大統領職引受委員會(引受위)가 多住宅者 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課, 再建築超過利益還收制(再超還) 等 不動産 ‘大못’ 規制를 大幅 손보겠다고 밝혔다. 住宅 受給을 꼬이게 하는 過度한 洗劑와 再建築 規制부터 풀어 歪曲된 不動産市場을 正常化하겠다는 腹案인 것이다. 그런데 이 方針이 發表되자 서울 江南圈 一部 아파트 團地가 新高價 行進을 이어가고, 下落勢이던 ‘江南 4具’ 아파트 값이 上昇勢로 轉換되는 等 市場이 다시 들썩일 兆朕이 조금씩 나타나고 있다. 안 그래도 文在寅 政府 5年間 집값 暴騰으로 마음苦生을 한 國民이 적잖은 터라 새 政府에서도 規制 緩和 餘波로 다시 不動産 價格이 오르는 것 아니냐는 憂慮가 提起되고 있다.

그間 文在寅 政府는 多住宅 保有者, 再建築 投資者를 ‘投機 勢力’으로 規定하고 歷代級 規制를 加했다. 그 結果 多住宅 保有者가 江南圈 高級 아파트 中心으로 資産을 再編하는 ‘똘똘한 한 채’ 現象이 深化됐고 서울 都心 內 新築 아파트 供給도 줄었다. 歷代 政府는 市場 正常化를 名分으로 不動産 政策의 變化를 試圖했지만 도리어 집값이 急騰하거나 不動産市場이 過度하게 沈滯하는 等 意圖하지 않은 結果를 맞았다. 고무줄 規制가 反復되면서 政權에 따라 不動産 價格이 騰落하는 ‘롤러코스터 現象’을 겪기도 했다. 出帆을 앞둔 尹錫悅 政府 앞에는 ‘規制도 풀어야 하고 市場도 안정시켜야 하는’ 쉽지 않은 課題가 놓여 있다. 어찌 보면 矛盾되는 두 가지 政策 目標를 同時에 達成해야 하는 ‘딜레마’ 狀況이다.

直前 去來價 對備 16億 원 오른 곳도

當場 可視化된 引受위의 不動産 政策 1號는 多住宅者 讓渡稅 重課 猶豫다. 최상목 引受위 經濟1分課 幹事는 3月 31日 “多住宅者 讓渡稅 重課稅率을 4月부터 1年間 限時的으로 排除하기 위해 必要한 努力과 措置를 取하기로 했다”고 밝혔다. 文在寅 政府는 多住宅者에 對해 讓渡稅와 綜合不動産稅, 取得稅 等 課稅를 强化했다. 現在 2住宅 保有者는 基本稅率(6~45%)보다 20%, 3住宅 保有者는 30% 重課된 讓渡稅를 내야 한다. 多住宅 保有者를 不動産 投機 勢力으로 規定해 利益을 還收한다는 趣旨지만, 不動産 賣物 잠김을 深化했다는 批判이 提起됐다. 引受위는 不動産 稅制 改編으로 多住宅 保有者가 市場에 賣物을 내놓도록 誘導해 집값을 잡겠다는 腹案이다.

引受委가 發信한 政策 信號에 市長은 어떻게 反應하고 있을까. 最近 不動産市場은 全般的으로 橫步勢를 보이고 있다. KB국민은행이 發表한 3月 住宅 價格 動向 調査 結果에 따르면 全國 住宅 賣買·戰勢價 上昇率은 傳達의 折半 水準으로 鈍化됐다. 3月 全國 住宅의 平均 賣買 價格은 0.1% 上昇해 한 달 前 上昇率(0.21%)보다 0.11%p 낮아졌다. 2020年 5月(0.14%) 以後 가장 낮은 上昇率이다. 引受委가 讓渡稅 重課 猶豫 措置를 내놓은 後에도 當場 市場에 多量의 賣物이 풀里眞 않는 雰圍氣다.

問題는 江南圈 아파트 團地를 中心으로 新高價 行進이 이어지고 있다는 點이다. 去來價가 急騰한 곳은 江南圈 高級 아파트 團地나 再建築 豫定地다. 江南區 三星헤렌하우스는 3月 11日 50億 원(專用面積 217.86㎡)에 去來돼 直前 最高價 34億 원보다 16億 원이 올랐다. 再建築 後 瑞草區 大將 아파트로 浮上한 盤浦洞 아크로리버파크는 3月 24日 直前 最高價 51億 원(專用面積 129.97㎡)보다 12億 원 오른 63億 원에 去來됐다. 再建築 期待株인 강남구 대치동 개포우성1團地도 3月 19日 51億 원(專用面積 158.54㎡)에 去來돼 直前 最高價(36億 원)보다 15億 원 急騰했다.



이 같은 市場 흐름은 새 政府의 不動産 政策 基調인 都市整備事業 規制 緩和에 對한 期待感 때문인 것으로 풀이된다. 引受委가 緩和하려는 都市整備事業 規制는 再超還, 安全診斷, 容積率 基準 等이다. 引受위는 超過利益 負擔金 賦課 基準을 旣存 3000萬 원에서 1億 원으로 높이고, 超過利益 區間에 따라 10~50%인 現 賦課率을 낮추는 方案을 檢討 中이다. 1住宅 長期 保有者의 負擔金을 減免하는 措置도 考慮하고 있다.

