서울 增産4地區 基本設計. [韓國土地住宅公社 提供]
都心 驛勢圈이나 老後 準工業地域, 底層 住居地 等을 高密度로 開發하는 ‘都心 公共住宅 複合事業’(以下 都心複合事業)이 다시 注目받고 있다. 政府가 3月 27日 서울 市內 6個 都心複合事業 先導地區의 밑그림에 該當하는 基本設計를 確定해 發表했기 때문이다.
都心複合事業은 지난 文在寅 政權이 2021年 2月 發表했던 ‘公共主導 3080+ 大都市圈 住宅供給 劃期的 擴大方案’(以下 2·4對策)의 核心 프로젝트다. 當時 政府는 2025年까지 全國 大都市에 住宅 83萬6000채를 供給하되 서울(藥 32萬 채)을 包含한 首都圈에서만 61萬 채를 선보이겠다고 發表했다. 이 가운데 都心複合事業을 통해 供給할 住宅은 19萬6000채(23.4%)로, 首都圈·新都市 等 公共宅地(26萬3000채)와 함께 全體 目標 物量의 折半 以上을 차지했다.
文在寅 政府의 核心 프로젝트
當時 2·4對策의 成敗가 都心複合事業에 달렸다는 評價까지 나왔다. 公共宅地는 政府가 目標를 達成할 手段이 많지만, 都心複合事業은 民間 協助를 이끌어내는 過程에서 적잖은 걸림돌이 豫想됐기 때문이다. 게다가 事業 期間이 次期 政府로 移越된다는 것은 致命的인 問題였다. 이를 意識한 當時 政府도 2·4 對策 發表 直後인 같은 해 3月 1次 事業地 21곳을 選定한 後 이듬해 1月까지 10個月 동안 8次例에 걸쳐 76곳을 都心複合事業 候補地로 서둘러 選定했다. 또 2021年 12月 서울 增産4區域 等 7곳을 本地區로 첫 指定하고, 두 달 뒤인 이듬해 2月에도 仁川 濟物浦驛勢圈을 本紙九老 追加 指定하며 速度를 높였다. 當時 政府는 2022年 1月 이런 過程을 紹介하는 報道資料를 통해 “現在까지 全體 供給 目標의 折半 以上을 1年 만에 確保했다”며 “候補地 選定부터 地區 指定까지 4年 以上 短縮한 것”이라고 자랑하기도 했다.
하지만 거기까지였다. 지난해 3月 大選을 통해 政權이 交替되면서 ‘전 政權의 力點 事業들’의 動力은 꺾였고, 都心複合事業도 例外는 아니었다. 무엇보다 都心複合事業은 한국토지주택공사(LH) 等 公共住宅事業者가 主導的으로 進行하는 方式이어서 民間 主導 供給을 强調하는 現 政府의 國政 基調와 맞지 않았다.
豫想대로 새 政府는 지난해 8月 發表한 ‘國民 住居安定 實現方案’(以下 8·4對策)을 통해 “旣存 都心複合事業 候補地의 境遇 原則的으로 (都心 內 住宅의) 迅速한 供給과 (政策 中斷에 따른) 混亂 防止를 위해 旣存 方式을 維持하고, 豫定 地區 指定의 後續 措置를 推進해나간다”고 發表했다. 이어 “呼應이 낮은 事業場은 (候補地 指定은) 撤回하고, 民間事業으로 轉換을 積極 支援할 計劃”이라며 事實上 事業 縮小 方針을 밝혔다.
以後 지난해 12月 釜山 부암地球를 9番째 都心複合事業地區로 指定하고, 9次 候補地 3곳을 追加했다. 하지만 旣存 候補地였던 78곳 가운데 住民 同意率이 낮은 21곳을 候補地에서 除外했다. 그 結果 現在 都心複合事業 候補地는 57곳만 남은 狀態다.
