[맞춤 財테크]商家所有者가 追加로 商街購入때 節稅方法은?

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入力 2010年 6月 19日 03時 00分

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合算賃貸料 4800萬원 넘으면 一般課稅者
夫婦가 나눠 保有하면 附加稅 크게 節減

隱退를 앞둔 朴某氏(55)는 周邊의 다른 親舊들처럼 隱退後가 크게 不安하진 않다. 20年前에 사둔 驛勢圈에 있는 작은 商街建物(A)에서 꾸준히 月 300萬 원의 賃貸料가 나오고 있기 때문. 그런데 最近時價보다 低廉하게 購入할 수 있는 商家(B)가 急賣로 나와 追加로 購入할까 苦悶中이다. 이 商街를 3億 원에 사게 되면 賃貸料가 月 120萬 원이라 賃貸收益도 괜찮은 便이다. 또한 每月 120萬 원의 賃貸收益이 追加로 생기면 現在所得水準의 老後資金을 確保할 수 있다는 長點도 있다. 朴氏는 自身의 名義로 商街를 하나 더 購入해도 될까.

朴氏는 7月 1日부터 달라지는 不動産賃貸業關聯稅法을 注目할 必要가 있다. 가장 큰 變化는 簡易課稅者를 決定하는 方法이다. 只今까지는 여러 個의 商街를 賃貸하더라도 個別商家賃貸料를 基準으로 年間賃貸料(附加價値稅包含)가 4800萬 원을 넘지 않으면 簡易課稅者였다. 하지만 앞으로는 여러 個의 商街를 賃貸한다면 모든 賃貸料를 合算해 簡易課稅者與否를 決定하게 된다.

萬若朴氏가 商街를 追加로 購入한다면 從前規定으로는 두 商家의 年間賃貸料(附加價値稅包含)가 3960萬 원(A), 1584萬 원(B)이므로 各各 4800萬 원 未滿이라 簡易課稅者로 分類될 수 있었다. 그러나 改正規定으로는 두 商街의 賃貸料를 合算하여 4800萬 원이 넘기 때문에 一般課稅者로 分類된다.

簡易課稅者에서 一般課稅者로 바뀌면 어떤 差異가 있을까. 가장 큰 差異는 附加價値稅計算方法이다. 簡易課稅者라면 賃貸料(附加價値稅包含)에 法廷附加價値率(30%)과 附加價値稅率(10%)을 곱하여 計算하기 때문에 朴氏는 年間 166萬 원(5544萬 원×30%×10%)의 附加價値稅를 내면 된다. 하지만 一般課稅者가 되면 純粹賃貸料의 10%인 504萬 원에서 關聯費用으로부터 發生한 附加價値稅를 控除하여 計算한다. 不動産賃貸業에서 發生하는 費用이 적은 것을 勘案하면 簡易課稅者였던 때보다 세 負擔이 增加할 수 있다. 例를 들어 商街를 管理하는 用役業體費用이 연 480萬 원 發生한다고 假定하면 該當附加價値稅 48萬 원을 504萬 원에서 差減한 456萬 원을 附加價値稅로 내야 한다.

그렇다면 商街를 朴氏가 아닌 配偶者名義로 사면 어떨까. 朴氏의 배우자는 所得이 없으므로 不動産을 登記하면 贈與가 된다. 하지만 配偶者間에는 6億 원의 贈與控除가 可能하므로 3億 원의 商街를 贈與해도 納付할 贈與稅가 없다. 그리고 各商街의 賃貸料가 4800萬 원 未滿이므로 簡易課稅者에 該當한다. 더구나 배우자는 課稅期間(6個月)의 賃貸料(附加價値稅包含)가 1200萬 원 未滿이므로 年間 47萬 원(1584萬 원×30%×10%)의 附加價値稅가 아예 免除된다. 朴氏만 年間 118萬 원(3960萬 원×30%×10%)을 負擔하면 된다.

따라서 朴氏가 두 채를 모두 保有하는 때보다 年間 338萬 원의 附加價値稅를 節稅할 수 있다. 또 賃貸에 對한 所得稅도 個人別로 課稅하므로 朴氏가 두 채 모두 保有하기보다 夫婦가 나눠 保有하면 稅負擔이 減少해 有利하다.

손문옥 未來에셋證券稅務컨설팅팀 稅務士

整理=정혜진 記者 hyejin@donga.com