• 38層·85個 桐·1萬2032家口 매머드 團地

• 利益 나눠야 하는 사이… 組合·施工社 葛藤史

• 20年 동안 政府 方針따라 冷溫湯 오가

• “유난히 迂餘曲折 많은 곳”

새해가 始作되자마자 政府는 大大的으로 不動産 規制 緩和 對策을 내놨다. 國土交通部의 새해 業務報告에 담긴 內容으로, 이른바 ‘1·3 對策’이라고 한다. 지난해 下半期부터 國內 不動産 景氣가 急激히 沈滯하고, 未分讓 住宅이 빠르게 늘면서 建設 景氣가 惡化하자 市場 경착륙을 緩和하기 위해 마련한 對策이다.

政府는 ‘市場 軟着陸 對策’이라고 强調했지만 業界 안팎에서는 1·3 對策이 事實上 서울 江東區 遁村洞 屯村住公아파트 再建築 團地 올림픽파크 抛레온(以下 遁村住公)을 살리기 위한 對策 아니냐는 말이 나왔다.

檀君 以來 最大 再建築事業

지난해 10月 政府는 ‘非常經濟民生會議’를 통해 分讓 中途金 貸出 保證 基準 上限을 旣存 9億 원에서 12億 원으로 높였다. 當時 遁村住公 再建築 團地는 一般分讓가 審査를 받고 있었다. 國民 坪型인 84㎡는 勿論 59㎡도 分讓價가 9億 원을 넘을 거라는 豫想이 많았다. 旣存 制度에서는 中途金 貸出이 나오지 않는 分讓價지만 政府의 規制 緩和로 遁村住公에서도 中途金 貸出을 받을 수 있게 됐다. 어느 程度 숨筒이 트였다는 評價가 나왔다.

그런데 變數가 생겼다. 遁村住公 專用 84㎡의 分讓價가 12億 원을 넘어서면서 中途金 貸出을 받지 못하게 된 것. 이에 對해 지난해 11月 21日 元喜龍 長官은 取材陣에게 “遁村住公 專用 84㎡가 12億 원이 넘는다는 理由로 (中途金 貸出 保證 基準을) 또 올리게 된다면 政策의 基準을 어디로 해야 할지 혼란스러워지는 問題에 부딪힌다”며 “이 部分을 無視하고 있지는 않지만 苦悶이 많다”고 말했다.

政府는 結局 1·3 對策을 통해 中途金 貸出 保證 分讓價 傷한 基準을 없애버렸다. 여기에 더해 分讓 아파트 轉賣 制限 期間을 大幅 줄이고 實居住 規制를 廢止하는 方案도 함께 내놨다. 特히 一部 房안의 境遇 이미 分讓한 團地에도 溯及 適用하기로 했다.



分讓을 進行하고 있던 遁村住公이 最大 受惠地로 꼽혔다. 1月 3日은 遁村住公 正當契約을 始作한 날이기도 하다. 中途金 貸出을 받지 못해 契約을 苦悶하던 84㎡ 坪型 當籤者는 瞬息間에 숨筒이 트였다. 政府가 露骨的으로 遁村住公 살리기에 나선 까닭은 이곳이 向後 國內 住宅 分讓 市場의 흐름을 決定하는 바로미터로 여겨지는 데 있다. 遁村住公마저 分讓 成績이 좋지 않으면 지난해 下半期부터 始作된 沈滯 흐름이 더 빨라져 住宅 市場 全般이 경착륙할 수 있으리라는 憂慮가 컸다.

遁村住公이 政府가 나서야 할 程度로 注目받는 理由는 바로 規模에 있다. 遁村住公은 地下 3層~地上 35層, 85個 桐, 1萬2032家口 規模로 ‘檀君 以來 最大 再建築事業’으로 불리는 매머드 團地다. 이 가운데 一般分讓 規模도 4786家口에 達하는 만큼 市場에 미치는 影響이 크다고 評價된다.

