7月부터 宅地開發地區의 土地利用 規制가 大幅 强化된다.
竣工된 지 10年 以內에는 用途變更이 禁止되고 單獨住宅地에선 近隣生活施設이 들어설 수 없으며 多家口住宅의 家口數도 嚴格히 制限된다. 宅地分讓方式도 抽籤에서 公開競爭入札로 바뀐다.
이에 따라 單獨住宅地의 住居環境은 매우 좋아질 것으로 期待된다. 다만 宅地分讓方式이 바뀌면서 ‘業體들의 過熱 競爭→落札價 上昇→住宅建設原價 上昇→分讓價 上昇’으로 이어질 可能性이 커 論難이 豫想된다.
建設교통부가 20日 發表한 ‘宅地開發促進法 施行令과 施行規則 改正案’의 主要 內容을 알아본다.
▽土地 用途變更 禁止된다〓택지지구에서는 竣工 後 10年間 土地用途變更을 不許한다. 여기에는 앞으로 分讓될 宅地地區는 勿論 法이 施行되는 時點을 基準으로 竣工된 지 10年이 지나지 않은 宅地地區도 包含된다.
이番 措置는 競技 성남시 분당新都市 等 各種 宅地地球가 地方自治團體의 마구잡이式 土地用途變更으로 都市 機能을 제대로 살리지 못하고 있다는 指摘에 따른 것이다.
代表的인 例가 분당新都市. 2000年 5月 商業業務施設用地였던 백궁 亭子地區 8萬6221坪을 住商複合用地로 用途 變更한 以後 業務用빌딩이 들어설 땅이 없어 極甚한 事務室難을 겪고 있다. 都市 機能이 成熟되기 前에 性急하게 用途를 變更해 不均衡을 招來한 셈이다.
이番 措置로 京畿 高陽市 一山新都市 等에서 業務施設用地 等을 買入, 住商複合아파트를 지을 수 있는 商業業務施設로의 用途變更을 推進하던 業體들에 急制動이 걸리게 됐다. 商業業務施設用紙를 住商複合施設用地로 用途 變更해 特惠 疑惑이 提起되고 있는 분당新都市의 ‘파크 뷰’ 같은 問題는 源泉的으로 遮斷된다.
▽單獨住宅地 快適해진다〓신도시나 宅地開發地區에서는 單獨住宅用地의 用途를 住宅만 들어설 수 있는 專用住居地域으로 制限한다. 代身 슈퍼마켓 等은 別途의 便宜施設用地를 指定해 設置하도록 했다. 다가구주택의 家口數도 3∼5家口로 嚴格히 制限하고 駐車場을 家口當 1臺꼴로 住宅 안에 義務的으로 確保토록 했다. 20m 以上의 大路邊에는 原則的으로 單獨住宅地를 配置하지 못하도록 해 車輛騷音 等의 問題를 豫防토록 했다.
이는 單獨住宅地의 亂開發이 新都市의 住居環境을 악화시킨 主犯이라는 指摘에 따른 것이다. 地上 1, 2層에 近隣生活施設과 事務室, 3層에 住宅이 들어서는 店鋪住宅이 마구잡이로 許容되면서 交通 및 駐車難 等 各種 副作用이 나타났기 때문.
最近에는 多家口住宅이 제대로 管理되지 않아 一山新都市의 境遇 4家口로 設計된 多家口住宅이 19家口로 分割돼 서울 구로구 가리봉동의 ‘벌집’을 聯想시키는 事例까지 摘發됐다.
建交部 권오열 住居環境課長은 “이番 措置가 施行되면 앞으로 分讓될 宅地地區의 單獨住宅地는 一山新都市의 정발산 一帶나 분당新都市의 구미동 一帶와 같은 快適한 單獨住宅地를 維持할 수 있을 것”이라고 期待했다.
▽宅地分讓方式 바뀐다〓공공택지와 單獨宅地의 分讓方式이 抽籤에서 公開競爭入札로 바뀐다. 業體들이 宅地를 싼값에 供給받고도 아파트 分讓價를 비싸게 策定해 많은 開發利益을 取하고 있다는 判斷에 따른 것이다.
建交部에 따르면 最近 景氣 용인시 竹田地球에서 아파트를 分讓한 한 業體는 坪當 宅地分讓價 380萬원을 包含해 坪當 造成原價가 430萬원에 不過한 아파트의 分讓價를 650萬∼670萬원으로 策定해 坪當 220萬∼240萬원의 差益을 얻기도 했다.
따라서 宅地分讓方式을 抽籤에서 競爭入札로 바꿔 이 같은 差益의 一部를 回收하겠다는 것이다.
權 課長은 “이렇게 해서 거둬들인 돈을 國民賃貸住宅 建設資金이나 道路 上下水道 等의 基盤施設 設置 財源으로 活用할 計劃”이라고 말했다.
이에 對해 住宅業界는 宅地를 競爭入札로 分讓하면 首都圈 宅地가 거의 枯渴된 狀態에서 業體들의 過當競爭이 不可避해 아파트分讓價가 現在보다 크게 오를 수밖에 없다고 主張한다.
土地公社가 現在 供給하는 公共宅地의 分讓價는 造成原價의 110∼120% 水準. 그런데 競爭 入札을 하면 값이 天井不知로 오를 수밖에 없다는 것.
韓國住宅協會 關係者는 “판교 龍仁 等 노른자위의 宅地는 造成原價의 200∼300%를 웃돌게 될 것”이라며 “그만큼 아파트 分讓價도 높아질 수밖에 없다”고 指摘했다.
황재성記者 jsonhng@donga.com
송진흡記者 jinhup@donga.com
박형준記者 lovesong@donga.com
