不動産 앱, 미끼 賣物 내놓고 電話하면 “이미 나갔다”고 발뺌
大學街에 붙어 있는 원룸 및 自炊房 弘報物. 一部 賃貸人은 管理費를 過多하게 받아, 月貰와 保證金 等 條件만 보고 入住한 大學生들이 狼狽를 보기도 한다. [東亞DB]
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#1
最近 한 不動産 애플리케이션(앱)에 서울 관악구 신림동에 保證金 10萬 원-月貰 10萬 原因 賣物이 올라왔다. 新林洞은 고사하고 서울에서는 期待하기 어려운 金額이었다. 바로 電話를 걸었다.
“진작 나간 房인데 지우는 것을 깜빡했네요.”
#2
7月 27日 서울 성동구에 있는 保證金 200萬 원-月貰 18萬 원짜리 自炊房을 發見했다. 隣近 時勢가 保證金 500萬 원에 月貰 45萬~50萬 원인 것과 比較하면 低廉해도 너무 低廉했다. 亦是 바로 連絡을 해봤다. 不動産公認仲介士 側에서는 房이 아직 안 나갔는지 알아보고 連絡을 주겠다고 했다. 하지만 異常한 낌새를 느꼈는지 電話가 오지 않았다.
最近 不動産 앱에는 月貰가 10萬~20萬 원밖에 안 되는 低廉한 房이 자주 눈에 띈다. 그렇다고 保證金이 비싼 것도 아니다. 300萬~500萬 원 水準에 不過했다. 내놓은 房의 寫眞들을 보면 깔끔하고 內部 化粧室이 있는 데다 洗濯機 等 基本 家電製品은 勿論, 에어컨까지 具備된 곳도 있었다. 地下鐵驛 等도 가까워 大衆交通도 便했다. 廣角렌즈로 放을 찍어 넓게 보이는 點을 勘案해도 그 金額이면 ‘價性比’(價格 對比 性能比)가 매우 높다고 여겨질 程度였다. 이런 원룸이 서울과 首都圈에서만 500餘 個에 達했다.
하지만 記者가 一一이 60餘 곳을 電話로 確認한 結果 大多數 미끼 賣物이었다. 低廉한 房은 이미 나갔다는 對答이 돌아왔다. 비슷한 房을 보여주며 月貰를 20萬~30萬 원 높게 부르는 境遇도 있었다. 또 月貰는 앱에 올라온 대로 20萬 원臺였지만 管理費가 月 10萬 원을 넘는 곳도 許多했다.
特히 虛僞 賣物을 미끼로 올려놓았다는 疑心이 드는 곳도 種種 있었다. 時勢보다 한참 低廉한 賣物로 顧客을 모은 뒤 그 房은 이미 契約됐다며 時勢와 비슷한 賣物을 販賣하려는 것. 實際로 서울 관악구 한 원룸에서는 이틀 前 그 房이 나갔다며 다른 房을 勸했다. 다른 房이라지만 앱에서 보던 房과 거의 類似했다. 크기도 同一했다. 다만 價格이 달랐다. 旣存 時勢와 크게 다르지 않은 保證金 300萬 원에 月貰 35萬 원 程度였다.
不動産仲介 애플리케이션 ‘茶房’에서 保證金 1000萬 원 以下-月貰 20萬 원 賣物을 檢索한 結果 서울 近郊에서만 500個가 훌쩍 넘는 賣物이 나왔다. [茶房 캡처]
○ “지운다는 걸 깜빡했네요”
서울 九老區에는 月貰 6萬 원인 房이 올라와 있었다. 깔끔한 원룸은 아니었으나 地上層이었고, 작은 冷藏庫와 洗濯機 等 基本 家電製品은 勿論 에어컨까지 完備된 房이었다. 保證金도 10萬 원. 한 달 내내 묵는 旅館 ‘달방’도 30萬~40萬 원인 것과 比較하면 이보다 훨씬 좋은 施設에 月貰와 保證金을 합쳐도 折半이 안 되는 金額이었다. 하지만 이 房 亦是 契約됐다는 答이 돌아왔다. 時勢에 맞는 價格의 房을 紹介받았는데, 確認해보니 처음 앱에 올라왔던 房의 바로 옆房이었다. 事實上 같은 房이었지만 月貰는 5倍, 保證金은 10倍 비쌌다.
