“高齡의 父母님이 편찮으셔서 살림을 합쳤습니다. 그 바람에 1家口 2住宅이 됐는데, 向後 집을 팔면 讓渡所得稅 重課稅率이 適用되나요.”

“집 2채 中 1채는 傳貰를 놓았습니다. 이 境遇 賃貸所得稅를 내야 합니까.”

“不動産 節稅, 길은 있다”

時도 때도 없이 바뀌는 不動産 稅金 制度를 두고 몇 해 前 洋砲歲(讓渡所得稅 相談을 抛棄한 稅務士)라는 新造語가 流行했다. 稅務士마저 갈피를 못 잡을 程度로 不動産 稅金이 複雜해진 世態를 빗댄 것이다. 最近 政府가 ‘公示地價 現實化’를 全面 廢止하겠다고 發表하는 等 稅制 全般을 손질하고 있으나 如前히 不動産 稅金은 住宅 保有者에게 골칫거리다. 不動産과 關聯된 稅金으로는 取得할 때 내는 取得稅와 保有 期間에 따라 매기는 保有稅인 財産稅와 綜合不動産稅(綜不稅)가 있다. 傳月貰 所得에 對한 賃貸所得稅, 不動産 差額에 붙는 讓渡所得稅(讓渡稅)도 챙겨야 한다. 不動産 稅金 問題와 關聯된 相談 經驗이 많은 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “不動産 稅金은 길이 없다고 생각하면 없지만, 節稅 機會를 찾아보면 다양한 方法이 있는 만큼 非課稅 要件을 꼼꼼히 確認할 必要가 있다”고 助言한다. 3月 19日 金 所長을 만나 保有 住宅 數에 따른 節稅 戰略을 들어봤다.

내 집 마련에 成功해 住宅을 保有하게 되면 어떤 稅金부터 챙겨야 하나.

“먼저 取得稅부터 살펴보자. 取得稅 等 不動産 關聯 稅金에서 重要한 것은 自身이 保有한 住宅이 規制地域에 있는지 與否다. 흔히 不動産 規制地域에는 調整對象地域, 投機過熱地區, 投機地球 等이 있으며, 稅金은 서울 江南3具·龍山區 等 調整對象地域인지 與否가 核心이다. 無住宅者가 집 한 채를 保有하게 된 境遇 取得稅는 調整對象地域과 關係없이 住宅 價格에 따라 1.1~3.5% 基本稅率이 適用된다. 仔細히 살펴보면 33坪型(專用 面積 85㎡) 以下 住宅은 價格에 따라 取得稅率이 1.1~3.3%고, 이보다 넓은 住宅에는 農漁村特別稅 0.2%p가 붙는다.”



집이 한 채뿐이라면 保有稅 負擔은 적지 않은가.

“그렇다. 保有稅는 크게 財産稅와 綜不稅로 나뉜다. 財産稅의 境遇 多住宅者든, 1住宅者든 相關없이 公示價格에 따른 財産稅率이 適用돼 賦課된다. 綜不稅는 住宅 保有 數에 따라 稅率이 差等 適用된다. 1住宅者는 12億 원 以上 高價 住宅을 가진 사람에 한해 중과 없이 一般 綜不稅率이 適用된다. 다만 여기서 집값 基準은 ‘共同住宅公示價格’으로, 大槪 時勢의 70% 程度다. 政府가 稅率을 낮춘 데다, 最近 公示價格도 떨어지고 있어 어지간한 綜不稅 納付額은 數百萬 원臺에 그칠 것이다.”

흔히 不動産 稅金에서 讓渡稅가 가장 골치 아프다고 하는데.

“아무래도 다른 稅金에 비해 賦課 額數가 크기 때문이다. 1住宅者가 눈여겨볼 讓渡稅 關聯 內容은 바로 非課稅 規定이다. 12億 원 以下 住宅을 2年 以上 保有했다면 讓渡稅는 原則的으로 ‘0원’이다. 여기서 取得 時點은 殘金을 치른 날과 등忌日 中 빠른 쪽 基準이다. 모든 國民은 住居 移轉의 自由를 누리는데, 讓渡差益에 過度한 稅金을 물리면 그 權利가 侵害받을 수 있기 때문이다. 다만 집이 한 채라도 取得 時點에 調整對象地域에 있었다면 單純 保有뿐 아니라 2年 實居住 要件을 充足해야 讓渡稅가 賦課되지 않는다.”