豫備 再建築 團地 運命 가늠쇠

遁村住公은 單純히 規模만 큰 게 아니다. 오랜 期間 再建築事業을 進行하며 여러 迂餘曲折을 겪었다. 遁村住公 再建築事業은 1990年代 後半부터 必要性이 提起됐다. 以後 再建築組合設立推進委員會가 法的 地位를 認定받은 2003年을 起點으로 本格化했고, 只今까지 20年에 達하는 期間을 거쳐왔다. 그間 不動産 市場 沈滯期와 活況期를 모두 겪으면서 事業이 進行돼 온 터라 再建築事業이 맞닥뜨릴 수 있는 事件 事故를 빠짐없이 겪었다고 해도 過言 아니다. 이 歷史를 되돌아보면 汝矣島, 木洞, 蘆原 等 再建築을 準備하고 있는 團地의 未來도 가늠해 볼 수 있다.

再建築事業의 主要 特徵 가운데 하나는 再建築組合과 時空社(建設社)가 긴 時間 동안 손발을 맞춰가며 進行해야 한다는 點이다. 두 事業 主體는 和合하기도 하고 때론 서로를 벼랑 끝으로 밀어붙이며 極端의 葛藤을 겪기도 한다. 둘은 같은 事業을 함께 推進한다는 點에서 利害關係가 같지만 收益金을 나눠야 한다는 點에선 葛藤이 不可避한 關係다. 遁村住公 再建築 事業에서도 이런 特徵이 如實히 나타났다.

遁村住公 組合은 施工 主管社 현대건설을 비롯해 HDC現代産業開發, 롯데建設, 大宇建設로 構成된 事業團과 손을 잡고 있다. 事業團이 確定된 것은 2010年이다. 2003年 推進委 設立 以後 安全診斷을 最終的으로 通過한 때가 2007年, 組合 設立을 認可받은 때가 2009年이다.

兩側은 손을 잡기 前부터 氣 싸움을 벌였다. 2008年 末 當時는 글로벌 金融危機가 터진 때였다. 未分讓 住宅 數가 16萬 家口로 歷代 最大値를 찍는 等 分讓 市場 沈滯로 建設社들은 골머리를 앓고 있었다. 이 渦中에 事業費만 4兆 원에 達하는 遁村住公 再建築 事業은 놓칠 수 없는 機會였다. 建設社들은 너도나도 뛰어들 채비를 했다. 현대건설은 勿論 삼성물산과 大宇建設, GS建設 等 上位 10大 建設社가 모두 參戰할 氣勢였다.

하지만 變數가 생겼다. 遁村住公 組合이 ‘無償持分率 最小 160% 保障’을 入札 條件으로 내건 것. 이에 2010年 6月 時空社 入札에 支援한 建設社가 單 한 곳도 없는 事態가 벌어졌다. 無償持分率이란 再建築 아파트 但只 組合員이 再建築 後 追加 費用 없이 넓혀갈 수 있는 아파트 面積 比率을 의미한다. 예컨대 無償持分率이 150%이고 組合員이 保有한 垈地 持分이 50㎡이면 再建築 後 75㎡ 아파트를 費用 負擔 없이 받을 수 있다.

無償持分率이 높으면 建設社엔 負擔이다. 結局 分讓 價格을 높게 策定해야 하는데, 當時 市場엔 未分讓 問題가 如前히 深刻했다. 分讓이 잘 안되면 建設社가 損害를 고스란히 떠안게 된다. 建設社들은 收益性이 떨어진다는 判斷에 受注를 抛棄하려 한 것이다.

끝날 때까지 끝나지 않는 葛藤

그래도 ‘大馬不死(大馬不死)’라 했던가. 遁村住公은 워낙 規模가 크고 立地 條件이 좋아 結局 施工段을 選定할 수 있었다. 施工社를 定할 때만큼은 組合과 建設社가 한마음 한뜻을 이뤘다. 2010年 8月 28日 遁村住公 再建築 施工社 選定 總會 投票 結果 現代建設 事業團이 3840票 가운데 94%인 3605票를 얻어 選定됐다. 하지만 얼마 지나지 않아 葛藤이 다시 불거졌다. 現代建設 事業團은 組合에 無償持分率 164%를 條件으로 提示했는데, 이것이 葛藤의 불씨가 된다. 2015年 事業團이 建築費 引上 等을 理由로 無償持分率을 132~158%로 提示하면서다. 兩側은 膈한 摩擦 끝에 無償持分率 150%로 合意했다.

