• 새해 앞두고 엇갈린 住宅 價格 展望

• 市場 沈滯 속 움트는 價格 反騰의 싹

• 最大 變數 = 美 聯準 金利 引下 흐름

“2024年에도 住宅 賣買價格은 下落勢가 持續되겠지만 下半期엔 人氣 地域부터 上昇勢로 轉換할 可能性이 있다. 全國 住宅 價格은 1.5% 下落하겠으나 서울은 1.0% 上昇할 것으로 展望한다.” (住宅産業硏究院, 2024年 住宅市場 展望 報告書)

每年 末 住宅市場 關聯 硏究 機關들은 새해 不動産市場 展望 報告書를 내놓는다. 巨視經濟의 흐름이나 年末 不動産市場 雰圍氣 等에 따라 새해 집값이 오른다거나, 或은 내릴 것이라는 展望을 내놓는다. 제各各 提示하는 展望値의 程度 差異는 있지만 方向性은 한곳을 가리키는 境遇가 많다.

2022年 말에도 機關들은 大部分 “來年 집값이 下落할 것”이라고 입을 모았다. 貸出金利가 急騰한 데다가 當時 住宅 去來量이 急減하며 歷代級 去來 絶壁 現象이 나타났기 때문이다. 巨視 競技의 흐름도 좋지 않아 當分間 住宅 價格이 떨어질 거라는 데에 異見이 없었고, 實際 그렇게 市場이 흘러갔다. 韓國不動産院에 따르면 지난해 全國 아파트 賣買價格은 年間 累積(12月 25日 基準)으로 5.12% 下落한 것으로 나타났다. 서울의 境遇 2.39% 내렸다.

지난해 末 나온 住宅市場 展望 報告書들은 엇갈린 方向을 가리켰다. 어떤 機關은 올해 집값이 地域을 莫論하고 떨어질 거라고 展望했고, 다른 어떤 機關은 서울과 首都圈은 오를 수 있다는 相反된 見解를 내놨다.

“드라마틱한 價格 下落” vs “首都圈은 오를 것”

눈에 띄는 點은 住宅市場 沈滯 雰圍氣 속에서 一部 機關들이 向後 집값 上昇을 점쳤다는 點이다. 올해 全國 집값은 떨어질 수 있지만 서울의 境遇 1% 程度 上昇하리라고 展望한 住宅産業硏究院(주산연__ 報告書가 注目받은 理由다.



住産硏뿐 아니라 올해 서울 및 首都圈 집값이 오를 거라고 展望한 機關들이 있다. 大韓建設政策硏究院도 首都圈 아파트 賣買價格이 1% 上昇할 거라고 展望했다. 韓國銀行은 市場 展望을 내놓은 것은 아니지만 집값 上昇을 憂慮하는 意見을 내 눈길을 끌기도 했다. 지난해 11月 韓銀 金融通貨委員會(金通委) 議事錄에 따르면 한 金融通貨委員은 “住宅景氣가 鈍化하긴 했지만 집값 上昇 期待感으로 潛在된 貸出 需要가 빠르게 擴大될 可能性이 있다”며 “家計負債 增加勢에 對한 警戒를 늦춰선 안 된다”고 指摘했다.

지난해 不動産市場은 溫湯과 冷湯을 오갔다. 景氣鈍化가 持續하긴 했지만 規制 緩和 等의 影響으로 沈滯 흐름이 緩和하다가 下半期 들어선 집값이 되레 反騰하는 흐름을 보였다. 서울 主要 地域의 아파트값은 2021年 最高價 턱밑까지 上昇했다. 需要者들이 이러한 집값에 疲勞感을 느끼면서 雰圍氣가 또 바뀌었다.

結局 國內 아파트 賣買價는 지난해 11月 中旬 下落 轉換했고, 以後 빠르게 落幅을 키워갔다. 市場에서는 2022年 下半期에 이은 2次 下落場이 왔다는 評價가 나왔다. 去來絶壁 現象도 다시 나타났다. 서울 아파트 去來量은 2022年 下半期 月 賣買 件數가 1000件 未滿까지 줄며 歷代級 去來絶壁을 보였다.

