現在 美國의 經濟危機는 典型的인 資産디플레이션 危機 過程을 보여주고 있다. 이 過程에서 不動産을 擔保로 한 流動化制度 自體가 危機를 招來한 主犯으로 看做되기도 한다. 韓國에서도 住宅 建設資金의 프로젝트파이낸싱(PF) 中 相當 部分을 不動産流動化制度를 利用해서 調達했으나 未分讓아파트가 大量으로 發生하는 過程에서 이런 流動化制度가 危機를 擴散시킨 要因으로 指摘되고 있다.

敎科書的으로 얘기하면 流動化制度는 商品을 構成하는 過程에서 編入되는 不動産 資産의 價値만으로 充分히 投資나 貸出이 이뤄질 수 있도록 設計돼야 한다. 따라서 危險이 發生하더라도 不實의 問題는 該當 投資로 限定돼 擴散되지 않도록 管理해야 한다. 하지만 實際 運營過程에서는 原則과 달리 債務引受나 連帶保證 等의 支給保證이 要求된다. 美國처럼 不動産 資産評價나 貸出原則이 지켜지지 못하는 境遇도 있다. 結局 이런 運營上의 問題點은 投資나 貸出商品 自體에 限定되지 않고 不實이 擴散되게 만든다.

그러나 運營上의 問題點과 原理上의 有用性을 區別할 必要가 있다. 不動産流動化制度가 갖는 運營上의 問題點에도 不拘하고 現在의 危機를 解消하는 데 있어서 流動化制度의 有用性은 如前히 높기 때문이다. 1990年代 後半 外換危機를 겪으면서 導入된 리츠(REITs)나 資産流動化證券(ABS)과 같은 不動産流動化制度는 只今과 같은 危機局面에 民間資金을 活用해 不動産에 投資하고 不實資産을 빠르게 處理할 有用한 手段이다.

現在 公共部門이 1萬 채 以上의 未分讓아파트를 사들였지만 市場에는 如前히 16萬 채가 넘는 未分讓아파트가 存在한다. 未分讓아파트 問題를 解消하기 위해 構造調整 리츠가 造成되고 있고, 政府는 이를 支援하는 方案도 내놨다. 買入價格이나 支援方案에 對한 論議가 繼續되고 있지만 基本的으로 流動化制度를 活用해 不實問題를 解決하는 건 바람직한 方向이다.

다만 未分讓펀드가 成功하려면 編入한 不動産의 價格 回復에만 依存해서는 안 된다. 編入한 不動産을 活用해 持續的인 現金흐름을 創出해야 한다. 單純히 싼 價格에 사들여 價格이 回復되면 利益을 還收하려는 方式만으로는 根本的인 解決策이 될 수 없다. 이番 機會에 民間住宅 賃貸産業度 育成해 長期的으로 다양한 市場參與者를 創出할 必要가 있다. 資産디플레이션을 겪은 나라들의 不動産市場이 急速히 發展하게 된 것은 危機를 克服하는 過程에서 새로운 制度를 잘 活用한 結果라는 點에 注目할 必要가 있다.

이상영 不動産114 社長