아파트 財産稅를 計算하는 公式이 워낙 複雜하고 引上案이 2個인데다 國稅廳의 基準時가 마저 바뀌었기 때문이다.

只今까지 發表된 案을 놓고 財産稅가 얼마나 늘어나는지를 알아본다.

▽財産稅 課稅標準(課標) 計算法〓財産稅 課稅標準인 建物 市價標準液은 新築建物 基準價額에 構造指數, 用度指數, 位置指數, 經過硏修別 盞價率(殘價率), 面積, 面積에 對한 加算率, 特定建物 加算率 等을 곱해 計算한다.

新築建物 基準價額은 行政自治部가 每年 定해 市道知事에게 勸告한다. 基準價額은 2000年 以後 3年 동안 ㎡當 16萬5000원을 維持하고 있다.

構造指數와 用度指數는 建物의 構造와 用途에 따라 달라지지만 아파트는 通常 1이라고 봐도 無妨하다.

位置指數는 附屬土地의 公示地價에 따라 0.8∼1.3 範圍에서 決定된다. 서울 江南區 아파트團地는 大槪 1.1 안팎이다.

經過硏修別 殘價率은 新築建物이 1이며, 每年 0.013씩 빼면 된다. 面積은 建築大將을 基準으로 하며 單位는 ㎡다. 面積에 對한 加算率은 專用面積이 100㎡ 以上일 때 適用되고 範圍는 1.05∼1.6이다.

特定建物 加算率은 國稅廳 基準市價가 3億원을 넘는 共同住宅에만 붙는다. 基準市價가 △3億원 超過∼4億원 以下(A그룹)이면 1.02 △4億원 超過∼5億원 以下(B그룹)이면 1.05 △5億원 超過(C그룹)이면 1.1이다.

▽行自部의 基本 方針〓行自部가 12日 公式 發表한 ‘住宅市場 安定對策’에 따르면 于先 不動産投機過熱地域의 特定建物 加算率이 크게 오른다.

1案은 2003年에 △A그룹 1.09 △B그룹 1.15 △C그룹 1.25로, 2006年에 △A그룹 1.12 △B그룹 1.25 △C그룹 1.4로 올린다는 內容.

2案은 2003年에 △A그룹 1.11 △B그룹 1.18 △C그룹 1.3으로, 2006年에 △A그룹 1.17 △B그룹 1.35 △C그룹 1.5로 引上한다는 것.

新築建物 基準價額은 1案이 ㎡當 17萬∼17萬8500원, 2案이 17萬5000∼18萬3750원으로 調整한다는 內容. 特定建物 加算率 引上은 投機過熱地域의 高價(高價)아파트 所有者들에게만 影響을 주는 反面 新築建物 基準價額 引上은 全國的으로 影響을 준다.

行自部의 發表 內容만으로 實際 財産稅가 얼마나 오를지 가늠하기는 어렵다. 財産稅率은 課標에 따라 0.3∼7%로 多樣하다. 課標가 크게 오르면 稅率 自體가 높아지기 때문에 課標의 上昇率보다는 財産稅額의 上昇率이 더 가파르다.

▽財産稅 計算 事例〓서울 江南 地域에 있는, 지은 지 5年 된 34坪짜리 A아파트를 例로 들어보자.

建物 市價標準液 公式에 따라 計算하면 이 아파트의 課標는 2042萬3400원, 財産稅는 10萬230원이다. 또 市價標準液이 바뀌면 함께 바뀌는 都市計劃稅 共同施設貰 敎育稅를 包含한 財産제세(諸稅)는 17萬8640원假量이다.

行自部의 1案을 適用해 來年에는 基準價額이 17萬원으로 오르고 特定建物 加算率이 1.09로 높아진다고 보자. 그러면 純粹 財産稅는 13萬590원으로 敎育稅 等을 包含한 財産제세는 22萬1660원으로 늘어난다.

2案을 適用해 基準價額이 17萬5000원으로 特定建物 加算率이 1.11로 높아진다면 財産稅는 16萬3170원이 된다. 또 財産제세는 26萬4230원이다.

이 같은 計算事例는 國稅廳의 基準市價가 올랐다는 點을 考慮하지 않은 것이다.

▽基準市價 引上까지 勘案하면〓국세청은 13日子로 首都圈 441個 아파트團地 30萬9461家口의 基準市價를 크게 올렸다.

基準市價는 讓渡所得稅 相續稅 贈與稅뿐만 아니라 財産稅에도 影響을 준다. 基準市價가 오르면 特定建物 加算率의 適用을 받는 곳이 늘어나기 때문이다.

A아파트의 境遇 基準市價가 3億6000萬원에서 4億1000萬원으로 높아졌다면 A그룹이 아닌 B그룹의 加算率을 適用받는다.

卽 1안에서는 1.09街 아닌 1.15를, 2안에서는 1.11이 아닌 1.18을 곱해야 한다.

1안에 따른 A아파트의 財産稅는 16萬7720원, 財産제세는 27萬180원이 된다. 또 2안에 따른 財産稅는 20萬7770원, 財産제세는 32萬2510원이라는 計算이 나온다.즉 A아파트의 財産稅는 올해 10萬230원에서 來年에 最高 20萬7770원까지 2倍假量으로 뛸 可能性이 있는 셈이다.

