• 親切, 仔細한 說明…좋은 業體 選定이 ‘折半’

• 投資 對比 效果 좋은 斷熱施工, 外觀工事부터

• 契約書에 없는 追加事項? 書面으로 記錄 남겨야

• 共同住宅 리모델링 하자 發生? ‘瑕疵補修保證預置金’ 活用

• 國土部 및 地自體 支援 事業 多樣…“미리 알고 챙기자!”

돌階段이냐 房副木(防腐木)이냐. 住宅 玄關 밖 階段 構造材를 決定할 때 돌 代身 房副木을 選擇하는 사람이 많다. 房副木은 썩는 것을 防止하기 위해 防腐材를 바르거나 注入한 木材로 美觀上 보기 좋아 요즘 選好되고 있다. 그러나 房副木 階段은 여름철 높은 濕度에 脆弱하다. 자칫 흰곰팡이가 생기기 쉽고 갈라지거나 뒤틀림 現象이 나타날 수 있다. 修理나 交替해야 할 때가 언젠가 온다. 反面 돌階段은 永久的으로 使用할 수 있다. 價格도 房副木 階段과 비슷한 水準이다. 다만 비나 눈에 젖으면 미끄러워 자칫 사람이 넘어져 다칠 危險이 있다. 住宅에 사는 當身, 리모델링을 한다면 房副木 階段과 돌階段 中 무엇을 選擇하겠는가. 

온라인 콘텐츠퍼블리싱 플랫폼 ‘브런치’에 실린 웹툰 ‘單獨住宅에서 살아보니’의 18話 ‘리모델링을 다시 한다면’. 作家 ‘센레 비지’가 2015年 單獨住宅을 리모델링한 自身의 經驗談을 土臺로 그린 이 에피소드에는 房副木 階段에 얽힌 逸話가 나온다. 돌階段이라도 낮은 높이의 階段이라면 危險性이 그리 크지 않으니, 費用 節減 側面에서 돌階段이 房副木 階段보다 나을 수 있다는 것이다. 

센레 비지가 “다시 리모델링하면 이건 꼭 바꾸겠다”고 외치는 것 中 하나는 防犯槍을 窓틀 안쪽이 아닌 바깥쪽에 設置하는 것이다. 防犯槍을 窓틀 바깥에 設置하면 外觀上 답답해 보일 것 같아 窓틀 안쪽에 螺絲를 뚫어 設置했는데, 막상 살아보니 防犯槍을 깨끗하게 淸掃하기가 어려웠다. 窓틀 틈새로 들어오는 微細먼지, 날벌레 等을 遮斷하려면 틈막이로 틈새를 메워야 한다. 그런데 防犯槍을 窓틀 안쪽에 設置한 탓에 市中에서 販賣하는 새시(sash) 틈막이가 맞지 않아 돈을 더 들여 粘土 틈막이를 따로 購入해야 했다. 센레 비지는 “집 構造나 環境에 따라 다르겠지만, 經驗에서 볼 때 防犯槍을 새시 바깥쪽에 設置해야 淸掃하기에 쉽고 費用도 節減할 수 있다”고 말했다.

防犯窓은 窓틀 바깥에

化粧室 電燈과 換風口 스위치를 하나로 連結한 것도 失策이었다. 換氣를 하려고 스위치를 켜면 불도 같이 켜지기 때문이다. 그나마 LED 電燈이라 電氣料 負擔이 크진 않지만 效率性이 떨어지는 건 어쩔 수 없다. 그는 “換風口가 돌아가는 時間을 設定할 수 있는 裝置가 內藏된 스위치가 있다는 걸 나중에 알게 됐다”며 “다시 리모델링한다면 電燈과 換風口 스위치를 꼭 分離해 設置하겠다”고 했다. 