“不動産은 心理”라는 말을 傍證하듯 이렇게 되자 需要가 눈에 띄게 줄기 始作했다. 韓國銀行이 지난해 12月 27日 發表한 ‘2023年 12月 消費者動向調査 結果’에 따르면 12月 住宅價格展望 消費者動向指數(CSI)는 11月 指數보다 9포인트 下落해 93을 記錄했다. 같은 해 5月 以後 7個月 만에 基準値 100을 밑돌았다.

住宅價格展望 CSI는 1年 以後 집값이 오를지, 내릴지에 對한 消費者의 判斷을 0에서 200 사이 數字로 表現한 指數다. 100을 下廻하면 1年 뒤 집값이 下落한다는 展望이 上昇 展望보다 優勢하다는 意味다. 甚至於 一角에서는 韓國 집값이 長期的으로 現在 價格 基準에서 30%, 最高點 基準으론 ‘半토막’까지 떨어질 수 있다는 展望도 나왔다.

백광제 敎保證券 首席硏究員은 지난해 11月 리포트 ‘2024年 不動産 市場展望’을 통해 “아직 金利의 價格 適用이 (住宅市場에) 穩全히 反映되지 않았다”며 “現在 金利 狀態가 長期化하면 長期的으로 最高點 對比 最大 50% 水準의 追加 下方 壓力이 持續될 것”이라고 展望해 不動産業界를 술렁이게 했다.

그는 2024年 서울과 首都圈 아파트 價格 亦是 5% 以上 下落할 거라는 展望도 내놨다. “政策貸出 終了와 市場金利 上昇, 入住 物量 等 供給 增加의 複合 影響으로 2023年 10月 以後 實去來價부터 多少 드라마틱한 價格 下落을 展望한다”고 分析했다.

이 밖에 NH投資證券 亦是 建設業 展望 리포트를 통해 “2024年 不動産 賣買 市場은 높은 貸出金利 水準 等을 考慮할 때 上昇 可能性은 制限的”이라고 展望했다. 韓國建設産業硏究院度 高金利 長期化 等을 理由로 올해 住宅 賣買 價格이 2% 下落하리라는 展望을 내놓기도 했다.

金利↓ + 傳貰값↑ + 入住 物量↓ = 집값↑

住産硏 等 一部 機關들은 이러한 狀況 渦中에 올해 住宅市場이 살아날 수 있다고 展望한 셈이다. 이런 展望의 理由 가운데 하나는 金利引下 可能性이다. 그間 金利引下에 否定的 視角을 維持하던 美國 聯邦準備制度(Fed·聯準)가 지난해 12月 연방공개시장위원회(FOMC)에서 새해 基準金利를 0.75%포인트 引下할 必要가 있다는 意見을 提示했다. 이것이 現實化되면 國內 金融圈의 貸出 金利 亦是 引下할 可能性이 크다. 住宅 賣買 需要가 다시 살아날 수 있다는 展望에 힘이 실릴 수 있다.

住宅 賣買價格은 떨어지고 있지만 傳貰값이 오르고 있다는 點도 집값 上昇 展望의 根據다. 通常 傳貰값은 집값을 떠받치는 役割을 한다. 賣買價格이 떨어지는데 傳貰값이 持續 上昇할 境遇 需要者는 차라리 집을 사기로 決定할 可能性이 높기에 賣買 需要가 反騰할 可能性이 크다. 韓國不動産院에 따르면 全國 아파트 傳貰값은 지난해 7月 以後 年末까지 持續的으로 오름勢를 나타냈다.

올해 아파트 入住 物量이 크게 줄어들 거라는 點도 變數다. 入住 物量이 줄면 傳貰값이 오를 可能性이 더 커져 賣買價를 끌어올리는 要因이 된다. ‘直房’에 따르면 올해 全國 아파트 入住 物量은 總 30萬6361家口로 지난해(32萬1252家口)보다 4.6% 減少할 것으로 展望된다. 特히 首都圈 入住物量은 14萬1533家口로 18%, 서울은 1萬2334家口로 59% 줄어들 豫定이다. 함영진 직방 데이터랩長은 “서울의 入住 物量이 크게 減少하면서 傳貰값 上昇의 導火線이 될 憂慮가 있다”고 分析했다.