6곳 基本設計 確定으로 都心複合事業 彈力
따라서 이番에 政府가 6곳에 對한 基本設計를 確定했다는 것은 遲遲不進하던 都心複合事業이 다시 힘을 얻게 됐음을 示唆하는 셈이다. 박재순 國土交通部(國土部) 公共住宅推進團長도 基本設計 確定을 알리는 報道資料를 통해 “앞으로도 住民들이 選好하는 都心의 住居 環境을 改善하고, 良質의 公共住宅이 迅速하게 供給될 수 있도록 (都心複合事業 關聯) 制度改善 같은 努力을 持續的으로 推進하겠다”고 거듭 强調했다.
그럼에도 推進 動力의 强度는 지난 政府와 큰 差異를 보일 수밖에 없다. 特히 事業性이 良好한 것으로 評價받는 地域을 候補地로 大擧 指定했던 지난 政府와 달리 新規 都心複合事業은 老後 住居地 密集地域이나 落後地域 가운데 民間開發이 어려운 地域에 集中될 可能性이 크다. 卽 크게 注目받기 어려운 事業地域이 될 確率이 높다. 또 地域住民의 參與를 强化하는 內容으로 ‘公共住宅特別法’ 改正案도 國會에 上程돼 있어 法案 通過 時 都心複合事業에 적잖은 影響을 미칠 것으로 豫想된다. 이처럼 複雜한 속내가 뒤얽혔다는 點에서 이番에 政府가 決定한 6個 地區의 基本設計 內容을 꼼꼼히 들여다볼 必要가 있다.
이番 基本設計는 現象 公募를 거쳐 選定됐다. 公募는 國土部와 서울市, LH 等의 關係者와 民間 專門家로 構成된 運營委員會가 ‘居住와 非居住의 共存’이나 ‘作故 單一한 都市(Small Compact City)’ 等을 開發 콘셉트로 提示하고, 公開競爭 프레젠테이션(PT)를 거치는 方式으로 進行됐다. 對象 地球는 底層 住居地인 은평구 增産4地區(①)와 永登浦區 新吉2地區(②), 驛勢圈인 은평구 연신내역地球(③), 도봉구 放學驛地球(④), 雙門驛 東側地球(⑤), 雙門驛 西側地球(⑥) 等 6곳이다. 모두 2021年 2月 都心複合事業이 導入되고 같은 해 12月 本紙九老 指定된 地域들이다.
增産4地區(①)는 그동안 都心複合事業의 1號 事業地로 손꼽혀온 地域이다. 증산동 168-3番地 一帶 16萬7300餘㎡ 敷地에 아파트 等 住宅 3500채 안팎을 짓는 方式이다. 全體 開發 規模가 커서 이番 設計 公募에선 2個 블록으로 나뉘어 公募가 進行됐다.
1블록은 1種 一般住居地域과 3種 一般住居地域이 뒤섞인 곳이다. 이곳에 容積率 300%, 最高 높이 40層을 適用해 住宅 2400餘 채가 들어선다. 基本設計 當選作을 만든 디에이建築+汎都市建築+正木엔지니어링 컨소시엄은 ‘오래된 未來를 담은 시루뫼 마을’을 콘셉트로 提示했다. 시루뫼 마을은 시루처럼 생긴 시루봉 아래 있어 붙여진 이름으로, 증산동은 이를 漢字化한 것이다. 旣存 地形을 그대로 살리면서도 事業 對象地價 地域 中心地로 거듭나기 위한 設計를 담고 있다.
2블록은 準住居地와 3種 一般 住居地域으로 指定된 곳이다. 容積率 500%, 最高 層數 45層을 適用해 住宅 1100餘 채가 지어진다. 江南建築+재우建築 컨소시엄은 ‘都市와 共存하는 마을’을 目標로 이미 周邊에 있는 10層 以上 共同住宅 等과 새로 지을 高層 建物이 한데 어우러지는 計劃案을 提示했다.