勿論 잘한 것도 있다. 그는 “玄關 앞에 中門을 設置한 것은 神의 한 首였다”고 評한다. 새로 設置한 中門은 집 밖에서 들어오는 먼지와 바람을 遮斷하는 것은 勿論 伴侶動物이 玄關으로 나가 신발과 뒹구는 慘事를 防止한다. 같은 理由로 어린아이가 있는 집에서도 中門은 제 役割을 톡톡히 한다. 



센레 비지는 “寢室에 餘裕 空間이 있다면 베란다를 두는 것을 考慮해보라”고 助言한다. 寢室에 베란다가 있으면 겨울철 바깥 冷氣가 遮斷돼 따뜻하게 지낼 수 있고, 暖房費도 節約된다. 또 베란다가 바깥 騷音을 어느 程度 막아줘 조용하게 睡眠을 取하기도 좋다. 

普通 單層 住宅은 內部 天障이 높지 않은 以上 햇볕이 적게 들어온다. 特히 집이 다닥다닥 붙어 있어 建物 사이가 비좁은 都心 住宅은 더욱 그러하다. 집안을 한결 밝고 넓게 보이게 하고 싶다면 壁紙와 바닥 色相을 밝은 것으로 고르는 게 좋다. 그는 “壁紙 色이 밝을수록 빛이 많이 反射돼 집 안이 환해 보이고, 먼지와 벌레가 눈에 잘 띄어 집안을 좀 더 快適하게 管理할 수 있다”고 말한다. 

一般的으로 壯版은 熱傳導率이 높지만 물컹한 質感 때문에 家口가 놓인 자국이 또렷하게 남는 데다 구멍이 생기는 短點이 있다. 反面 단단한 마루는 欠집이 잘 생기지 않고 발에 닿는 觸感도 좋다. 무엇보다 마루에 새겨진 나뭇결은 고급스러운 雰圍氣를 낸다. 하지만 壯版에 비해 熱傳導率이 떨어져 暖房에 時間이 오래 걸리는 것은 短點이다. 센레 비지는 이런 點을 考慮해 집 居室은 마루로, 放은 場판으로 區分해 施工했다. 德分에 暖房費 負擔을 줄이면서도 各 資材가 주는 長點을 고루 누리고 있다. 

센레 비지는 “住宅 리모델링에 關心 있다면 建築家가 쓴 冊이나 인터뷰 記事를 읽어보길 勸한다”며 “建築家나 瑕疵工事 專門家들이 쓴 글을 통해 집에 對한 見聞을 넓혀두면 리모델링을 할 때 큰 도움이 된다”고 助言했다.

約束 時間을 지키는가

住宅 리모델링을 決心한 사람들의 抱負는 한결같다. 已往 하는 거 인테리어 雜誌에 실릴 程度로 멋진 집으로 變身시키겠노라 다짐한다. 하지만 몇 군데 見積을 받아보면 豫想値를 훌쩍 웃도는 工事 費用에 입이 다물어지지 않는다. 結局 現實과 妥協해 세련된 인테리어보다는 ‘住宅 機能 改善’에 重點을 두게 된다. 

公社 開始에 앞서 반드시 해야 하는 일이 있다. 먼저 工事 現場에서 直接 實測 치數를 재고 이를 寫眞으로 남겨둔다. 그리고 首都·暖房·配管 狀態가 어떤지, 漏水나 곰팡이는 없는지, 내·외벽에 龜裂이 있는지 等을 꼼꼼하게 살핀다. 

工事에 앞서 圖面을 作成해야 한다. 이를 어렵게 생각하는 사람들이 있는데, 直接 住宅 構造의 치數를 재서 종이에 그리기만 해도 充分하다. 아파트라면 인터넷 不動産 사이트에 올라와 있는 內部 平面圖를 活用한다. 

工事 段階別 作業 事項을 記錄한 全體 工程 리스트를 作成해두면 工事 豫算을 算定하기가 수월해진다. 以後 公正別로 業體를 涉外하고 工事 日程을 짠다. 直接 資材 市場에 나가거나 온라인몰에서 資材 價格을 比較하고 購買한다면 費用을 좀 더 아낄 수 있다. 

