[Home＆Dream]入住始作된 新都市-宅地開發地區商家… 收益型不動産投資의 0順位

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入力 2010年 11月 18日 03時 00分

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失敗 안하는 投資 노하우

《最近住宅景氣沈滯가 이어지자 相對的으로 收益型不動産에 對한 關心이 높아지고 있다. 特히 低金利時代에도 商街를 잘만 골라 賃貸하면 固定的인 收入이 可能해 새로운 投資處로 脚光받고 있다.

하지만 收益型 ‘不動産投資家 만만치 않은 게 事實이다. 一般 아파트와 달리 周邊商圈 및 背後需要도 꼼꼼히 따져야 하고 賃借人確保도 重要하다. 이런 面에서 아파트 入住가 始作된 新都市와 宅地開發地區商街는 投資者들에게 魅力的이라고 할 만하다.》
○ 판교, 光敎等新都市·宅地地區 노려볼 만

지난해부터 商街市場을 主導해온 京畿 성남시 판교新都市는 12月이면 7年 만에 開發事業이 終了된다. 판교는 收容家口만 2萬9263채며 居住人口는 8萬7789名에 이르는 엄청난 市場이다. 板橋內主要商圈으로는 版交易과 複合團地 알파돔시티 周邊地域, 그리고 事業費 5兆2705億 원이 投入되는 판교 테크노밸리 內一部商業施設이 있다. 그 밖에 地域住民을 對象으로 商圈을 形成하는 아파트 團地隣近近隣商業·生活地域內商街를 노려볼 만하다. 特히 판교는 商業 및 業務比率이 全體土地利用面積의 1.47%에 不過해 다른 地域보다 商街의 稀少價値가 높을 것으로 보인다.

京畿 수원시 광교新都市亦是全體 7萬7500名規模의 人口가 들어올 豫定이며 2011年 아파트 入住를 앞두고 商街供給도 코앞에 다가왔다. 商家情報業體商家情報硏究所에 따르면 現在光敎內 5곳이 土地使用許可를 얻어 早晩間正式分讓을 始作할 것으로 展望된다. 이미 9月韓國土地住宅公社(LH)에서 광교에 分讓했던 16個店鋪中 14個가 팔리면서 投資者들의 높은 關心이 느껴지고 있다.

그 外宅地地區에도 올해 아파트 入住가 始作되면서 商業施設分讓이 잇따르고 있다. 仁川 청라地區는 6月末入住가 始作됐으며 앞으로 隣近水邊空間을 中心으로 商家가 줄지어 들어서 環境과 連繫된 商圈發達이 期待된다. 서울 都心內宅地地區로 關心을 모았던 全體 6509채 規模의 剛日地區度 4月부터 入住가 이어지고 있으며 이미 固定需要가 確保된 아파트 團地隣近地域부터 빠르게 商圈이 만들어지고 있다.

京畿 화성시 동탄新都市도 操心스럽게 再照明되고 있다. 이미 아파트 入住가 3年이 지나 4萬餘 채가 살고 있는 동탄은 最近複合團地人 메타폴리스가 門을 열면서 다시 活氣를 찾고 있다. 隣近不動産關係者는 “最近에는 商圈이 새롭게 調整되고 價格惠澤을 주는 商家도 많아지면서 발길을 돌렸던 投資者들이 돌아오는 雰圍氣”라고 말했다.

○ 新都市商街投資戰略은?

專門家들은 “新都市商街投資는 向後 3年을 내다봐야 한다”고 입을 모은다. 商圈形成期間이 길다는 點 때문. 아파트 入住期間도 普通 1年을 넘으며 以後에도 商圈 내 消費層으로 融和되려면 2∼3年以上의 時間이 더 걸리는 게 普通이다.

따라서 首都圈有望地球라도 미리 先占可能한 商街를 노려야 하고 빠르게 消費層을 確保할 수 있는 生活密着型業種을 고르는 게 좋다.

適切한 投資上限線을 定하는 것도 重要하다. 宅地地區內에서 所謂人氣地域은 商業用地入札價부터 비싸다 보니 投資者亦是 높은 價格을 내야 하는 狀況이다. 따라서 投資戰略으로는 商街分讓價格調整時期를 投資 타이밍으로 맞추는 것이 좋다. 最近新都市마다 最初分讓價에서 最小 10% 以上씩 割引하고 있는 商家가 부쩍 늘고 있다.

商街의 稀少性을 의미하는 地區別商業比率度投資判斷의 重要한 要素다. 하지만 直接商圈에 影響을 미치는 隣近消費層과 環境要因에 對한 分析이 優先돼야 한다. 박대원 商家情報硏究所所長은 “商街投資의 基本은 地域브랜드가 아니라 投資周邊地域과 商家條件分析”이라며 “營業收益이 많은 賃借人과의 契約하려면 投資者亦是消費者動線等需要層에 對한 分析을 꼼꼼히 해야 한다”고 助言했다.

김철중 記者 tnf@donga.com