美國 人工知能(AI) 企業 오픈AI가 지난해 11月 公開한 ‘챗GPT’는 다양한 質問에 마치 對話하듯 答辯을 척척 내놓으며 出市 두 달 만에 全 世界 月刊活性使用者數(MAU) 1億 名을 突破했다. 챗GPT는 AI 商用化라는 歷史的인 첫 발걸음을 내디뎠다. 이제 AI는 SF映畫의 시나리오나 情報技術(IT) 企業의 試製品이 아닌, 日常의 意思決定에서 떼려야 뗄 수 없는 助言者로서 資格을 갖추게 됐다. 그렇다면 不動産 投資에 對해 챗GPT는 어떤 助言을 내놓을까.
빠르게 擴散하는 ‘15分 都市’
챗GPT에 “價値가 上昇하는 不動産의 共通的인 特徵은 무엇인가”라고 質問했다. 챗GPT는 3가지 키워드를 中心으로 對答했다. 첫 番째 키워드인 ‘便宜性’은 住居用 不動産 需要에 影響을 미치는 要因 中 하나로, 最近 住宅 選擇에서 그 重要性이 더 크게 認識되고 있다는 것이다. 챗GPT는 “사람들의 經濟的 水準이 向上되면서 便利함은 집을 選擇하는 重要한 考慮 事項이 됐다”며 왜 ‘瑟勢圈(슬리퍼+勢圈)’의 人氣가 꾸준한지에 對한 對答을 提示했다. 안 이달고 프랑스 파리 市長은 再選을 위한 公約에서 ‘15分 都市’라는 槪念을 提示했다. ‘15分 都市’에서 가장 重要하게 다루는 要素는 ‘超近接姓’으로, 파리 市民이 徒步나 自轉車로 집에서 15分 以內에 自身이 必要로 하는 모든 施設을 利用할 수 있도록 都市 인프라를 再編成하는 것이다. 코로나19 事態를 겪으며 近距離서비스와 마을共同體의 重要性을 切感한 글로벌 主要 都市를 起點으로 ‘15分 都市’ 槪念이 빠르게 擴散하고 있다. 韓國은 釜山이 가장 積極的으로 15分 都市 槪念을 適用하고 있다. 釜山은 2022年부터 ‘해피챌린지’ 프로젝트를 통해 ‘接近性·連帶性·生態性’ 價値를 具現할 수 있는 15分 生活都市를 選定하고 있다. 現在까지 釜山진구(黨感慨金權), 東區(左遷·汎日生活圈), 北區(萬德生活圈), 沙下區(申平·長林生活圈), 沙上區(괘법·感電生活圈) 等 5個 生活圈을 示範事業 地域으로 選定했다. 서울市 亦是 ‘2040 서울都市 基本計劃’을 통해 ‘걸어서 누리는 다양한 日常·步行日常卷 造成’을 目標로 내세우며 職場生活이나 餘暇生活 等을 徒步 30分 內로 누릴 수 있는 生活權 造成을 闡明했다. ‘時間都市主義(Chrono-Urbanism)’, 卽 日常의 모든 便宜를 徒步로 適正 時間 內에 누릴 수 있는 住居地 價値를 챗GPT가 읽어낸 것일까. 앞으로 ‘便宜性’李 住居 不動産 價値의 核心이 된다면 아무래도 ‘都心再開發’을 向한 流動性 쏠림은 加速化할 것이다. 不動産 소셜플랫폼에서 쏟아지는 評判 댓글 中 ‘徒步 ??分 以內’라는 키워드는 아파트 價値를 결정짓는 重要한 잣대가 될 展望이다.
챗GPT가 不動産 價値上昇의 두 番째 키워드로 提示한 槪念은 ‘開發 可能性’이다. 챗GPT는 “交通, 敎育, 醫療 및 엔터테인먼트 施設이 開發될 可能性이 있는 不動産은 時間이 지남에 따라 價値가 上昇하는 傾向이 있다”며 “一般的으로 사람들이 더 魅力的이고 便利하다고 생각하는 地域에 位置한 不動産의 需要가 增加하기 때문”이라고 덧붙였다. 챗GPT는 “交通, 學群, 醫勢圈 價値가 重要하다”고 助言했다. 2025年이 되면 京畿, 仁川 等 首都圈 入住 物量이 只今의 折半으로 減少한다. 需給 安定에 따라 市場 上昇이 展望되는 2025年 首都圈에서는 3個 鐵道路線이 開通할 豫定인데, 그 主人公은 新安山線과 水原發(發) KTX 直結路線, 仁川發 KTX 鐵道다. 신안산선은 京畿 安山과 始興에서 서울 3都心인 汝矣島까지 30分 內에 出退勤이 可能해 安山과 始興 不動産市場을 歡呼하게 만들 것이다. 水原發 KTX 直結路線이 開通하면 八達區 再開發, 仁川發 KTX 鐵道 開通은 用賢鶴翼地球와 安山 草芝驛 隣近 團地의 受惠가 豫想된다.
