不動産 PF ‘不實의 늪’에 빠지다

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入力 2010年 6月 8日 03時 00分

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施行社는 “빌려 빌려” - 建設社는 “保證保證” - 金融社는 “貸出貸出”

自己資本 없는 한탕主義에 收益性分析없이 돈 퍼주기
昨年까지 82兆餘원 達해

保證선 建設社 잇달아 휘청… 1年만에 다시 公的資金推進
道德的解弛에 血稅投入論難

京畿高陽市德陽區 토당동. 底層商家들이 들어선 道路邊에 12層까지 짓다가 萬 아파트 한 桐(棟)李 서있다. S建設이 2005年 6月分讓한 住商複合아파트 工事現場이다. 元來 20層規模로 豫定됐지만 隣近住民들의 日照權訴訟으로 工事가 中斷됐다. 지난해 10月 ‘日照權을 補償하고 工事를 繼續하라’는 法院判決이 났지만 建設社의 資金事情이 惡化되면서 工事가 再開되지 못했다. S建設은 올해 3月法定管理를 申請했다.

事業中斷의 불똥은 金融會社로도 튀고 있다. S建設은 施行社가 프로젝트 파이낸싱(PF) 貸出로 貯蓄銀行 3곳에서 255億 원을 調達할 때 保證을 섰다. 하지만 工事가 미뤄지며 施行社는 有名無實해졌고 建設社가 代身 갚아야 할 貸出金殘額은 170億 원에 이른다. 이 事業에 10億 원을 빌려준 S貯蓄銀行은 無分別한 PF 貸出 탓에 올해 1分期에만 672億 원의 當期純損失을 냈다. 健全性을 나타내는 國際決濟銀行(BIS) 基準自己資本比率은 ―4.73%까지 떨어졌다. 金融當局이 定한 基準은 5%다. 結局 이 貯蓄銀行은 大企業이 主軸이 된 私募펀드(PEF)에 넘어갔다.

7日金融圈에 따르면 金融當局은 最近公的資金인 構造調整基金을 통해 金融圈의 PF 不實債券을 사주기로 決定했다. 國民의 血稅를 動員하기로 한 것은 PF 貸出로 인한 建設社와 金融會社의 同伴不實이 말 그대로 ‘暴風前夜’의 狀況이기 때문이다.

○ 施行社-建設社-金融社道德的解弛

韓國에서 PF 貸出은 外換危機以後施工社와 施行社가 分離되며 一般化됐다. 外換危機當時 높은 負債比率 때문에 苦生한 建設社들이 都給工事로 方向을 틀자, 새로 不動産開發의 主役을 맡은 施行社(디벨로퍼)들은 PF 貸出을 ‘新種金融技法’으로 내세우며 大規模建設事業에 必要한 돈을 빌렸다. 金融會社들이 PF 貸出로 빌려준 돈은 지난해 末基準으로 無慮 82兆4000億 원이다.

施行社가 金融會社에서 돈을 빌릴 때 施工을 맡은 建設社는 保證을 서주는 게 當然視됐다. 施行社가 지나치게 領洗했기 때문이다. 金融圈關係者는 “施行社中에는 土地買入資金의 10%인 契約金을 낼 能力조차 없는 이들이 大部分”이라며 “契約金 없이 契約書에 圖章부터 찍은 뒤 土地를 擔保로 契約金을 貯蓄銀行에서 빌린다”고 말했다. 自己資本은 全體工事費의 1%에도 미치지 못하는 境遇가 많아 그야말로 ‘한탕’을 노리는 事業方式이다.

反面先進國은 施行社가 投資者를 모은 뒤 特殊目的法人(SPC)을 만들고 事業을 推進하는 方式이 一般的이며 이때 一定規模以上의 自己資本은 必須다. 信忠태 資産管理公社(캠코) 債券引受部長은 “美國에서 PF를 推進할 때 施行社가 最小 20% 以上의 資本金을 내지 않으면 金融會社에서 돈을 빌려주지 않는다”고 說明했다.

建設社들도 實績을 올리기 위해 施行社의 한탕主義에 加擔했다. PF 貸出에 對한 保證은 會計上債務로 나타나지 않기 때문에 負債比率 걱정 없이 保證을 濫發한 것이다.

