不動産 프로젝트파이낸싱(PF)으로 流動性 危機를 겪고 있는 태영建設이 2023年 12月 28日 企業改善作業(워크아웃)을 申請했다. 施工能力評價 順位 16位인 태영建設이 워크아웃 節次에 突入하면서 不動産 PF 不實로 인한 建設業體의 連鎖 危機 憂慮가 커지고 있다. 流動性 問題가 深化됐던 태영建設이 結局 워크아웃을 申請한 것은 滿期가 到來한 不動産 PF 貸出 償還 問題 때문이다. 12月 28日은 서울 성동구 성수동 오피스 開發 事業과 關聯된 480億 원 規模의 PF 債務 滿期日이었다.
태영建設은 2022年 4分期(10~12月) 레고랜드 事態로 觸發한 不動産 PF 市場 梗塞 以後 繼續해서 危機 企業으로 꼽혀왔다. 태영建設이 保證을 提供한 事業場에서 PF 借入金 借換(旣存 貸出을 갚고 새로 받는 貸出) 對應 이슈가 불거졌고, 이에 對應하는 過程에서 財務 負擔이 커진 것이다. 韓國信用評價에 따르면 2023年 12月 滿期가 돌아온 태영建設의 貸出 規模는 3956億 원이다. 또 2024年까지 偶發債務를 包含한 總 3兆6027億 원의 滿期가 돌아온다(그래프1 參照).
偶發債務 1兆2000億, 負債比率 478%
最近 한국투자증권이 發刊한 報告書에 따르면 태영建設이 保證한 PF 貸出 殘額은 2023年 3分期 末 基準 4兆4100億 원에 이른다. 이 가운데 社會間接資本(SOC) 等을 除外한 純粹 不動産 PF 殘額만 3兆2040億 원 水準이다(그래프2 參照). 또 태영建設의 純借入金은 1兆9300億 원으로 負債比率이 478.7%에 達하며, 이는 施工能力評價 35位 內 主要 建設社를 통틀어 가장 높다.
그中에서도 가장 問題가 되는 것은 不動産 事業이 進行되지 않을 境遇 施工社가 實際 떠안게 될 偶發債務 規模다. 한국투자증권은 7200億 圓으로 보지만 韓國企業評價(韓企評)는 12月 21日 내놓은 報告書를 통해 借換이 必要한 偶發 債務 規模를 1兆2565億 원으로 展望했다. 이는 태영建設의 非着工 事業場, 分讓이 進行되지 않은 着工 事業場, 事業 撤收를 進行 中인 事業場에 對해 借換이 必要한 不動産 PF 偶發債務를 모두 集計한 것이다.
태영建設은 ‘데시앙’이라는 아파트 브랜드를 保有한 中堅 建設社다. 1973年 創業한 태영建設은 1980年代 末 1期 新都市 造成 事業 等에 參與해 큰 實績을 올렸다. 이때 成功은 1990年 國內 첫 民營放送 事業者로 選定돼 서울방송(現 SBS)을 設立하는 발板이 됐다. 태영建設은 以後로도 事業 擴張을 거듭하며 아파트를 包含한 住宅事業은 勿論, 道路·鐵道·港灣 等 國家 期間事業을 하는 土木事業, 放送施設·醫療施設 等을 建設하는 建築事業 等을 해왔다.
윤세영 태영그룹 創業會長은 2019年 3月 아들 윤석민 會長에게 經營權을 넘기고 經營 一線에서 물러났다. 하지만 공교롭게도 經營權 承繼 以後 태영建設 實績은 下向曲線을 그리기 始作했다. 2018年 3兆6911億 원에 達하던 賣出은 以後 3兆 원을 밑돌았고 2022年에는 2兆6051億 원에 그쳤다. 營業利益 또한 2018年 4582億 원에서 2022年 915億 원으로 急減했다. 業界는 올해 태영建設 營業利益을 1200億 원 水準으로 豫想하지만 會社 負債를 勘案하면 事實上 利益이 없는 狀態다.
