專門家診斷, 오피스텔 投資前 체크事項은?

入力 2015年 12月 1日 17時 10分

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- 超低金利基調 속 오피스텔에 投資者關心, 完販行進 이어가
- 驛勢圈立地에 豐富한 背後需要, 開發好材 갖춘 光明驛勢圈 오피스텔 눈 여겨 볼만

제로金利에 가까운 超低金利基調가 持續되는 가운데 投資者들의 關心이 오피스텔에 쏠리고 있다. 1億~3億원臺의 少額으로 投資할 수 있어 進入障壁이 낮고, 銀行利子보다 3~4倍 높은 收益을 期待할 수 있어서다.

오피스텔 投資에 나서려면 立地와 周邊時勢를 分析하고 豫想收益率을 따져보는 게 優先이다. 專門家들은 主要業務地區로의 接近性을 爲한 驛勢圈有無, 賃借人들이 選好하는 브랜드, 地域開發好材, 住居便宜性等을 꼼꼼히 따져보라고 勸한다.

不動産專門家는 “오피스텔은 低金利時代에 매달 固定的인 賃貸收益을 얻을 수 있는 孝子商品으로 자리잡으며 人氣를 이어가고 있다”며 “다만 投資에 앞서 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 살펴보고 投資해야 한다”고 助言했다.

오피스텔 投資 체크포인트 - 驛勢圈, 브랜드, 開發好材, 住居便宜性 살펴봐야
오피스텔은 商業用紙에 들어서기 때문에 驛勢圈立地를 갖추는 境遇가 많다. 驛勢圈에 들어서는 오피스텔은 基本的으로 豐富한 流動人口와 賃貸需要를 갖추고 있어 人氣가 높다. 지난 3月分讓한 ‘麻布漢江 2次 푸르지오’ 오피스텔은 地下鐵 2號線과 6號線換乘驛인 合井驛을 徒步로 利用可能해 平均請約競爭率 13.7對 1을 記錄, 契約一週日 만에 完販됐다. 지난해 末 KTX光明驛을 둘러싸고 잇따라 供給된‘광명역파크자이1차’와‘광명역 푸르지오’, ‘광명역 湖畔메트로큐브’와 올해 初分讓한 ‘광명역 효성해링턴 타워 더 퍼스트’ 오피스텔 모두 短期間 100% 完販되며 驛勢圈 오피스텔의 人氣를 立證했다.

다음으로는 브랜드를 살펴봐야 한다. 大型建設社 브랜드의 境遇 높은 認知度와 信賴度를 바탕으로 賃借人들의 選好度가 높다. 이는 오피스텔의 賃貸料와 賣買價에도 影響을 미친다. 實際로 江南區驛三洞에서 서로 隣接한 오피스텔의 同一坪型月賃貸料는 브랜드 오피스텔이 非브랜드보다 20~30萬원假量 높게 形成된 것으로 나타났다. 投資者들 立場에서는 空室 리스크를 줄이면서 높은 收益을 낼 수 있고, 賃借人들은 더 快適한 住居環境을 누릴 수 있는 大型建設社의 오피스텔을 選好하기 때문에 相互間善循環構造를 形成하고 있다.

開發好材度 오피스텔 投資에 앞서 체크해야 할 要素다. 企業移轉等開發好材가 있는 地域은 空室을 찾아보기 힘들며, 向後賃貸料上昇可能性이 높다는 게 專門家의 說明이다. 企業이 入住하면 該當企業從事者들은 勿論周邊商圈發達로 豐富한 人口가 流入돼 背後需要가 탄탄해진다. 이로 인해 周邊地域으로 交通, 生活便宜施設等 인프라가 갖춰진다. 光明驛勢圈地球가 注目받는 것도 이러한 開發好材가 豐富하기 때문이다.