2017年 再建築 計劃이 確定되고, 7月부터 6個月間 大規模 移住가 始作됐다. 2019年 撤去 作業이 끝났다. 潛潛하던 組合과 事業團 間 葛藤은 이듬해 다시 터졌다. 2020年 6月 事業團은 組合과 工事費 增額 契約을 締結했다. 原資材 價格 上昇 等을 反映해 工事 費用을 2兆6000億 원에서 3兆2000億 원으로 增額하기로 했다.

하지만 이 무렵 組合 內部에서 分讓價 算定 等을 놓고 생긴 葛藤으로 旣存 組合長 및 執行部가 解任되고, 이듬해 새 執行部가 選出되며 問題가 생겼다. 이들은 前任 組合長 時節 締結된 工事 費用 增額 契約이 無效라고 主張했다. 組合과 事業團은 異見의 幅을 좁히지 못했고, 지난해 4月 15日 事業團은 初有의 工事 中斷을 斷行했다. 兩側은 서울市가 仲裁에 나선 뒤에야 4個月 만에 工事 再開 方案에 最終 合意했다. 以後 지난해 12月 一般分讓에 나서는 等 겨우 事業을 正常化했다.

葛藤은 分讓 日程이 어느 程度 마무리된 最近에도 이어지고 있다. 事業團은 組合 側에 工事 中斷으로 인한 損失 補償金額이 約 1兆1400億 원이라고 通報했다. 遁村住公 工事費는 2020年 增額된 3兆2000億 원에서 4兆3400億 원으로 늘게 된다. 이에 앞서 組合과 事業團은 損失 補償金額에 對해 韓國不動産院의 檢證을 받고 結果를 받아들이기로 合意한 바 있다. 하지만 組合은 事業團이 내놓은 金額에 工事 中斷에 따른 費用뿐 아니라 工事 中斷과 關聯 없는 追加 工事 期間 延長, 資材費 引上 等이 包含됐다며 맞서고 있다. 遁村住公 入住 豫定日은 2025年 1月이다. 그때까지는 葛藤이 ‘끝날 때까지는 끝난 게 아닐’ 듯한 樣相이다.

再建築組合과 施工社 間 工事費 葛藤은 非但 遁村住公에 局限된 일은 아니다. 最近 서울에서만 서초구 傍輩센트레빌프리制와 래미안 원베일리, 麻浦區 功德1區域 再建築事業 等에서 工事費를 두고 兩側의 줄다리기가 벌어진 바 있다. 通常 이 過程에서 建設社가 交替되기도 하고 새 方案에 合意하기도 한다. 再建築事業의 運命과도 같은 過程이다.

2022年에 드리운 2008年 金融危機 그림자

再建築事業의 또 다른 特徵은 不動産 景氣와 이에 따른 政府의 規制 變化에 적잖은 影響을 받는다는 點이다. 이로 인해 事業 速度가 遲延되기도 하고 때로는 빨라지기도 한다. 遁村住公은 再建築事業 始作點에서 規制 緩和 德을 봤다. 2004年 不動産 景氣가 萎縮되자 이듬해 서울市는 再建築 安全診斷 簡素化 方案을 내놓는다. 이 德分에 遁村住公은 2006年 7月 安全診斷을 通해 ‘D等級’을 받아 條件附로 再建築을 承認받았다. 또 2007年엔 精密安全診斷까지 通過했다.
以後 撤去가 이뤄지고 工事가 進陟된 時期엔 雰圍氣가 확 바뀌었다. 집값이 急騰하면서 政府가 規制를 强化했다. 只今은 政府가 遁村住公 살리기에 나서고 있지만, 2020年엔 狀況이 全혀 달랐다. 當時 文在寅 政府는 分讓價를 비롯해 집값을 억누르는 데 온 힘을 쏟았다.

