호텔의 便利함과 아파트의 安樂함을 함께 갖춘 都心 住居施設 ‘서비스드 레지던스(Serviced Resi-dence)’가 有望 不動産 投資商品으로 떠오르고 있다. 서비스드 레지던스用 住商複合아파트나 오피스텔을 分讓받아 賃貸와 管理를 委託하면 安定的인 賃貸 收入을 保障받을 수 있기 때문.

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特히 一般 아파트나 원룸住宅처럼 집主人이 賃借人을 求하거나 修理를 하는 等 建物 管理와 關聯된 일에 神經을 쓰지 않아도 돼 老年層이나 海外僑胞 投資者들로부터 높은 人氣를 끌고 있다.

▽서비스드 레지던스란?〓청소 洗濯 等 호텔 水準의 다양한 附帶 서비스를 提供하면서 炊事까지 可能한 住居 形態. 호텔보다 싸면서 내집처럼 便安한 生活을 할 수 있다는 點에서 長期 出張者나 國內에 派遣 나온 外國人들에게 人氣가 높다.

運營 方式에 따라 그랜드힐튼호텔 等 高級 호텔이 運營하는 ‘直營型’과 不動産 開發業體들이 投資者들에게 客室을 分讓해 建築費를 調達하는 ‘分讓型’ 等 2가지로 나눌 수 있다. 一般人들이 投資할 수 있는 것은 土地와 建物에 對한 所有權이 移轉되는 ‘分讓型’이다.

▽어떤 곳에서 分讓하나〓업무시설 密集地域인 서울 江南地域이나 汝矣島 等에 많이 있다. 江南에서는 서비스드 레지던스 專門業體인 휴먼터치가 江南區 청담동에서 分讓 中인 ‘휴먼터치빌Ⅱ’가 代表的이다. 19∼38坪型 188家口로 이뤄진 住商複合아파트로 坪當 分讓價는 1300萬원線. 天然 大理石으로 마감한 寢室 專用 浴室, 펜티엄級 컴퓨터, 홈시어터 시스템이 갖춰질 豫定이다.

分讓을 받아 휴먼터치 側과 賃貸借 契約을 새로 締結하면 淸掃나 인테리어 等 入住者와 關聯된 모든 管理業務를 代行해 준다. 또 年間 賃貸收益率 8%(總 分讓價 對比)를 投資者에게 保障해 주기 때문에 安定的인 賃貸收入을 올릴 수 있다. 賃貸收益率은 每年 賃貸借 契約을 更新하면서 運營 實績에 따라 上向 調整할 수 있다.

장명호 휴먼터치 社長은 “99年 分讓한 휴먼터치빌Ⅰ(강남구 역삼동)을 運營하면서 얻은 노하우가 있기 때문에 다른 서비스드 레지던스에 비해 運營 收益이 높을 것”이라며 “特히 一定 分量을 會社가 保有하면서 直接 運營하기 때문에 效率的인 賃貸 管理가 可能하다”고 말했다.

汝矣島에는 리앤리에셋이 施行하고 삼성홈이앤씨가 짓는 ‘파크스위트’가 있다. 오피스텔로 許可받은 파크스위트는 28∼66坪型 322室. 坪當 分讓價는 1200萬원線. 여의도공원과 월드컵噴水臺, 汝矣島生態公園을 眺望할 수 있다.

賃貸 官吏는 싱가포르에 本社를 둔 入住管理 專門會社인 애스코트, 底層部의 피트니스센터와 各種 附帶施設 管理는 메리어트호텔이 各各 맡는다.

賃貸를 委託한 物量에서 나오는 收益金은 分讓金 比率에 따라 나눠준다. 리앤리에셋이 豫想하고 있는 年間 賃貸收益率은 12∼15%이다.

이헌재 이앤리에셋 代表는 “汝矣島는 政治, 金融, 放送 等 核心 施設이 密集해 있고 常住하는 外國人 最高經營者(CEO)도 늘어나는 趨勢”라며 “特히 特級 호텔이 없기 때문에 파크스위트를 찾는 사람들이 많을 것”이라고 말했다.

▽注意事項〓家長 考慮해야 할 點은 서비스드 레지던스 分讓業體의 마케팅 能力이다. 아무리 施設을 잘 갖춰 놓더라도 長期 出張者나 外國人 顧客을 끌어들이지 못하면 賃貸收入을 생각한 만큼 올릴 수 없다.

따라서 서비스드 레지던스를 運營한 經驗이 있거나 外國의 專門 管理業體와 協力 關係에 있는 會社를 選擇하는 것이 좋다.

입지도 重要하다. 서비스드 레지던스의 主要 利用 顧客이 비즈니스맨이라는 點을 勘案하면 汝矣島 光化門 삼성동 等 業務施設 密集地域에 있는 것이 유리하다.

外國人들은 運動을 좋아하기 때문에 高級 스포츠센터가 있는지를 살펴보는 것이 必須. 여기에 조깅을 할 수 있는 公園이 隣近에 있으면 錦上添花다.

황용천 해밀컨설팅 社長은 “서비스드 레지던스의 주된 顧客이 外國人이기 때문에 外國人의 趣向에 맞는 施設이나 周邊 環境을 갖춘 곳에 投資하는 것이 바람직하다”고 助言했다.

송진흡記者 jinhup@donga.com

박형준記者 lovesong@donga.com