7月 下旬 여러 인터넷 커뮤니티에는 某 원룸 仲介 앱의 캡처 寫眞이 떠돌았다. 平凡한 원룸으로 보였으나 價格이 非凡했다. 保證金 100萬 원에 月貰 13萬 원. 그런데 管理費가 受賞했다. 月 100萬 원이었다. 市民團體인 ‘민달팽이 유니온’의 2015年 集計에 따르면 서울 市內 平均 원룸 管理費는 約 7萬 원. 10倍가 넘는 金額이었다.
各 揭示板에서는 이 賣物을 두고 說往說來가 벌어졌다. 一種의 脫稅 手段이 아니냐는 指摘이었다. 現行法上 아파트 等 150家口 以上 共同住宅에서는 管理費 明細書를 公開하게 돼 있다. 하지만 規模가 작은 원룸 等은 이와 같은 義務가 없어 管理費를 必要 以上으로 받는 일이 있다는 指摘이었다. 다른 한便에서는 虛僞 賣物日 確率도 높다고 봤다. 管理費만 봐도 入住할 사람이 없다는 理由에서였다. 賣物이 虛僞 或은 誤謬였는지 이 揭示物은 今方 사라졌다. 해프닝으로 끝났지만 不動産 앱에 不實 賣物이 얼마나 많은지를 보여주는 事例였다.
勿論 月貰가 正말 10萬 원臺인 房도 있었다. 서울 麻浦區의 保證金 200萬 원에 月貰 10萬 原因 自炊房에는 ‘잠만 주무실 分’이라는 注意事項이 붙어 있었다. 半地下인 데다 化粧室과 洗面場이 따로 떨어져 있었다. 房 內部를 보여주는 寫眞에도 텅 빈 空間에 壯版만 하나 깔린 모습이었다. 인터넷, 家電製品, 炊事道具 等 아무것도 갖춰진 것이 없어 왜 月 10萬 원인지 今方 納得할 수 있었다.
○ AI로 虛僞 賣物 鑑別 나서
不動産公認仲介 業界에서는 이런 現象이 자주 일어나는 理由를 賃貸人이 여러 곳에 仲介를 맡기기 때문이라고 말한다. 원룸 한 個를 세놓더라도 2~3個 不動産仲介事務所를 거치는 바람에 같은 賣物이 여기저기 여러 番 올라온 境遇가 許多하다는 것. 게다가 契約이 成事되더라도 다른 公認仲介士에게 이를 알릴 義務가 없다. 그래서 仲介士가 賣物이 나갔는지도 모르는 일이 생긴다는 것.
원룸 仲介 앱 業界도 이와 같은 虛僞나 不實 賣物 때문에 골머리를 앓고 있었다. 業界 關係者는 “特히 初期에는 虛僞 賣物이 너무 많아 消費者의 不滿이 相當했다. 只今은 業體마다 다양한 方法을 使用해 虛僞 賣物을 많이 줄이고 있지만, 一部 仲介業者가 손님을 모으려고 몇 時間 동안 솔깃한 虛僞 賣物을 올린 뒤 削除하는 行態를 보이고 있다”고 밝혔다.
不動産仲介 앱 ‘茶房’은 虛僞 賣物을 막고자 人工知能(AI)을 導入할 豫定이다. 다방 關係者는 “올 下半期 中 不動産仲介事務所가 賣物 情報를 올릴 때 이 賣物이 虛僞인지를 알고리즘 分析을 통해 區分하는 서비스를 導入할 것”이라고 말했다. 賣物 情報가 올라오는 時點, 賣物 寫眞, 周邊 時勢, 實去來價 等 250餘 個 評價 項目을 두고 AI가 이를 分析해 賣物의 眞僞를 確認하는 것이다.