주산연_ 이런 點들을 考慮해 올해 下半期 집값이 上昇勢를 나타낼 수 있다고 본 것이다. 주산연_ “2024年 上半期 가운데 始作될 可能性이 큰 美國 基準金利 引下에 따른 貸出金利 下向 調整과 景氣 回復, 그리고 年末까지 累積될 供給 不足 等으로 인해 中盤期부터는 首都圈 人氣 地域부터 保合勢 또는 强保合勢로 轉換된 以後 下半期부터는 地方廣域市 等으로 上昇勢가 漸次 擴大될 可能性이 크다”고 展望했다.

不動産 專門家들 가운데서도 올해 집값 上昇을 展望하는 이들이 적잖다. 윤수민 NH農協銀行 不動産專門委員은 “市中 貸出金利가 이미 引下되고 있고, 傳貰값이 오르는 흐름이라 賣買가 上昇 可能性이 커지고 있다”며 “올해 上半期까진 買收者와 賣渡者가 서로 눈치를 보며 줄다리기를 이어갈 수 있지만 늦어도 下半期부터는 需要가 늘며 집값이 오를 것으로 보고 있다”고 말했다.

“金利가 가장 큰 變數”

尹 專門委員은 “月貰 價格이 이미 많이 올라 있어 傳貰 需要가 月貰로 移動할 可能性이 크지 않다”고도 指摘했다. 結局 높아진 傳貰값에 차라리 賣買를 選擇하는 이들이 增加하리라는 것. 고종완 한국자산관리연구원 院長 亦是 올해 下半期에 雰圍氣가 달라질 수 있다고 展望했다. 高 院長은 “美國이 金利를 引下하면서 우리나라 京畿道 지난해보다는 좋아질 것으로 展望한다”며 “여기에 더해 首都圈의 入住 物量이 急減한다는 點, 現 尹錫悅 政府가 不動産 規制 緩和 政策을 持續的으로 펼칠 可能性이 크다는 點 等을 考慮하면 下半期 以後에는 不動産 景氣가 살아날 可能性이 있다”고 내다봤다. 實際 政府는 지난해 末 就任한 박상우 國土部 長官은 勿論 尹錫悅 大統領까지 나서서 올해 不動産 規制 緩和 政策을 더욱 强化하겠다는 意志를 내비친 바 있다.

專門家들은 올해 不動産市場의 가장 큰 變數로 金利를 꼽았다. 美國 연준이 金利를 언제, 얼마나, 어느 程度 速度로 引下할 것인지에 따라 市場 雰圍氣가 달라질 수 있다는 것이다. 高 院長은 “올해 不動産市場에서 가장 重要한 것은 金利라고 볼 수 있다”며 “그間 全 世界的으로 高金利의 影響 탓에 집값이 내렸기 때문에 앞으로 金利가 引下되면 只今까지와는 反對로 집값 上昇 可能性이 높아질 수밖에 없다”고 說明했다.

김인만 不動産經濟硏究所長은 “美國이 金利를 세 番 내릴 것으로 豫想되면서 果然 韓國銀行이 올해 基準金利를 얼마나 내릴지가 關鍵이 될 것”이라며 “豫想과는 다르게 韓國銀行이 金利를 두 番 以上 내린다면 올해 下半期엔 집값 反騰 幅이 클 可能性도 있다”고 내다봤다. 이어 “反對로 韓國銀行이 金利를 내리지 않고 現在 水準을 維持한다면 市場의 失望感이 커지면서 집값이 되레 下落할 수 있다”고 展望했다.

金 所長은 또 “2022年에는 金利가 오르면서 집값이 떨어졌고, 지난해엔 高金利가 維持되며 政府 政策 等 다른 要因에 不動産市場이 더욱 影響을 받았다”며 “올해엔 다시 金利 變動 흐름에 따라 市場 雰圍氣가 달라질 可能性이 크다”고 分析했다.

金利가 내려간다고 집값이 오르는 것은 아니라며 巨視的 景氣 흐름을 같이 볼 必要가 있다고 指摘하는 목소리도 있다. 예컨대 不況이 이어진 탓에 景氣浮揚을 위한 金利引下가 이뤄질 境遇 不動産市場에 肯定的 시그널을 주기 어려울 수 있다는 것이다. 송승현 都市와경제 代表는 “經濟成長의 土臺가 마련된 環境에서 金利引下는 消費를 促進하고 經濟成長을 끌어낼 수 있지만 反對로 景氣鈍化 흐름 속에서의 그것은 資産市場에 좋은 徵兆라고 볼 수 없다”고 說明했다.