“賃貸所得稅, 原則대로 내는 게 最善”

2채 以上 住宅을 가졌다면 法的으로 多住宅者로 分類돼 取得稅를 비롯한 稅金 負擔이 무거워지기 十常이다. 따라서 不動産 規制를 特히 눈여겨봐야 한다. 假令 비(非)規制地域이라면 집을 2채 保有했더라도 取得稅 基本稅率이 適用되는 反面, 調整對象地域에 두 番째 住宅을 買入하면 重課稅율 8.4%가 適用된다. 이때도 눈여겨보면 節稅 포인트가 있다는 게 金 所長의 指摘이다. 그는 “不動産 投資나 生涯週期에 따라 不可避하게 2채를 保有하게 된 境遇 ‘一時的 2住宅 特例’를 통해 세 負擔을 줄일 수 있다”면서 다음과 같이 說明했다.

“‘一時的 2住宅 特例’를 活用하면 取得稅 負擔을 덜 수 있다. 調整對象地域 아파트를 買入해 取得稅를 納付할 때 ‘새집을 사고 나서 3年 안에 旣存 집을 팔겠다’고 申告하면 一般 取得稅率을 適用받을 수 있다. 다만 申告한 대로 3年 안에 旣存 住宅을 팔지 않으면 重課稅率을 適用받는 것은 勿論, 加算稅도 물어야 하니 注意해야 한다.”

稅金 納付에서 1住宅 保有와 2住宅 以上 保有가 다른 點은.

“財産稅는 多住宅者라 해도 住宅 數에 따른 稅率 差異가 없다. 綜不稅度 複雜할 게 없다. 最近 稅法이 改正되면서 旣存에 多少 複雜하던 綜不稅度 規制地域, 非規制地域 莫論하고 2住宅까지는 一般 稅率이 適用된다. 2住宅 保有者는 傳貰의 境遇 如前히 非課稅 對象이지만, 月貰 所得에 對해선 稅金을 내야 한다. 이 얘기를 하면 ‘집 1채는 내가 實居住하고, 나머지 1채에서 月貰 所得을 올려도 賃貸所得稅를 내지 않는데 어찌된 건가’라고 묻는 이들이 있다. 뒤늦게라도 摘發되면 加算稅가 붙어 더 많은 稅金을 내야 할 수도 있으니 納付 義務者라면 ‘에프엠(FM)’대로 내는 게 最善이다.”

2住宅부터는 讓渡稅를 避하기 어려울 듯한데.

“2住宅 保有者부터는 讓渡稅를 一般稅率로 納付해야 한다. 特히 住宅이 調整對象地域에 있다면 重課稅率이 適用된다. 讓渡稅는 자칫 億 單位가 될 수 있으니 애初에 非課稅 條件을 充足하는 게 가장 좋다. 여기서도 核心은 一時的 2住宅 特例를 積極 活用하는 것이다. 지난해 關聯 稅法 施行令이 改正되면서 住宅 處分 期限이 延長됐다. 現在 두 番째 住宅을 取得하는 境遇를 基準으로 說明하자면, 一時的 2住宅 保有가 許容되는 期間은 3年이다. 그 안에만 從前 住宅을 處分하면 非課稅 惠澤을 받을 수 있다. 勿論 이 境遇도 12億 원 以下 住宅만 對象이고, 超過分은 안분계산(按分計算)해 納付해야 한다.”

結婚이나 합가(合家), 相續 等 生涯週期에 따라 一時的으로 2住宅이 된 境遇는 어떤가.