以外에도 持續的인 賣物 모니터링, 虛僞 賣物 三振아웃制(3番 以上 虛僞 賣物을 올린 것이 摘發되면 當分間 賣物을 올리지 못하게 하는 것) 等을 통해 虛僞 賣物을 管理할 豫定이다. 業界 關係者는 “勿論 急賣로 時勢보다 훨씬 低廉한 價格에 올라오는 賣物도 一部 있다. 하지만 虛僞 賣物이거나 앱에 賣物을 올리는 過程에서 記入을 잘못했을 公算이 크다. 市勢 範圍에서 가장 좋은 房을 찾는 것이 賢明한 方法”이라고 說明했다.
○ 江南보다 비싼 新林洞 管理費
‘서울에서는 사는 곳이 좁을수록 管理費를 많이 낸다.’
아파트 入住者라면 고개를 갸웃할 文句지만, 원룸이나 自炊房에 살아본 사람이라면 고개를 끄덕인다. ㎡當 管理費를 計算해보면 원룸 入住者가 아파트 入住者에 비해 훨씬 비싼 管理費를 내고 있다.
서울市의 2015年 集計에 따르면 원룸의 ㎡當 管理費는 4861원. 아파트는 871원이었다. 아파트보다 원룸의 管理費가 5倍 以上 비싼 것. 굳이 統計를 살피지 않아도 이런 現象은 쉽게 確認할 수 있다. 원룸 仲介 앱 檢索 結果, 月貰가 時勢에 비해 5萬~10萬 원 低廉한 곳 中에서는 管理費가 10萬 원을 넘는 境遇도 許多했다. 여기에 電氣나 水道를 過度하게 쓰면 追加 費用을 내야 하는 곳도 있었다.
5月 서울 市內 아파트 管理費 集計에 따르면 江南區 아파트의 ㎡當 管理費는 1191원으로, 85.95㎡(24坪)의 境遇 管理費가 平均 9萬5000원 線이었다. 反面 서울 관악구 신림동 20㎡(藥 6坪) 單칸房 中에는 管理費가 月 10萬 원이 넘는 곳도 적잖았다.
建物主들은 居住하는 사람이 적으니 共同空間에 對한 管理費를 더 받아야 한다고 主張한다. 이에 서울市는 2015年 ‘오피스텔·원룸 管理費 가이드라인’을 통해 標準 管理費를 提示했다. 15㎡ 基準 管理費는 1萬2960~1萬5380원 線이었다. 淸掃費, 消毒費, 淨化槽 消毒費, 昇降機 點檢非, 電氣安全檢査 代行費 等 雜費를 모두 合한 金額이다.
賃貸人이 必要 以上으로 높은 管理費를 要求하는 理由는 月貰 一部를 事實上 管理費로 補充하기 위함으로 보인다. 이 境遇 稅金을 덜 낼 수 있다. 관악구 한 不動産公認仲介士는 “一部 賃貸人은 稅金 때문에 月貰를 줄이고 管理費를 올리기도 한다”고 밝혔다.
아파트나 大型 오피스텔은 月貰 代身 管理費를 올리는 것이 어렵다. ‘共同住宅管理法’에 따르면 150家口 以上이 居住하는 아파트 等 共同住宅은 入住者代表會議를 거쳐 管理費를 算定해야 한다. 300家口가 넘는 境遇에는 管理費에 對한 會計監査도 받아야 한다. 法上으로는 月貰 一部를 管理費로 돌리는 것이 不可能한 것. 用途 外로 管理費를 使用하면 3年 以下 懲役, 3000萬 원 以下 罰金刑에 處해진다.
하지만 이 法에도 盲點이 있다. 원룸이 共同住宅으로 分類되기는 하지만, 規模가 작아 管理費 使用 明細를 監視할 條項이 없다. 國會에서는 이 같은 問題를 解決하고자 원룸 管理費를 規制하는 ‘住宅賃貸借保護法 一部 改正案’을 發議했다. 賃貸借 契約을 맺을 때 管理費의 用途別 金額을 明示하자는 內容이다. 하지만 零細 賃貸人들이 具體的이고 適正한 管理費를 算定하기 어렵다는 理由로 現在 法案小委員會에 繫留돼 있는 狀態다.
박세준 記者 sejoonkr@donga.com
<이 技士는 週刊東亞 1150號에 실린 記事입니다>
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