金融會社들 亦是建設社의 保證만 믿고 嚴格한 事業性審査 없이 돈을 빌려줘 不實을 키웠다. 項目別로 現金 흐름을 一一이 計算해 돈을 빌려주는 先進國金融會社와 달리 地方中小建設社의 주먹九九式工事에도 躊躇 없이 돈을 빌려준 것이다.

忠南 천안시 西北區 두정동의 大規模 아파트 建設事業은 事業性審査를 疏忽히 한 代表的인 事例다. 南陽建設은 2008年初 두程驛隣近 11萬 m²에 2035채의 아파트를 짓겠다는 計劃을 發表했다. 그해 10月에는 事業許可度 받았지만 分讓이 늦어져 工事用紙는 只今도 大部分 흙더미와 雜草에 묻혀 있다. 隣近不動産仲介業所關係者는 “位置는 나쁘지 않았지만 面積이 116∼258m²(35∼78坪型)로 中大型爲主였던 게 問題였다”며 “大學生과 젊은 職場人이 居住하는 地域의 特性을 잘 몰랐던 것 같다”고 말했다. 事業許可를 받자마자 글로벌 金融危機가 터지는 等時期도 좋지 않았다. 都給順位 35位였던 南陽建設은 이 事業이 問題가 돼 最近法定管理를 申請했다. 金融會社 10餘 곳이 850億 원을 PF 貸出로 빌려준 狀態지만 回收與否는 不透明하다.

○ 連鎖不渡憂慮에 1年 만에 血稅投入

相當數證券社와 貯蓄銀行들은 事業初期地方自治團體의 許可가 나지 않아 銀行들이 貸出을 꺼릴 때 선뜻 돈을 빌려줬다. 施行社는 빌린 돈으로 土地를 買入한 뒤 事業許可를 받으면 金利가 낮은 銀行의 PF 貸出로 갈아탔다. 이때 證券社나 貯蓄銀行에서 一時的으로 빌린 돈이 ‘브리지論(Bridge loan)’이다.

現在證券社와 貯蓄銀行의 PF 貸出中 브리지論比率은 各各 76%와 67.6%에 이른다. 그런 만큼 不實危險度 높아 證券社 PF 貸出의 延滯率은 30.3%, 貯蓄銀行은 10.6%다. 金融會社들이 不實을 감추기 위해 惡性未分讓住宅을 擔保로 다시 建設會社에 돈을 빌려주는 等各種便法을 쓰는 것을 勘案하면 實際延滯率은 이보다 훨씬 높을 것으로 보인다.

京畿水原市 팔달구 인계동에는 D建設이 住商複合아파트를 짓던 大地가 基礎工事도 끝나지 않은 채 남아 있다. 貯蓄銀行 6곳이 541億 원을 빌려줬지만 土地買入이 完了되지 않았고 一部土地는 事業承認度 안 난 狀態다. 隣近不動産關係者는 “施行社가 빌린 돈으로 3.3m²黨最高 3000萬 원을 주고 土地를 샀다고 들었다”며 “땅 買入價格이 지나치게 높아 事業이 再開된다고 해도 收益이 날지 疑問”이라고 말했다. 事業을 抛棄하고 땅을 팔아도 元金조차 못 건질 可能性이 큰 것이다.

PF 貸出不實로 建設社와 金融會社들의 連鎖不渡事態가 벌어질 수 있다는 憂慮가 커지자 政府는 마지막 手段으로 公的資金을 投入한다는 方針을 세웠다. 그러나 危險管理를 疏忽히 한 이들 會社에 國民의 血稅인 公的資金을 投入하는 것은 옳지 않다는 批判論도 만만치 않다.

장원재 記者 peacechaos@donga.com
정임수 記者 imsoo@donga.com
황형준 記者 constant25@donga.com
:프로젝트 파이낸싱 (Project Financing):

빌리는 사람의 信用이나 擔保價値代身事業의 收益性을 보고 돈을 빌려주는 金融技法. 金融會社에서 돈을 빌려 收益性이 높은 事業에 投資한 뒤 나중에 나오는 利益으로 돈을 갚는 方式이며 1920年代美國의 遺傳開發事業에 活用되면서 世界的으로 擴散됐다.