工事가 開始되면 工事 日程을 管理하면서 進行 狀況을 모두 寫眞으로 남겨놓는다. 日程이 延期되거나 工事 結果物에 對한 依賴人과 施工者의 생각이 다를 境遇 寫眞을 根據로 좀 더 수월하게 協議할 수 있기 때문이다. 工事가 進行될 때마다 支出 金額을 公正別로 整理해놓는 것도 必須다. 工事金額이 過多 請求되는 事態에 對備할 수 있을뿐더러 리모델링 工事 總額을 時時때때로 가늠해볼 수 있다. 

리모델링을 할 때 가장 까다로운 것은 어떤 工事 業體를 選定하느냐다. 專門性, 公示價格, 實績(經驗), 工事期間 및 結果物 約束 遵守, 事後管理(AS) 等 考慮해야 할 事項이 참 많다. 적어도 3곳 業體로부터 見積을 받아 合理的인 價格인지 가늠해본다. 그러나 銘心할 것은 價格보다 重要한 것이 安定性이란 點이다. 無條件 싸게 부르는 業體보다는 專門性이 있는 會社인지를 重點的으로 살핀다. 

리모델링 業體의 專門性을 判別하는 尺度는 뭘까? 該當 分野에 對한 知識과 詳細한 技術力, 施工過程, 施工法, 新(新)資材에 對한 情報 等을 具體的으로 提示할 수 있는 業體라야 한다. 또 業體가 내가 依賴하는 것과 類似한 施工을 해본 적 있는지, 리모델링 工程을 쉽게 說明해주는지, 最新 工法을 最大限 活用하려고 하는지 等을 살펴보도록 한다. 

미팅 約束時間을 제대로 지키는지도 確認한다. ‘時間’에 對한 態度를 가늠하기 위해서다. 一般人은 大體로 公社에 時間이 얼마나 所要되는지 잘 모른다. 工事期間이 無限定 늘어나면 人件費 爆彈을 맞을 수 있다. 따라서 工事期間을 正確하게 提示하고 이를 지켜가며 作業하는 業體를 選別해야 한다. 

事業者登錄證과 各種 免許 與否도 確認한다. 事業者登錄 없이 建設 및 인테리어 事業을 하지는 않는지, 室內建築業 免許(室內建築工事業免許 或은 綜合建設免許)를 所持했는지 等을 살펴본다. 國土교통部가 運營하는 建設業體情報照會(www.kiscon.net)에서 該當 業體 情報를 照會해볼 수 있다. 

工事業體에 瑕疵履行保證證券 發行을 要求하는 것도 좋은 생각이다. 瑕疵履行保證證券은 公信力 있는 서울保證保險 같은 保險社나 證券社가 發行하는 것으로, 業體가 瑕疵補修를 履行하지 않을 때 消費者가 自費로 瑕疵를 修理한 後 瑕疵履行保證證券을 發行한 保險社나 證券社에 費用을 請求해 돌려받는 것이다. 

工事 中 旣存 見積書나 契約書에 없던 事項이 追加的으로 發生하면 e메일이나 書面, 文字메시지 等으로 該當 事項을 記錄으로 남기고 이를 保管한다. 또 業體가 資材 값을 事前에 要求하면 事業長 住所나 事業者登錄證, 名銜 等을 要求한다. 契約金은 반드시 나눠서 支給하고 工事 마무리 確認 後 最小 1個月 居住한 뒤에 瑕疵가 없음을 確認하고 나머지 殘金을 支給하도록 한다.