再超還 ‘大手術’ 豫告

文在寅 政府 들어 再建築 安全診斷 評價는 構造安全性 加重値가 旣存 20%에서 50%로 上昇했다. 建物 老朽度를 嚴格히 評價해 再建築事業 進行을 抑制하는 政策 基調다. 새 政府는 構造安全性 加重値를 30% 水準으로 調整할 展望이다. 現在 3種 一般住居地域 基準 250% 線인 容積率을 最大 500%까지 늘리고 서울市 側과 協議해 再建築 層高 制限을 푸는 方案도 提示됐다.

規制 緩和에서도 核心은 再超還 ‘大手術’이다. 再超還은 再建築 組合員 人當 平均 3000萬 원 以上 開發 利益을 얻으면 그中 最大 50%를 還收하는 制度다. 組合員 處地에선 再建築事業으로 본 收益의 折半을 잃는 셈이다. 再超還은 不動産市場에 事實上 ‘再建築하지 말라’는 信號를 줬다. 2006年 처음 實施된 再超還은 2013~2017年 猶豫 期間을 거쳐 文在寅 政府 時期인 2018年 復活했다(표 參照). 2018年 以後 管理處分認可를 申請해 再建築事業을 完了한 團地가 對象이다. 現在까지 全國 63個 再建築 團地, 約 3萬4000家口가 再建築 負擔金 賦課를 通報받았다.

再超還 適用 射程圈에 들어선 團地들은 最大 數億 원으로 豫想되는 負擔金에 反撥하고 나섰다. 지난해 7月 完工된 서울 은평구 恩平西海그랑블(옛 演戱빌라)은 適正 公示價格 算定 等의 問題로 負擔金 賦課가 遲延됐다. 完工 時點에 該當 團地에 通報된 豫想 負擔金은 5億6000萬 원으로 家口當 7700萬 원이었다. 같은 해 8月 完工돼 江南圈 첫 再超還 對象이 된 서초구 盤浦센트레빌아스테리움(옛 盤浦현대아파트)도 같은 問題로 負擔金 算定이 늦어지고 있다. 이 團地에 通報된 負擔金 豫定額은 108億5500萬 원으로 家口當 1億3570萬 원 規模였다. 새 政府가 再超還을 大幅 손볼 것으로 豫想되면서 서울 市內 各 自治區는 負擔金 賦課를 保留한 狀況이다.

이처럼 規制 緩和 시그널이 나오자 江南圈 아파트 價格이 다시 오름勢로 돌아섰다. 規制 緩和에 따른 開發 期待感이 커지면 價格이 오르는 不動産市場의 屬性을 새 政府도 避할 순 없는 것이다. 이 때문에 一角에서는 ‘規制 緩和 速度 調節論’이 提起됐다. 한덕수 國務總理 候補者는 4月 4日 “首都圈 等 主要 地域에 (住宅) 供給을 늘리는 次元에서 (再建築을) 積極 推進해야 한다”면서도 “速度가 빨라지면 그 自體가 價格을 올리는 要因이 되기 때문에 方法論을 愼重히 論議할 必要가 있다”고 말했다. 引受위 側은 組合員 地位 讓渡 禁止 時點을 再建築 組合 設立에서 安全診斷 通過 段階로 앞당기는 等 投機 防止策도 論議하는 것으로 알려졌다.

“‘똘똘한 한 채’ 選好 深化될 수도”

再建築 團地 新高價 行進이 一時的 現象에 그칠 可能性이 높다고 豫想하는 專門家들도 있다. 조주현 건국대 不動産學科 名譽敎授는 “(一部 再建築 團地의 去來價 上昇은) 規制 緩和 等 不動産 政策을 다시 세팅하는 過程에서 不可避한 現象으로 보인다”고 말했다. “美國 金利引上 等 對內外 實物經濟 狀況이 그리 좋지 않기 때문에 不動産 價格이 暴騰할 餘地는 크지 않다”는 것이다. 조 敎授는 이어 “그間 文在寅 政府가 再建築·再開發을 抑制하고 오피스텔이나 生活型 宿泊施設을 통한 變則的인 住宅 供給에 依存해 서울 內 住宅 供給量이 크게 不足했다”면서 “不動産 價格 上昇은 서울 再建築 團地 等 一部 地域에서 局地的으로 일어날 뿐이며 長期的으론 서울 아파트 供給量 擴大로 價格이 安定化될 것”이라고 展望했다.

김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “文在寅 政府의 再建築 規制로 資本이 서울 一般 아파트로까지 몰려 집값이 全般的으로 暴騰했다”며 “서울 再建築 團地를 中心으로 短期的 價格 不安이 있을 순 있지만 長期的으로는 오히려 아파트 價格이 安定化될 것”이라고 展望했다. 다만 金 所長은 讓渡稅 重課 猶豫 措置에 對해선 “讓渡稅 重課 猶豫 期間이 1年으로 짧기 때문에 多住宅 保有者가 非(非)서울, 非江南 地域 不動産부터 罵倒할 可能性이 높다”면서 “‘똘똘한 한 채’ 選好 現象, 不動産 價格 兩極化는 더 深化할 수 있다”고 指摘했다.

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