光明驛勢圈地區內에는 現在安養石水스마트타운(計劃)과 光明國際디자인클러스터(計劃), 光明미디어아트밸리(計劃) 事業이 進行中이다. 石水스마트타운에는 오스템임플란트,잘만테크 等醫療,情報技術(IT) 關聯優良中小企業 17곳이 入住할 豫定이며 約 8000餘名의 雇傭誘發效果가 期待된다. 잘만테크, 錦江씨엔텍 等 4個業體는 이미 入住를 完了한 狀態다. 여기에 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛 等이 몰려있어 豐富한 背後需要와 生活인프라를 갖추고 있다.

하지만 光明驛勢圈一帶는 늘어나는 賃貸需要에 비해 오피스텔 供給이 턱없이 不足한 實情이다. 實際로 隣近 소하동의 境遇入住後 5~10年以上 된 老後 오피스텔이 大部分임에도 不拘하고 月賃貸料가 60萬~70萬원 水準에 形成돼 있다. 이처럼 開發好材가 豐富한 反面供給이 不足한 地域에 供給되는 오피스텔의 境遇豐富한 賃貸需要를 바탕으로 他地域 오피스텔 對比 더 높은 月賃貸收益과 時勢差益도 期待할 수 있다.

끝으로 住居便宜性度考慮해야 할 事項이다. 삶의 質에 對한 需要者들의 니즈가 높아지고 오피스텔이 잠만 자는 곳이 아닌 하나의 住居空間으로 認識되면서, 豐富한 綠地空間을 갖춘 ‘그린 프리미엄 오피스텔’이 注目받고 있다. 實際로 大型公園이 隣接해 있는 團地들의 境遇他團地보다 높은 請約競爭率과 웃돈이 붙는 等人氣를 끌고 있다.

年內注目할 만한 新規 오피스텔은?
注目할 만한 團地로는 GS建設이 이달 京畿道 광명시 光明驛勢圈宅地開發地區에 供給하는 ‘光明驛파크자이2次’가 있다. 이 오피스텔은 KTX光明驛超驛勢圈立地로 隣近의 豐富한 賃貸需要를 吸收할 수 있다. 코스트코, 이케아, 롯데아울렛 任職員 및 光明驛勢圈隣近에 1萬餘名이 勤務하는 기아자동차 소하리工場, 加山디지털團地等이 位置해 있다.

KTX光明驛을 利用하면 서울驛까지 15分이면 移動이 可能하고, 京畿道安山에서 KTX光明驛을 거쳐 서울 汝矣島를 잇는 新安山線度 2023年開通豫定이다. 新安山線이 開通되면 光明驛에서 여의도역까지 25分代進入 및 旣存 서울 地下鐵路線과의 換乘을 통해 서울 全域으로의 移動이 便利해진다.

道路網과 便宜施設도 豐富하다. 西海岸高速道路光明驛IC, 第2京仁高速道路等이 가깝고 來年에는 江南循環高速道路와 水原~光明高速道路開通이 豫定돼 있다. 特히 江南循環高速道路가 開通되면 光明에서 江南까지 30分內外로 進入이 可能해져 江南接近性이 劃期的으로 改善된다.

오피스텔은 地上 25層, 1個洞, 總 437室規模로 지어진다. 專用 22~36㎡로 賃借人들의 選好度가 높은 小型坪型爲主로 構成된다. 一般 오피스텔 對備 30cm 높은 2.6m의 天障高로 設計돼 開放感과 快適性은 勿論 더 넓은 受納空間을 確保했다.

特히 家口 및 家電시스템을 適用한 풀퍼니시드 시스템으로 지어져 分讓價外에 追加費用이 들지 않는다. 또한 地域冷暖房適用으로 別途의 보일러室이 없어 受納空間確保와 效率的인 空間活用이 可能하다. 커뮤니티施設로는 1次團地에는 適用되지 않았던 오피스텔 入住民專用 피트니스센터를 造成해 入住民들이 오피스텔 內에서 다양한 運動을 즐길 수 있도록 配慮했다. 또한 團地 바로 옆으로는 蹴球場 20倍規模의 生態公園인 새물公園(2017年竣工豫定)李 들어설 豫定으로 眺望(日不實)은 勿論豐富한 綠地空間을 누릴 수 있다.

問議 1644-9997
온라인뉴스팀