꼭 넣어야 할 特約 事項

業體로부터 見積書를 받은 다음에는 項目別로 面積이나 사이즈, 仕樣에 對해 充分히 說明을 듣고 使用할 製品을 見積書에 記載해놓는다. 그래야 向後 發生할 수 있는 葛藤의 素地를 줄일 수 있다. 이를테면 僻地의 브랜드名과 사이즈, 固有 넘버를 적어두면 施工이나 追加 注文을 할 때 다른 製品과 混同되는 事故를 豫防할 수 있다. 工事 結果物에 對한 생각이 依賴人과 業體가 서로 다를 수 있으므로 自身이 願하는 施工 이미지나 寫眞을 契約書에 添附하는 것도 좋은 方法이다. 契約書를 作成할 때는 業體의 事業者登錄證 寫本을 받도록 한다. 

工事가 갑자기 中斷될 때를 對備해 契約書에 特約 事項으로 ‘基施工했던 工事金額을 客觀的으로 算定해 精算한다’라는 文句를 넣도록 한다. 契約書에 工事期間을 指定하고, 工事가 遲滯될 境遇 總 工事費에서 遲滯된 日數에 該當하는 만큼 人件費를 되돌려 받는 內容도 包含한다. 

‘셀프工事’의 長點은 資材를 손수 다양하게 選擇할 수 있고, 人件費도 節減할 수 있다는 點이다. 最近엔 一般人이 直接 施工하기 便利한 리모델링 資材들이 나오고 있어 選擇의 幅이 더욱 넓어졌다. 再開發이나 再建築을 앞둔 老朽住宅이라면 이러한 資材를 活用해 部分的으로 補修해 한결 快適하게 지낼 수 있다. 旣存 資材를 撤去하지 않고 덧붙이는 方法도 있다. 再建築 等이 豫定된 開發 地域이라면 번거로운 工事 代身 附着이나 組立式 等 乾式 施工을 해 費用과 時間을 短縮하도록 한다.

셀프 리모델링, 漸漸 쉬워져

建築과 인테리어에 適用되는 마감材는 얼마든지 直接 求할 수 있다. 서울 中區 을지로 資材 거리에선 타일, 壁紙 等을 取扱한다. 이곳 賣場에서 作業者를 紹介받을 수도 있다. 이 밖에 서울 瑞草區 논현동 家口·資材거리, 方背洞 家口거리, 高速터미널 小品거리, 서울 龍山區 梨泰院 앤티크·小品거리, 서울 麻浦區 홍대 家口·攻防거리, 京畿 성남시 분당구 資材골목, 京畿 光明과 高揚의 이케아(IKEA) 賣場에서도 各種 資材를 低廉하게 求할 수 있다. 

리모델링을 처음 해보는 사람들은 어느 範圍까지 施工이 可能한지, 價格은 얼만지 感을 잡지 못한다. 普通 ‘평’ 單位로 施工 金額을 따지는데, 이 境遇 誤謬가 發生할 수 있다. 

例를 들어 撤去는 坪當 5萬~10萬 원假量인데, 實際 撤去 作業에서는 撤去할 品目別로 難易度가 달라 品目別, 部位別로 그 費用을 算出하는 것이 더 正確하다. 與件이 된다면 施工하려는 部位의 面積과 로스(loss, 作業 中 餘裕分) 物量을 計算해 資材를 直接 購買해보도록 한다. 距離가 멀면 人件費가 올라간다. 已往이면 工事 現場 가까이에 있는 作業者에게 일을 맡기는 게 費用 面에서 유리하다. 直接 資材를 購買하고 人夫를 求하는 것만으로도 工事費用을 30~50% 節減할 수 있다. 

한便 리모델링은 費用 對比 效果가 좋은 項目부터 하는 것이 좋다. 代表的인 것이 斷熱施工. 이는 老後住宅의 壽命을 延長하는 效果를 낸다. 빌라나 聯立住宅, 山이나 建物 그늘에 들어선 아파트는 壁體나 天障에 內部 斷熱材를 施工하는 것만으로도 겨울철 室內溫度를 따뜻하게 維持할 수 있다. 