開發 콘셉트 提示하고 公開競爭 PT 거쳐
新吉2地區(②)는 신길동 250-136 일대로, 6萬餘㎡ 敷地에 住宅 1300餘 채가 들어선다. 이곳은 當初 新吉뉴타운의 中心部에 位置했지만, 2014年 再開發區域에서 解除된 以後 老朽化가 進行되고 있다. 海岸建築이 單獨으로 設計를 맡아 ‘가고 싶고, 걷고 싶고, 살고 싶은 그린 인프라시티’를 콘셉트로 提示했다. 隣近에 地下鐵驛이 없다는 短點을 克服하고자 事業地區 곳곳에 線形(線型)公園이나 學校가는길, 公共步行通路 等을 配置하고, 地域住民이 利用할 道路와 連繫된 커뮤니티 施設을 集中 造成하는 것이 特徵이다.
서울 연신내역地球 基本設計. [韓國土地住宅公社 提供]
연신내역地球(③)는 서울地下鐵 3號線과 6號線의 換乘驛인 연신내역 隣近에 位置한 불광동 319-1 一帶 8100餘㎡다. GTX 新設驛 等이 豫定돼 있어 苦蜜 開發이 必要한 地域으로, 容積率 650%, 最高 層數 49層 높이를 適用한 住商複合建物과 400채 안팎의 住宅이 들어선다. 한결建築+위더스建築+디엔에이엔지니어링 컨소시엄이 設計를 맡았다. ‘三重의 調和’를 主題로 驛勢圈 公共住宅 複合團地이자 隣接한 底層 住居地와 共存하는 形態로 造成된다.
放學驛地球(④)는 도봉동 622-6 一帶 8400餘㎡ 敷地로, 서울地下鐵 1號線 放學役 驛勢圈이자 도봉중과 붙어 있다. 準住居地域人 이곳에 容積率 600%, 最高 層數 39層 높이의 住商複合建物이 지어지고 住宅 400餘 채가 供給된다. 金星建築+어반인사이트+普通科以上 컨소시엄이 ‘周邊 洞네 흐름을 連結하는 마을風景’을 開發 콘셉트로 提示했다. 道峯山, 水落山, 北漢山 等에 둘러싸이고, 도봉로와 放學驛의 中心 事業家와 붙어 있는 地域的 特性을 살리는 데 焦點을 맞췄다.
서울地下鐵 4號線 쌍문역 驛勢圈은 東쪽과 西쪽이 한꺼번에 開發된다. 다만 行政區域이 나뉘어 있어 開發은 別途로 進行되지만 兩쪽의 連續性을 考慮한 團地와 道路 等이 들어설 豫定이다.
雙門驛 東側地球(⑤)는 道峰區 倉洞 663-2 一帶 1萬5800餘㎡ 敷地다. 準住居地域과 1種 一般住居地域이 뒤섞인 곳으로 容積率 500%에 最高 層數 39層을 適用해 住宅 600餘 채가 들어선다. 基本設計 當選作을 낸 이어담建築+우재건軸+都市建築이음 컨소시엄은 ‘새로운 都市를 向한 움직임’을 콘셉트로 提示했다.
雙門驛 西側地球(⑥)는 도봉구 쌍문동 138-1 一帶 4萬1100餘㎡ 規模의 準住居地域이다. 容積率 450%, 最高 層數 45層을 適用한 住商複合建物에 住宅 1000餘 채가 造成된다. 有線엔지니어링이 單獨으로 設計를 맡아 步行權을 保障하는 ‘多層的 가로 네트워크’를 基本設計 目標로 내세웠다.
國土部는 이番 基本設計 確定으로 地球별 特色을 살리면서도 便利하고 快適한 井州(定住) 環境을 갖춘 都心 內 住宅 供給이 彈力을 받을 것으로 期待하고 있다. 그리고 이를 위해 6個 先導地區에 對해서는 住民 意見을 反映한 施工社 選定과 事業計劃承認 申請이 이뤄질 수 있도록 事業計劃承認權者인 서울市, 事業者인 LH와 積極 協力해나갈 方針이다.
다만 1號 事業地로 꼽히는 增産4區域 基本設計에 對해 地域住民協議體가 3月 29日 ‘受容不可’라는 立場을 내놔 事業 推進에 難航度 豫想된다.
황재성 記者는…
동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産 專門記者다. 30年間의 記者生活 中 20年을 不動産 및 國土交通 政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.
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