學群 프리미엄 變化 注目해야
交通에 이어 챗GPT가 두 番째로 言及한 敎育(學群)의 開發 可能性을 따져보자. 서울 ‘私設學院(入試檢定 및 保濕學院) 수’는 코로나19 事態 以後 서울 江南區에서 113個, 서초구에서 39個가 增加한 反面, 牧童이 位置한 양천구와 中溪洞이 있는 노원구는 各各 40個가 減少해 學群이 萎縮되는 모습을 보였다. 흥미로운 것은 陽川區, 蘆原區뿐 아니라 江南 2具를 除外한 서울 自治區 大部分에서 學院 數가 減少한 反面, 지난 5年間 再開發·再建築이 活潑히 進行된 성북구는 22個, 마포구는 13個가 增加해 ‘新築이 立地’라는 트렌드를 證明했다. 卽 大規模 新築 入住가 經濟力 있는 父母들을 끌어모으면서 旣存 熱위하던 學群을 逆轉시키는, ‘入住가 立地를 만드는’ 現象이 나타나고 있는 것이다. 앞서 開發 可能性을 따져보라고 助言한 챗GPT의 答辯을 想起하자면, 旣存 江南 2具 外에 서울 內 大規模 都市整備事業誌의 學群 프리미엄 變化에 注目할 必要가 있다.
챗GPT가 不動産 價値上昇 要素로 꼽은 마지막 키워드는 ‘需要와 供給’이다. 챗GPT는 “不動産 價格의 一般 理論에 따르면 需要와 供給은 不動産 價値를 決定하는 데 重要한 役割을 한다”며 “不動産에 對한 需要가 많고 供給이 적으면 不動産 價値가 上昇하는 傾向이 있고, 反對로 不動産에 對한 需要가 적고 供給이 많으면 不動産 價値가 下落하는 傾向이 있다”고 經濟學 理論에 根據한 原論的인 答辯을 내놓았다. 1年 前만 해도 大韓民國 不動産은 ‘未分讓 2萬 號’라는 需給 安定의 溫室에 놓여 있었다. 어느 地域이나 未分讓이 騷騷했기에 未分讓 統計는 該當 地域의 赤裸裸한 需給 狀況을 드러내지 못했다. 그러나 이제 分讓價 規制 緩和가 溫室을 解體해 全國 未分讓 10萬 號 到達 可能性을 論하는 狀況이다. 이제부터는 未分讓의 많고 적음을 통해 地域別 需給 與件을 正確히 診斷할 수 있게 된 것이다. 勿論 未分讓이 集中됐던 慶北의 需給도 安定化됐고, 무엇보다 最近 株式市場을 달군 兩極財 産業의 受惠를 期待할 수 있는 곳들이 있다. 慶北 구미시의 未分讓은 123채에 不過하고, 올해 下半期 龜尾5車産業團地에 鳶 6萬t의 兩極財를 生産하는 LG BCM兩極財工場이 門을 열 計劃이다. 이뿐 아니라 SK실트론과 LG이노텍이 最近 數兆 원의 投資計劃을 發表함으로써 龜尾 不動産은 ‘兩極財+素部裝 産業’의 薰風을 타고 上昇 軌道에 오를 展望이다.
챗GPT에 “不動産과 株式 中 어느 것이 더 有望한 投資處인가”라는 質問을 던졌다. 챗GPT는 다음과 같이 對答했다. “不動産과 株式은 모두 危險資産軍에 屬하지만, 높은 收益率을 提供할 可能性이 있다. 둘 中 어느 것이 有望한 投資處인가에 對해서는 正確한 對答이 없다. 不動産은 安定的인 收益을 提供하고, 株式은 높은 收益을 提供할 可能性이 더 크다. 株式은 企業의 成長 및 株價 上昇과 密接한 關聯이 있으며, 大企業들은 上昇과 下落을 번갈아가며 成長한다. 따라서 株式 收益率은 大槪 不動産에 비해 높다. 그러나 株式은 不動産과 달리 높은 變動性과 危險이 있으며, 不確實한 要因이 株價에 큰 影響을 미치기도 한다. 反面, 不動産은 安定的이지만 費用이 많이 들며 資金力과 投資 知識이 要求된다.” 챗GPT는 不動産과 株式投資의 差異를 ‘危險 對比 收益’ 觀點에서 答했다. ‘하이 리스크, 하이 리턴’을 追求한다면 株式을 推薦하고, 資金이 많고 投資 安定性을 重視한다면 不動産 投資家 나은 代案이라고 推薦했다.