外觀 工事도 費用 對比 滿足度가 높다. 施工이 簡便하면서도 廢棄物 處理가 容易하고 再使用할 수 있는 資材가 좋다. 外壁 크랙을 補修한 뒤 페인트漆을 하거나 旣存 外壁 表面에 斷熱베이스와 防水資材를 덧붙여 斷熱 리모델링을 할 수 있다. 最近 人氣 있는 自在로는 징크 패널, 스타코 마감, 特殊페인트 等이 있다. 페인트 形態로 뿌리거나 外壁 表面에 붙이기, 外部 專用 페인트로 漆하기 等으로도 外壁 리모델링이 可能하다. 最近에는 斷熱 機能을 더한 外部 패널 製品도 나왔다.

工事費 支援 等 百倍 活用하기

建物이 老後하면 漏水, 綠물, 惡臭 等이 發生하고 물이 시원하게 나오지 않을 수 있다. 住宅 管理에 致命的일뿐더러 健康에도 좋지 않다. 서울市는 老朽 屋內 給水管 交替에 工事費의 80%를 支援한다. 뉴타운, 再開發, 再建築, 리모델링 事業이 承認된 建築物을 除外한, 1994年 以前에 지어진 住宅 中 ‘亞鉛渡江館’을 使用하는 住宅이 그 對象이다. 單獨住宅은 150萬 원, 多家口住宅은 250萬 원, 아파트 等 共同住宅은 家口當 120萬 원까지 支援한다. 申請은 茶山콜센터(120). 

京畿道 亦是 老朽 水道管 交替 事業을 實施하고 있다. 지은 지 20年 지난 老後住宅(單獨 및 共同住宅) 中 面積 130㎡ 以下 家口가 支援 對象이다. 基礎生活受給者 等 低所得層은 工事費 全額을, 面積 60㎡ 以下는 80%, 85㎡ 以下는 50%, 130㎡ 以下는 30%를 支援받을 수 있다. 共用配管의 境遇 家口別 50萬 원, 屋內 給水管은 150萬 원까지 支援해준다. 居住地 市廳 水道 部署(屋內汲水館)나 共同住宅 部署(공용배館), 京畿道 콜센터(031-120)로 申請하면 된다. 

한便 共同住宅의 境遇엔 長期修繕充當金을 活用해 主要 施設을 補修한다. 長期修繕充當金이란 住宅法(第51條)에 따라 共同住宅의 老朽化에 對備해 主要 施設을 補修할 目的으로 積立하는 金額이다. 普通 每달 徵收되는 아파트 管理費에 長期修繕充當金이 包含돼 있다. 엘리베이터 交替, 外壁 塗色 等이 主로 長期修繕充當金으로 進行된다. 내가 사는 아파트의 長期修繕充當金이 제대로 積立되고 있는지 궁금하다면 國土部가 運營하는 共同住宅管理情報시스템(k-apt.go.kr)에서 確認할 수 있다. 다만 長期修繕充當金을 活用하려면 所有主의 50% 以上이 同意해야 한다. 

이웃집의 잘못된 리모델링 工事로 被害를 입었다면? 行政審判이나 民事訴訟 等으로 解決할 수 있지만, 이는 時間과 經費 等의 費用이 만만치 않다. 그보다는 建築紛爭調停委員會를 통해 解決을 圖謀할 수 있다. 各 市郡區와 特別市·廣域市·道에 建築紛爭調停委員會가 設置돼 있다. 委員會는 建築主, 專門 技術者, 隣近 住民 間 發生한 紛爭을 調停하는 役割을 한다. 

共同住宅 리모델링 工事 後 瑕疵가 發生해 建築主와 入住民 사이에 紛爭이 發生했다면 瑕疵補修保證預置金 制度를 活用할 수 있다. 이 制度는 建築主나 施工者가 垈地 價格을 除外한 總 工事費의 3%에 該當하는 金額을 金融機關에 預置하는 것이다. 入住民들이 建物 瑕疵에 對한 保守를 要請하면 建築主는 이 預置金으로 保守費用을 支拂해야 한다. 

