未來 不安에 젊은 世代 빚내 投資, 長期觀點 超低金利는 機會보다 덫
人口 不均衡과 兩極化가 過熱 이끌어… 資産 거품 꺼지면 高危險 現實化
旣得權 利益 버리고 靑年들 앞길 터줘야

30代가 ‘靈끌’(靈魂까지 끌어모아)로 ‘빚투’(빚을 내 投資)하는 모습이 많은 憂慮를 자아내고 있다. 金賢美 國土交通部 長官은 法人과 多住宅者들이 내놓는 住宅을 30臺가 비싼 값에 받아주고 있어 안타깝다고도 했다. 젊은이들은 “政府 믿고 기다리다간 그나마 機會도 없어진다”고 볼멘소리다.

이런 일이 벌어지는 直接的 理由는 超低金利다. 銀行에 돈을 넣어봐야 資産 增殖이 되지 않고, 貸出金利는 低廉하니 ‘빚투’하기 좋은 環境이다. 그렇게 해서라도 經濟를 活性化하라고 全 世界가 金利를 내렸을 것이다. 그러나 現實은 實物經濟와 資産市場이 따로 노는 巨大한 디커플링, 卽 脫同調化다. 풀린 돈이 生産的 活動보다 資産價格을 떠받치는 데 投入된다. 資産이 없는 이들은 焦燥해지기 쉽다.

超低金利 狀況에서 資産價格은 未來收益 展望에 敏感하다. 未來에 對한 갖가지 豫測들이 나와 資産價格을 左右한다. 어디가 有望하다고 하면 그리 돈이 몰리고 다른 쪽이 좋다고 하면 또 그리 옮겨간다. 돈들이 몰려다니는 現象의 根底에는 世代 間 人口構造 不均衡과 兩極化가 있다. 베이비붐 世代가 高齡化되면서 高度成長의 過失을 누렸던 이들의 老後 對備 資金은 엄청나게 蓄積된 反面, 이 돈을 빌려 쓸 젊은 世代는 윗世代보다 數가 줄었다. 韓國의 30代는 人口의 13.9%로 40代(16%), 50代(16.6%), 60代 以上(23.1%)보다 적다. 쌓인 돈에 비해 資金 需要가 不足하니 金利는 낮아지고, 늘어난 돈들은 이곳저곳을 기웃댄다. 돈을 굴리는 사람들 立場에선 젊은이 한 사람에게 더 많은 돈을 빚으로 떠안기는 것이 收益을 늘리는 손쉬운 길이 된다.

돈이 넘치는 狀況은 靑年들에게 機會가 될 수도 있지만 덫이 되기도 쉽다. 特히 規模가 큰 住宅擔保貸出과 그 不足額을 메우려는 靈끌 信用貸出은 數十 年을 내다보는 住宅 投資에 쓰이는 만큼 危險도 크다. 자칫하면 거품이 잔뜩 낀 비싼 資産을 떠안은 後 平生 所得의 많은 部分을 元利金 갚는 데 쓰는 現代版 農奴가 될 수 있다. 先進國에선 所得에 비해 過多한 貸出은 애初에 掠奪的 貸出로 본다.

資産價格은 少數인 30代보다는 旣成世代의 觀點을 더 많이 反映하기 마련이다. 2015年부터 始作된 不動産 붐도 처음엔 베이비붐 世代의 老後 對備 資産 購入에서 비롯됐고, 以後 30臺가 따라붙으며 ‘恐慌購買’ 水準으로 過熱됐다. 그러나 30代의 生涯週期, 卽 數十 年을 아우르는 觀點에서 보면 恐慌購買를 合理化하기란 쉽지 않다. 只今 좋아 보이는 高層 新築 아파트도 앞으로 30年 後엔 構築이 될 것이고, 그때 더 높은 層數로 再建築될 確率도 낮다. 金利도 이미 제로에 가까워 30年 後에 더 낮아져 있으리라는 保障이 없다. 30代 人口는 2050年엔 410萬 名으로 只今의 720萬 名보다 훨씬 줄어든다. 돈을 싸게 빌릴 수 있으니 비싼 값에 낡은 집을 사라고 勸하는 일도 只今보다 어려워질 것이다. 서울 江南은 그래도 오른다고 할지 모르지만 30年 後까지도 서울이 모든 資源을 빨아들이는 構造가 維持된다면 低出産이 深化돼 國家 存亡의 危機를 맞을 수 있다. 只今의 高收益도 高危險의 다른 表現일 수 있다.

그렇다고 靈끌 빚투로 내몰린 30代에게 마땅한 脫出口가 보이는 것도 아니다. 베이비붐 世代가 30代였던 1990年代엔 國家가 200萬 戶 住宅을 建設해 집값을 낮추고 住居 問題를 解決해줬다. 그러나 只今의 30代는 全혀 다른 狀況이다. 不動産 애널리스트 채상욱 氏의 分析에 따르면 朴槿惠 政府 때 新規宅地 指定 中斷 等 住宅 供給의 劃期的 減少가 推進돼 數十萬∼數百萬 湖의 潛在的 住宅 供給이 사라졌고, 그 餘波가 아직도 持續되고 있다. 旣成世代의 집값을 올려주려고 그 子女들인 靑年들의 앞길을 가로막는 政策을 쓴 셈이니 政權이 흔들릴 일이었다.

最近 丁世均 總理는 靑年政策調停委員會 出帆을 맞아 ‘靑年에 依한 政策’을 標榜했다. 政策이 口號가 아닌 實質的 變化로 다가오게 하려면 旣得權의 近視眼的 利益 때문에 靑年들이 挫折하는 일이 더 以上 되풀이되지 않게 해야 한다. 公共住宅, 寄宿舍 建設 等의 事業이 坐礁되고 곳곳의 進入障壁이 鞏固해질수록 靑年들은 危險한 길로 내몰릴 수밖에 없다.

하준경 한양대 經濟學部 敎授