住宅都市保證公社(HUG)의 高分讓價 審査制가 手段이었다. 政府는 이를 통해 間接的으로 分讓價를 統制했다. 2019年 當時 遁村住公 再建築組合은 3.3㎡當 3550萬 圓의 一般分讓가를 策定했지만 2020年 HUG는 分讓價가 지나치게 높다며 組合 側에 3.3㎡當 2900萬 원臺 分讓價를 固守하며 壓迫했다. 當時 周邊 아파트 時勢는 3.3㎡當 4000萬 원을 넘었다. 또 HUG의 方案대로 一般分讓을 할 境遇 1人當 組合員 分擔金이 1億3000萬 원씩 늘어난다는 計算이 나왔다. 組合員들의 反撥이 터져 나왔다.

組合 內 自中之亂度 생겼다. 分讓價上限制가 適用되기 直前이었기 때문이다. HUG의 分讓價라도 받아야 한다는 旣存의 組合과 다시 分讓價를 받아야 한다는 組合員 모임의 立場으로 나뉘었다. 組合員 모임은 組合長 退陣과 總會 霧散을 推進했고 結局 成功했다.

지난해엔 反對로 競技가 沈滯되며 또 다른 問題가 불거졌다. 10月 7000億 원 規模의 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 貸出 滿期를 앞두고 借換 失敗 危機에 몰렸던 것. 全 世界的으로 金利가 가파르게 引上된 데다가 江原 레고랜드發(發) 不動産 PF 市場 梗塞으로 資金줄이 事實上 막혔기 때문이다. 滿期 하루 前 가까스로 借換 發行에 成功하기는 했지만 아찔한 瞬間이었다.

遁村住公 같은 優良 事業場마저 資金難을 겪으면서 市場에서는 2008年 金融危機의 餘波로 建設社들이 줄倒産한 惡夢을 떠올렸다. 遁村住公은 한숨 돌렸지만 不動産 PF 不實化 憂慮는 아직도 가시지 않았다. 特히 지난해 末 基準 全國 未分讓 住宅이 6萬8000家口에 達하는 等 危險水位를 넘어서면서 建設業界의 危機感은 如前하다.

最終 競爭率 5.5代 1… 興行엔 失敗

急激한 不動産 景氣 沈滯로 遁村住公은 結局 政府의 도움을 받았다. 하지만 이 亦是 力不足이었다. 지난 政權 집값 急騰期엔 潛在 需要가 많아 分讓을 進行할 境遇 數十萬 名이 請約 通帳을 들고 挑戰할 거라는 展望이 支配的이었다. 하지만 정작 一般分讓에 나선 時點엔 住宅 買收 需要가 크게 萎縮되고 高分讓價 論難까지 더해지며 興行에 失敗했다. 지난해 12月 1順位(서울 地域) 一般分讓에서 3695家口에 總 1萬3647名이 支援하면서 3.69對 1의 請約 競爭率을 記錄하는 데 그쳤다. 最終 競爭率도 平均 5.5代 1水準이다.

이처럼 遁村住公 再建築은 오랜 期間 事業을 끌어오면서 때로는 規制와 競技 흐름에 따라 德을 보기도 했고 때로는 苦衷을 겪기도 했다. 施工社와의 葛藤으로 工事가 中斷되는 初有의 事態를 맞았는가 하면 不動産 PF 市場 梗塞으로 事業團이 벼랑 끝에 몰리기도 했다. 不動産 景氣 活況期에는 期待를 듬뿍 받았지만 結局 急激한 景氣沈滯期에 分讓에 나서게 됐다. 그야말로 冷溫湯을 오갔다고 할 수 있다.

고종완 한국자산관리연구원長은 “遁村住公은 워낙 大團地여서 組合員이 많아 意見을 모으기가 쉽지 않았다. 또 여러 葛藤을 겪으면서 事業이 遲延되는 等 유난히 迂餘曲折이 많은 事業地가 됐다”며 “再建築事業을 하면서 겪을 만한 것은 다 겪은, 그야말로 再建築事業의 歷史를 써왔다고 할 수 있다”고 評價했다.