그런데 建築主나 施工者가 入住民들의 連絡을 避한다면? 入住者代表會議를 構成해 過半의 同意를 얻으면 瑕疵補修保證金이 預置된 金融機關을 통해 報償받을 수 있다. 共同住宅 空室率이 50%가 넘으면 全體 家口의 過半 同意를 얻기가 어려운데, 이 境遇엔 建築主에 對해 民事訴訟을 提起해야 한다. 이때 物證 確保를 위해 工事 前後 施工 過程을 寫眞으로 남겨둔다. 補修工事를 위해 집 밖에서 지내야 하는 境遇엔 宿泊費와 移徙짐 保管料, 淸掃費, 家口 損傷 等 被害에 對한 損害賠償까지 받을 수 있다. 

다만 最近 서울保證保險 請求 方式이 바뀌었다는 點을 記憶하자. 서울보증보험을 請求하려면 반드시 ‘建築主 合意書’를 提出해야 한다. 建築主 合意書 마련이 遙遠하다면 入住民들 各自 或은 入住民 代表團을 構成해 國土部 瑕疵審査紛爭調停委員會에 提訴해야 한다. 하자 判定을 받으면 入住民들은 60日 안에 瑕疵補修 結果나 瑕疵補修 計劃書를 提出해야 한다. 이를 어기면 過怠料가 賦課된다. 한便 建築主는 瑕疵補修를 履行한 後 그 結果를 瑕疵情報管理시스템(www.adc.go.kr)에 登錄해야 한다.

낡은 집, LH에 맡겨볼까

서울市는 2016年 4月부터 整備事業 區域에 對한 ‘職權解除’를 進行 中이다. 職權解除란 再開發 推進委員會나 組合이 自進 解散하는 것과 달리 住民 葛藤이나 事業性 問題로 事業이 推進되기 어렵다고 判斷될 境遇 市場이 職權으로 整備事業 區域 指定을 解除하는 것을 말한다. 이러한 解除地가 自體的으로 共同施設이나 基盤施設을 造成할 境遇 詩로부터 是非(市費)를 支援받을 수 있다. 職權解除 類型에 따라 70~100%까지 그 費用이 差別的으로 支援된다. 또한 解除地는 住居 環境 改善을 爲한 街路住宅整備 等 代案 事業도 市 支援을 받아 進行할 수 있다. 

낡은 집을 所有했다면 ‘집主人賃貸住宅事業’에 參與하는 것을 考慮해보자. 事業 主體인 韓國土地住宅公社(LH)로부터 支援을 받아 新築, 買入, 경수선(리모델링)韓 뒤 賃貸 收益을 올릴 수 있다. LH가 賃貸 運營 및 管理도 맡아준다. 다만 집主人은 賃貸料를 時勢의 85% 水準으로 하겠다고 約定해야 한다. LH는 空室(空室) 與否에 相關없이 萬室을 基準으로 집主人에게 確定 收益을 支給한다. 집主人賃貸住宅事業 홈페이지(jipjuin.lh.or.kr)나 LH콜센터(1600-1004)로 問議. 

굳이 公共賃貸住宅으로 活用하지 않더라도 保有하고 있는 낡은 住宅을 리모델링할 때 政府 및 地自體의 다양한 도움을 받을 수 있다. 서울市의 집修理닷컴(jibsuri.seoul.go.kr)은 스스로 집을 고치기 위한 理論과 技術 等 有用한 情報를 알려주고 있다. 집修理에 必要한 道具도 빌려준다. 100餘 名의 專門家로 構成된 ‘집修理 닥터團’도 있는데, 4層 以下 底層 住宅을 對象으로 直接 該當 住宅을 訪問해 工事 範圍, 工事費 等을 相談하고 支援 制度를 案內해준다.