年을 居住한다고 하면 約 4億 원의 土地賃借料를 내야 하는 셈이죠.”

Q. 나중에 住宅을 팔 수 있나요?

“네, 賣渡가 可能합니다. 지난해 末住宅法改正案이 國會를 通過하면서 公共에만 賣却할 수 있었던 土地賃貸附住宅을 個人에게도 팔 수 있게 됐습니다. 다만, 土地賃貸附住宅을 分讓받으면 居住義務期間 5年, 轉賣制限期間 10年을 채워야 합니다. 分讓後 10年이 지나야 個人에게 罵倒가 可能한 셈입니다. 萬若居住義務期間을 채웠지만, 轉賣制限期間前에 賣却하게 되면 入住金에 時勢差益의 70%를 더한 金額으로 公共에 還買해야 합니다.”

Q. 土地賃貸附住宅을 分讓받기 前에 留意할 點이 있을까요?

“네. 土地賃貸附住宅은 一般的인 住宅購入과 달리 土地는 수분양자가 所有하고 있지 않기 때문에 住宅擔保貸出을 받기 쉽지 않을 수 있습니다. 이 때문에 SH는 國土交通部에 政策모기지 商品에 土地賃貸附住宅을 包含해 달라고 올 3月에 正式으로 要請하기도 했습니다.”

Q. 올해 土地賃貸附分讓이 豫定돼 있나요?

“아직 確定된 物量은 없습니다. 다만, 國土交通部와 SH는 서울 銅雀區守防司敷地(性뒤마을)에 造成되는 300채 公共分讓住宅을 土地賃貸附住宅으로 分讓할 計劃입니다.”

Q. 土地賃貸附住宅外에 初期住宅購入資金이 低廉한 다른 政策商品은 없나요?

“京畿住宅都市公社(GH)가 推進하는 持分積立型住宅이 있습니다. 持分積立型住宅은 20∼30年間 4∼5年마다 住宅의 持分을 나눠 買入하는 方式입니다. 持分을 完全히 買入하기까지 住宅에 對한 所有權을 GH와 나눠 갖는 셈입니다.

土地賃貸附는 수분양자가 住宅을 처음부터 完全히 所有하는 代身公共이 土地를 所有합니다. 反面持分積立型은 土地와 建物持分을 처음부터 全部所有하지 않지만, 向後時間이 지나면 土地까지 100% 所有하게 됩니다.”

Q. 持分을 어떻게 買入하나요?

“分讓價 5億原因持分積立型住宅을 分讓받았다고 假定해 봅니다. 처음에 分讓價의 25%(1億2500萬 원)를 내고 入住합니다. 以後 4年마다 나머지 持分을 15%(7500萬 원)씩 買入합니다. 20年 뒤에는 持分 100%를 사들여 完全히 所有하게 되는 式입니다. 單, GH가 받아야 할 持分을 나중에 받기 때문에 持分價格에 定期預金만큼의 利子를 붙이게 됩니다.

또 公共이 所有한 持分은 수분양자가 빌린 셈이기 때문에 그에 따른 保證金을 내야 하는데요. GH는 이 保證金을 周邊市勢의 80%로 策定한다고 합니다. 時間이 지나면서 公共이 保有한 持分이 줄어들면 保證金을 返還받게 되는 거죠.”

Q. 賣買가 可能한가요?

“네. 다만 土地賃貸附住宅처럼 義務居住期間 5年과 轉賣制限 10年을 채워야 합니다. 轉賣制限以後에는 時勢대로 個人에게 팔 수 있습니다. 持分을 全部取得하지 못한 채로 罵倒하면 公共과 所有持分대로 差益을 나눠 갖습니다.”

Q. 豫定된 持分積立型分讓計劃이 있나요?

“GH는 水原靈通區 원천동에 광교新都市 A17 블록 600채를 供給할 計劃인데, 이 中 240채를 持分積立型으로 分讓할 計劃입니다. 이는 持分積立型分讓의 示範事業으로 後分讓供給이며 供給豫想時期는 2028年입니다. 3期新都市分讓 때도 持分積立型住宅을 늘릴 거라고 하네요.”

‘不動産 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!