‘平均分讓價의 꼼수’…實際分讓價는 왜 비쌀까?

동아經濟
入力 2018年 3月 17日 09時 00分

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-大形住宅型分讓價 낮춰 全體平均分讓價 낮아보이도록 하는 꼼수
-建設社들 발코니 擴張, 붙박이欌, 天障型 에어컨 等 옵션으로 分讓價 물타기
-專用面積·供給面積 헷갈리는 建築用語 탓에 消費者混亂 커져

各種方法으로 平均分讓價를 낮추는 꼼수가 公公然하게 이뤄지고 있다. 建設業體가 公開하는 아파트 平均分讓價에 陷穽이 숨겨져 있는 탓이다. 中途金利子, 옵션 等으로 追加金額을 받는 것은 알려졌지만 싼 ‘꼼수 坪型’을 넣어 平均分讓價를 낮추는 方法은 業界의 公公然한 祕密이었다.

○내가 받은 分讓價格은 왜 비쌀까?

通商建設社들은 各坪型別分讓價格에 供給家口數(募集家口數)를 곱한 뒤 모두 더한 다음 이를 各坪型別面積에 供給家口數를 곱한 뒤 모두 더한 값으로 나눠 計算한다. 이 때문에 一般分讓家口數가 거의 없는 大型住宅型이나 틈새面積住宅型의 分讓價를 낮추면 全體平均分讓價格이 낮아 보이는 錯視現象이 나타나게 된다.

昨年에 新吉뉴타운에서 供給된 新吉센트럴자이의 分讓價는 3.3㎡當平均 2051萬 원이다. 1008家口中 481家口가 一般分讓物量이었다. 專用面積別로 보면 52㎡ 13家口, 59㎡ 202家口, 75㎡ 20家口, 84㎡ 243家口, 128㎡ 3家口를 分讓했다. 主力坪型인 專用 59㎡의 價格이 5億3000萬~5億7850萬 원이고, 그 다음으로 物量이 많은 專用 84㎡는 6億2560萬~6億9840萬 원臺다.

틈새面積人 52㎡와 75㎡는 各各 13家口와 20家口에 不過하고 大型인 128㎡은 單 3家口만 供給됐다. 專用 52㎡의 分讓價는 3億8770萬 원, 75㎡는 5億5670萬~6億350萬 원이다. 專用 128㎡의 平均分讓價는 8億5683萬 원이다. 全體 80%에 達하는 專用 59㎡와 84㎡의 分讓價가 6億臺를 훌쩍 넘어서는 點을 勘案하면 物量의 20%가 채 안 되는 坪型의 分讓價가 平均分讓價를 낮아 보이게 하는 셈이다.

한 業界關係者는 “建設社들이 供給家口數가 많은 中小型의 分讓價를 높게 策定하고 家口數가 적은 大型坪型의 分讓價를 낮춰 平均分讓價를 어느 程度 맞추는 건 公公然한 일”이라며 “그런 式으로 平均分讓價가 낮아 보이게 弘報하기 때문에 消費者들이 막상 契約을 하려고 보면 알려진 價格보다 數百萬 원에서 數千萬 원假量價格이 달라지는 境遇가 많다”고 말했다.

○一部建設社 비싼 有償옵션 適用 ‘朝三暮四’… “分讓價 싼 게 아니네”

分讓價가 낮은 代身 ‘옵션 장사’를 통해 利得을 챙기려는 建設社도 늘고 있다. 分讓價下落分을 옵션에서 挽回하는 戰略을 써서 ‘朝三暮四’라는 指摘도 나온다. 발코니 擴張, 붙박이欌, 天障型 에어컨 設置等 옵션을 有料로 바꾸거나 反對로 無償 옵션을 앞세워 高分讓價를 물 唾棄하는 式이다.

實際 롯데건설이 지난달 分讓한 ‘성복역 롯데캐슬 파크나인’ 은 터무니없는 價格의 有償옵션으로 消費者들의 怨聲을 샀다. 성복역 롯데캐슬 파크나인의 住宅型別 발코니 擴張金額은 專用 84㎡A타입이 2953萬 원, 專用 84㎡B타입 2659萬 원, 專用 101㎡A타입 3087萬 원 等擴張비가 3000萬 원臺다. 專用 219㎡ 발코니 擴張金額은 無慮 6664萬 원에 達했다. 一般的으로 아파트의 擴張價格이 大部分 1000萬 원 안팎인 것을 勘案할 때, 最大 6倍假量 비싼 水準이다.

올해 上半期 서울 分讓市場에서 最大魚로 꼽히는 서울 강남구 일원동 ‘디에이치자이 개포’(開浦住公8團地再建築 아파트)도 3.3㎡當平均分讓價는 4160萬 원이지만 各種 옵션 費用을 包含하면 大略 4400萬~4500萬원 線이 될 展望이다.

비싼 돈을 주고서라도 消費者들은 有償옵션을 選擇할 수밖에 없는 實情이다. 建設社들이 設計段階부터 발코니 擴張을 念頭에 두고 아파트를 施工하기 때문이다. 4베이 救助의 中小型平衡일 境遇 발코니를 擴張하지 않으면 家口가 들어갈 틈도 없이 房이 좁은 便이다. 이렇다 보니 消費者들은 울며 겨자 먹기 式으로 발코니 擴張 옵션을 購買하게 된다.

不動産專門家는 “建設社들은 事業費를 保全하기 위해 基本建築費外에 附加的으로 들어가는 費用들을 높게 策定해도 分讓價承認에서 制動이 걸리기 때문에 事實上 옵션비로 分讓價를 올리는 境遇가 많다”면서 “消費者들에게 옵션을 자유롭게 고를 수 있도록 選擇權을 주는 것처럼 免避를 하고 있지만 속내는 다르다”고 말했다.

○專用面積으로 弘報하고 分讓價計算時엔 供給面積適用… 消費者混亂 부추겨

廣告할 땐 專用面積으로 弘報하고 價格을 計算할 땐 供給面積을 適用해 消費者들이 分讓價를 混同하는 境遇도 많다. 分讓價를 算定할 때 使用되는 것은 '供給面積'(分讓面積)이다. 供給面積은 專用面積에 住居共用面積을 더한 것이다. 消費者들이 많이 찾는 24坪, 34坪은 供給面積을 일컫는다. 24~25坪은 供給面積 79~82㎡이며, 專用面積으로 計算하면 59㎡다. 33~34坪은 供給面積으로 치면 109~112㎡, 專用面積은 84㎡에 該當된다.

消費者들이 겪는 大部分의 混亂은 專用面積과 供給面積을 混同해서 생긴다. 一般的으로 아파트의 專用率(供給面積에서 專用面積이 차지하는 比率)은 75%로 두 用語를 헷갈릴 境遇消費者가 생각하는 分讓價와 實際分讓價가 25% 程度差異가 난다. 이 때문에 消費者가 混同하는 用語間의 交通整理가 必要하다는 指摘도 나온다.

권일 부동산인포 팀長은 “消費者들은 入住者募集公告를 볼 때 分讓價나 中途金은 仔細히 살펴보지만 有償옵션 部分은 正確히 읽어보지 않는다”면서 “옵션이 正確히 어떻게 構成되고 얼마에 策定됐는지, 옵션價格을 包含했을 때 全體分讓價가 얼마가 되는지를 살펴본 다음 周邊時勢와 比較해 신중하게 請約해야 할 것”이라고 말했다.

東亞닷컴 이은정 記者 ejlee@donga.com