하나은행이 最近 發表한 ‘2023 大韓民國 웰스리포트’에 따르면 金融資産 10億 원 以上을 保有한 ‘富者’의 投資 意向을 設問調査한 結果 ‘不動産(32%) > 預金(22%) > 株式(14%)’ 順으로 나타났으며 不動産 投資의 長點으로 資産의 安定的 維持와 保存(36%), 長期的 觀點에서 投資收益率 優秀(32%)를 꼽았다. 不動産 投資의 魅力으로 安定性을 强調한 챗GPT와 一脈相通하는 應答 結果다. 또 챗GPT의 對答에서 흥미로운 點은 株式보다 不動産 投資에서 ‘投資 知識’을 强調했다는 點인데, 同一한 하나銀行 調査에서 富者와 大衆의 應答에 큰 隔差가 나타난 問項은 ‘不動産 買入 經驗 回數’로 70代 以上 富者의 不動産 平均 買入 回數는 9.7回다. 全體 平均 2.3回 對備 4倍가 넘는 數値다. 高齡 富者들은 ‘賃貸收益 創出’을 위해 不動産을 積極 買入하는 것으로 나타났다. 흔히 不動産 하면 아파트를 생각하기 쉬우나 高齡 富者들은 多年間 쌓아온 不動産 投資 經驗의 暗默知를 바탕으로 오피스, 商街, 빌딩 等 多樣한 不動産 포트폴리오를 構築해온 것이다. 卽 챗GPT가 答辯한 ‘投資 知識’은 바로 ‘多樣한 不動産 商品에 對한 理解와 投資 知識’을 의미한다고 할 수 있다.
人氣 式은 知識産業센터 有望 投資處로 꼽아
마지막으로 챗GPT에 “投資收益率이 높은 不動産은 무엇일까”라고 물으면서 ‘콕 짚어달라’고 付託했다. 챗GPT는 다음과 같이 答했다. “不動産 投資收益은 地域, 市場 狀況, 賃貸料 等 다양한 要因에 따라 달라질 수 있으며, 어떤 類型의 不動産이 가장 높은 投資收益을 가져올지는 一般的으로 豫測하기 어렵다. 하지만 最近 大韓民國 不動産市場에서는 知識産業센터와 生活型宿泊施設 等 새로운 類型의 不動産이 注目받고 있다. 特히 코로나19 以後 遠隔勤務와 旅行 文化 變化 等으로 生活型宿泊施設은 높은 需要를 維持하고 있으며, 知識産業센터는 技術 革新과 스타트업 活性化로 人氣가 높아지고 있다. 따라서 이 두 不動産이 現在 가장 높은 投資收益을 期待할 수 있는 不動産 中 하나다.”
챗GPT는 그 나름 論理 있는 根據로 知識産業센터와 生活型宿泊施設을 꼽았다. 그러나 筆者는 챗GPT의 自信感 있는 答辯에 全的으로 同意하기 어렵다. 서울 知識産業센터의 去來量은 2月 지난해 同期 對比 80% 減少했으며, 落札率 亦是 2月 21%에 不過해 本格的인 不況이 渡來했음을 알리고 있다. 이는 지난 3年間 活況場 餘波에 따른 供給 過剩 後遺症이다. 올해부터는 財産稅·取得稅 減免 惠澤도 사라져 知識産業센터 人氣는 더욱 차갑게 식을 展望이다. 다만 首都圈 內 産業團地에 位置한 知識産業센터의 境遇 旣存 稅制 減免 惠澤이 維持돼 優良 企業이 位置한 首都圈 産業團地는 反射利益을 볼 展望이다. 生活型宿泊施設 亦是 濟州, 講院에 位置한 觀光型 商品의 境遇 포스트 코로나 트렌드에 따라 需要가 꾸준할 展望이지만, 아파트 對體制로 分讓된 首都圈 宅地地區 內 商品은 政策의 背信으로 市場의 外面을 받게 될 것이다.
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