천광암記者 iam@donga.com

▼基準時가 調整 影響▼

遺産으로 물려받았거나 親知나 配偶者 等이 所有權을 넘겨준 아파트가 있다면 이番 基準市價 調整으로 稅金 負擔이 늘어난다.

贈與稅나 相續稅는 取得 時點에 따라 稅金 適用이 달라지므로 이番 措置로 稅 負擔이 얼마나 늘어나는지를 一般化하기는 쉽지 않다.

稅法上 贈與稅는 물려받는 사람의 이름으로 所有權 登記를 하는 날이, 相續稅는 아파트를 물려주는 사람의 死亡日이 各各 基準時點이 돼 基準市價를 適用한다.

하지만 國稅廳이 提示한 事例를 보면 이番 基準市價 引上으로 贈與稅와 相續稅가 얼마나 늘어나는지를 가늠해 볼 수 있다.

서울 瑞草區 C아파트 68坪型을 아들에게 基準市價 引上 뒤 물려줬다면 約 9500萬원의 稅 負擔이 늘어난다.

이 아파트의 基準市價 引上前 贈與(相續)財産價額은 7億7950萬원. 여기서 直系 存續(尊屬)과 直系 卑俗(卑屬)에 適用되는 控除額(3000萬원)을 빼면 課稅標準은 7億4500萬원이다.

課稅標準에 稅率(30%)을 곱하고 累進控除 6000萬원을 다시 빼면 남는 1億6485萬원이 贈與稅 또는 相續稅로 내야할 돈이다.

反面 引上 뒤 基準市價를 適用하면 贈與(相續)財産價額은 無慮 3億원이 오른 10億7950萬원이다. 여기에 直系존卑屬에 對한 控除額(3000萬원)을 빼도 課稅標準은 10億4950萬원으로 40% 以上 늘어난다.

課稅標準이 10億원을 넘으므로 稅率도 30%에서 40%로 10%포인트 높아진다. 이같은 稅率을 곱한 뒤 累進控除 6000萬원을 다시 빼면 내야할 稅金이 나온다. 計算해 보면 처음의 稅金(1億6485萬원)보다 9495萬원(58%)이 늘어난 2億5980萬원이 贈與稅 또는 相續稅이다.

直系 存續과 直系 卑俗:直系는 曾祖父母와 祖父母, 父母, 子息, 孫子, 曾孫子와 같이 나를 中心으로 곧바로 이어지는 家族. 이들 가운데 父母, 祖父母, 曾祖父母 等은 直系 存續이고 子息과 孫子, 曾孫子 等은 直系 卑屬이다.

(資料:國稅廳)

황재성記者 jsonhng@donga.com

▼인터넷사이트 利用할만▼

‘골치아픈 不動産 稅金 計算, 인터넷으로 簡單히 解決하세요.’

政府의 基準市價 引上에 따라 讓渡稅 및 贈與稅 相續稅 等 稅金 負擔이 높아졌다. 하지만 一般人이 不動産을 사고 팔면서 내야 할 稅金을 一一이 計算하기란 거의 不可能에 가깝다. 비(非)課稅나 減免 規定이 까다로운데다 細目別로 稅額을 計算하는 것도 複雜하기 때문. 이런 問題로 苦悶하는 사람이라면 不動産 稅金 關聯 인터넷 사이트를 利用해보자. 새로 引上된 基準市價에 맞춰 稅金 計算은 勿論 節稅(節稅) 方法까지 쉽게 理解할 수 있다.

삼일회계법인의 子會社 삼일인포마인이 運營하는 三逸아이닷컴(www.samili.com)은 不動産 과 關聯한 稅務, 會計, 法律 等 各種 情報 提供과 함께 稅金 計算 서비스를 해준다. 會員으로 加入한 後 아파트와 土地 等 計算하고자 하는 不動産의 基本 情報를 入力하면 讓渡所得稅 取得稅 等 各種 稅額을 計算해 주고 집값 上昇에 따른 豫想收益率까지 따져 볼 수 있다.

金融포털사이트人 웰시아닷컴(www.wealthia.com)은 稅金 計算과 함께 節稅 事例도 함께 提供한다. 홈페이지 右側의 ‘웰시亞라이프’에 있는 ‘稅金計算/節稅事例’ 코너에 들어가면 取得日과 양도일만으로도 國稅廳이 基準市價를 告示한 아파트에 對한 讓渡所得稅 等을 自動 計算할 수 있다. 基準時가 計算과 實際 去來價 計算을 同時에 支援하므로 納稅者는 어느 쪽이 유리한지 쉽게 把握할 수 있다.

稅金 關聯 問議를 專門家가 直接 答辯해주는 사이트도 있다. 택스넷(www.taxnet.co.kr)에서는 稅務士 公認會計士 等 專門家들이 讓渡所得稅 贈與稅 取得稅 登錄稅를 細目別로 나누어 인터넷으로 答辯해준다. 會員으로 加入한 後 旣存의 ‘質問-答辯’만 읽어봐도 도움이 된다.

머니오케이(www.moneyok.co.kr)에서는 稅金 計算과 함께 分讓아파트 投資收益, 分讓面積 計算 等 재태크를 하려는 投資者들을 위해 프로그램을 따로 마련해 놓았다.

이밖에도 國稅廳 홈페이지(www.nts.go.kr)의 ‘궁금하십니까’ 코너에 들어가면 國稅廳이 最初 告示한 基準市價부터 13日 告示한 基準市價까지 照會할 수 있다.

김창원記者 changkim@donga.com