Q. 어떻게 開發되나.

A. 中大型 아파트는 모두 公營開發 方式으로 供給된다. 大韓住宅公社 等 公共機關이 主導해 아파트를 짓고 分讓과 賃貸까지 맡는다. 民間 建設業體는 下都給을 받아 單純 施工만 한다.

이미 宅地 分讓이 끝난 25.7坪 以下 아파트는 旣存 方式대로 民間 建設業體가 지어 分讓한다.

Q. 住宅 數는 얼마나 變하나.

A. 當初 2萬6804家口보다 10%假量 늘어나 約 2萬9804家口가 供給될 展望이다. 25.7坪 超過 中大型 坪型이 3000家口 程度 늘어난다. 增加分은 單獨住宅 用地와 中大型 아파트 用地의 容積率을 높여 지어진다.

住宅 數가 늘어도 一般 分讓보다는 賃貸가 大幅 늘어날 展望이다.

當初 分讓과 賃貸의 比率은 60(1萬4023家口) 臺 40(1萬168家口). 政府는 앞으로 分讓과 賃貸의 比率을 그때그때 市場 狀況을 考慮해 彈力的으로 調整하기로 했다.

아직 比率이 定해지진 않았지만 公營開發 導入 趣旨에 맞게끔 賃貸 比率이 높아질 것으로 보인다.

Q. 中大型 賃貸住宅 가운데 一部를 ‘傳貰型’으로 짓는다는데.

A. 傳貰型 賃貸아파트는 國家가 아파트의 所有權을 갖고 貰入者가 月貰 代身 隣近 時勢 水準의 傳貰 價格만 내고 一定 期間 貰를 들어 사는 方式이다. 向後 分讓轉換이 可能하지만 旣存의 分讓轉換 賃貸住宅처럼 貰入者가 分讓 優先權을 가질 수는 없다.

Q. 25.7坪 超過 아파트 分讓價는 얼마나 되나.

A. 이미 原價聯動制를 適用하기로 한 25.7坪 以下를 參考해 推定하면 中大型 分讓價는 △建築費와 部隊費用 450萬 원 △容積率 增加 豫想分(10%) △땅값(坪當 626萬∼762萬 원) 等이 더해져 定해진다.

豫想 坪當 分讓價는 1200萬 원 線. 40坪型 아파트의 總分讓價는 4億8000萬 원 程度가 될 것으로 보인다.

하지만 實際 아파트 買入 費用은 이보다 더 클 展望이다. 債券入札制가 導入돼 契約 時 債券을 사야 하기 때문이다.

Q. 債券을 얼마나 사야 하나.

A. 債券 上限額이 어느 程度인지는 아직 確定되지 않았다. 過去 債券入札制가 施行될 때 債券 上限額은 周邊 時勢와 比較해 差益의 70% 안팎으로 定해졌다. 이를 그대로 適用해 周邊 時勢와의 差益이 坪當 800萬 원이라면 差益의 70%인 560萬 원어치의 債券을 사야 한다. 40坪型의 境遇 債券 上限額은 2億2400萬 원이 된다.

債券은 契約과 同時에 割引 賣却이 可能하다. 割引率이 50%라고 하면 折半은 卽時 現金으로 回收할 수 있다.

따라서 아파트를 分讓받기 위해 들어가는 돈은 分讓價(坪當 1200萬 원)+債券 買入額(坪當560萬 원)-債權 割引額(280萬 원)으로 坪當 1480萬 원이 된다.

40坪型이라면 5億9200萬 원. 하지만 이보다 더 負擔해야 될 可能性도 있다. 債券上限額이 時勢差益의 70%보다 높아질 수 있기 때문이다. 債券上限額 範圍 內에서 가장 높은 金額을 써낸 사람 順으로 當籤이 되는데 板橋처럼 選好度가 높은 아파트는 請約者들이 모두 上限額까지 써낼 것으로 보인다. 이 境遇 當籤者는 上限額을 써낸 사람 中에서 抽籤을 통해 決定된다.

Q. 언제 分讓되나.

A. 25.7坪 以下는 當初 11月에서 來年으로 延期됐다. 25.7坪 超過 中大型 아파트는 現行 請約通帳 制度로는 請約할 수 없다.

關聯 法 改正 等을 통해 請約 制度를 손질하는 데 相當한 時間이 걸리므로 25.7坪 超過 아파트 分讓時期는 來年 下半期로 늦춰질 展望이다.

Q. 25.7坪 以下 아파트 轉賣 制限은.

A. 分讓 時點부터 10年間 分讓權 및 아파트 賣買價 禁止된다. 따라서 2016年 以後에나 집을 팔 수 있다. 앞으로 25.7坪 超過에 對해서도 이런 轉賣 禁止가 適用될 것으로 보인다.

정임수 記者 imsoo@donga.com