태영建設은 그동안 借入, 持分 賣却 等 다양한 自求 努力을 해왔다. 2023年 1月에는 持株社인 TY홀딩스로부터 4000億 원을 借入했으며 本社 社屋 擔保貸出(1900億 원), 物流會社 태영인더스트리 賣却(2400億 원), 火力發電所 抱川파워 持分 普通株 戰略 賣却(262億6000萬 원) 等을 했다. 最近에는 尹 創業會長이 九旬 나이로 經營에 復歸하기도 했다. 一角에서는 SBS 持分 賣却 展望도 나오지만 尹 創業會長의 愛着이 남달라 實現 可能性이 낮게 占쳐지고 있다.
建設社 全體 PF 偶發債務 ‘23兆 雷管’
태영建設이 워크아웃을 申請하면서 建設社 危機가 連鎖的으로 發生할 수 있다는 憂慮가 나온다. 2022年부터 이어진 高金利와 工事費 急騰, 景氣沈滯 影響으로 地方은 勿論, 首都圈 要地에서도 限界 狀況에 내몰린 建設 現場이 急增하고 있기 때문이다.
이로 인해 不動産 好況期 때 規模가 커진 不動産 PF가 不實化하고 있다. 金融委員會에 따르면 2020年 末 92兆5000億 원이던 不動産 PF 規模는 2023年 9月 末 134兆3000億 원으로 急增했다(그래프3 參照). 같은 期間 0.55% 水準이던 延滯率도 2.42%까지 올라갔다. 그 가운데 2023年 8月 末 基準 建設社 不動産 PF 偶發債務는 22兆8000億 원이다. 이는 한기평이 有效等級을 附與한 21個 建設社의 偶發債務를 集計한 結果로, 2022年 6月 末(18兆 원) 對備 29% 늘었다.
이미 建設社 危機가 現實化하고 있다. 國土교통部에 따르면 2023年 不渡가 난 建設社는 總 19곳으로, 2020年(24곳) 以後 가장 많았다. 特히 12月에 不渡를 낸 建設史만 8곳에 達했다. 問題는 本格的인 調整 局面에 들어간 不動産市場이 2024年에도 下落勢를 持續할 것으로 展望된다는 點이다. 實際 태영建設 外에 코오롱글로벌, 신세계건설 等도 PF 偶發債務로 危機 可能性이 擧論되고 있다.
태영建設의 워크아웃 申請으로 短期 資金調達 市場은 더욱 不安해질 可能性이 크다. 金融圈이 建設社에 對해 流動性 供給을 줄이거나 信用 補强을 要求할 수 있어서다. 三星證券은 最近 發刊한 報告書에서 “그間 中小 建設社 中心으로 리스크가 提起됐지만, 施工能力評價 順位 30位圈인 大型 或은 中堅 建設社로 信用等級 하향이 이어지고 있고 이는 PF 리스크가 轉移되고 있음을 示唆한다”고 밝혔다.
政府는 PF 부실 危機 擴散을 막고자 對策 마련에 나섰다. 김주현 金融委員長은 2023年 12月 28日 태영建設 워크아웃 申請 關聯 關係部處 對應 會議를 主宰한 뒤 가진 言論 브리핑에서 “태영建設의 境遇 自體 事業 比重과 負債 比率이 높고 自己資本 對比 PF 保證도 過度한 點 等 태영建設 特有의 問題로 어려움이 커진 만큼 建設業 全般의 問題라고 보기는 곤란하다”고 說明했다.
政府는 韓國 經濟 規模와 與件을 勘案할 때 不動産 PF 市場 軟着陸이 充分히 可能하다는 立場이다. 主債券 銀行인 KDB産業銀行은 태영그룹의 自救 努力을 前提로 태영建設 經營 正常化 方案을 論議해나갈 計劃이다. 태영그룹은 1兆 원 넘는 自求 努力 方案과 함께 系列社 賣却 等 追加 自救 計劃을 提出했다.
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