“生涯週期에 따라 特例를 適用받을 수 있으니 잘 살펴보면 좋다. 代表的인 게 新婚夫婦特例다. 예컨대 結婚 前 各自 住宅을 1채씩 가진 이들이 結婚하면 1家口 2住宅이 된다. 이 境遇 3年이 아닌 5年 안에만 處分하면 非課稅 惠澤을 받을 수 있다. 두 사람이 가진 住宅 中 어느 것을 팔아도 無妨하다. 同居奉養特例도 있다. 子女가 高齡의 父母를 모시고 살려고 合家해 1家口 2住宅 保有者가 됐을 때 適用받을 수 있다. 이 境遇 合家일 基準으로 10年 안에 父母 或은 子女가 가진 住宅을 處分하면 特例 對象이 된다. 父母가 돌아가신 後 집을 相續받아 2住宅者가 된 境遇에는 별다른 處分 期限이 없다. 다만 이 境遇 非課稅를 適用받으려면 반드시 相續받은 집이 아닌 自身이 旣存에 保有한 住宅을 處分해야 한다.”

“重課稅 避할 수 있을 때 多住宅 整理 考慮해야”

3住宅 以上 保有者의 節稅 戰略은 무엇일까. 金 所長은 “保有 住宅이 3채 以上이면 各種 規制 對象이 된다는 點에서 稅金 戰略이 相當히 複雜하지만, 逆說的으로 複雜하기에 심플하다고 할 수 있다”고 말했다. 取得稅의 境遇 3住宅者부터 調整對象地域 住宅을 살 때 重課稅率 12.4%, 非調整對象地域 住宅은 8.4%가 適用된다. 保有 住宅이 4채가 넘을 境遇 非調整對象地域이라도 重課稅率이 12.4%다.

3住宅 保有는 不動産 投資의 終着驛인가.

“億臺 取得稅를 勘案하면 大部分 住宅을 또 買入하는 것은 事實上 어렵다. 住宅이 아닌 오피스텔, 商家, 土地 等은 3住宅 以上 保有해도 取得稅率 4.6%를 適用받긴 한다. 다만 最近 非(非)住宅 賃貸料 收益이 낮아진 데다, 各種 詐欺 被害도 적잖아 섣부른 投資는 禁物이다. 따라서 3住宅 以上 保有者가 不動産 投資를 願한다면 再建築·再開發을 考慮할 만하다. 再建築·再開發에선 管理處分인가 後 移住 撤去가 이뤄지면 建築物이 사라진다. 撤去 後 投資할 境遇 取得稅는 土地에 對한 4.6%만 納付하면 된다. 再建築·再開發 入住權 投資 時 自身이 保有한 住宅 數에 따라 戰略이 달라지는 理由다. 假令 無住宅者나 1住宅 或은 一時的 2住宅者라면 建築物이 남은 狀態에서 四 一般 取得稅率 1.1~3.5%를 適用받는 게 유리하다. 反面 3住宅 以上이라면 滅失된 住宅을 사 土地에 對한 取得稅率 4.6%를 適用받는 便이 낫다.”

이 境遇 綜不稅, 讓渡稅 節稅 戰略은.

“3住宅 以上부터는 빼도 박도 못 하고 綜不稅 重課가 適用된다. 또한 月貰 收益은 勿論, 傳貰 看做賃貸料(保證金에서 發生한 收益을 賃貸料로 看做하는 것)에 對해서도 稅金을 내야 한다. 다만 綜不稅와 賃貸所得稅는 人別 課稅가 原則이니 控除 基準을 잘 確認하면 節稅 機會가 있을 수 있다. 3住宅 以上부터는 讓渡稅 非課稅 惠澤을 못 받기 때문에 關鍵은 重課가 아닌 一般稅率을 適用받을 수 있는지 與否다. 1月 政府는 當初 5月 끝날 豫定이던 多住宅者 讓渡稅 重課 排除를 1年 더 延長했다. 다만 언제까지 重課 排除가 이어질지 모른다. 그런 點에서 多住宅者는 重課稅를 避할 수 있을 때 住宅을 整理하는 게 한 方法일 수 있다. 萬若 保有 住宅이 모두 서울 核心 地域에 있어 處分하기 아깝다면 子女에게 贈與를 考慮할 만하다.”

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