競賣의 꽃은 ‘特需物件’이라는 말이 있다. 特需物件이란 物件의 價値나 形象은 良好한데, 法的으로 權利 關係 等이 複雜해서 여러 次例 流札된 物件을 말한다. 準備 없이 入札하면 元金 損失의 리스크가 있지만 法的 問題를 잘 解決하면 꽤 큰 收益을 얻을 수도 있다.

特需物件은 只今처럼 規制가 甚한 때 오히려 有望할 수 있다고 보는 사람이 적지 않다. 時勢보다 싸게 買入해 取得稅 重課 負擔이 比較的 작다. 또 法的인 問題를 잘 整理해서 急賣보다 낮은 價格에 팔아도 收益을 거둘 수 있다.

特需物件 類型 中 代表的인 것이 바로 ‘留置權 申告 된 物件’이다. 工事業者가 建物 新築工事나 리모델링 工事를 했는데, 그 代金을 支給받지 못했다면 工事業者는 工事代金을 全部 支給받을 때까지 該當 建物을 留置할 權利, 卽 留置權을 가진다. 競賣 對象 物件에 留置權이 申告돼 있다면 落札者가 工事代金까지 引受해야 할 危險이 있어 普通 數次例 流札된다.

競賣 現場에서는 이러한 法의 盲點을 利用해 虛僞留置權을 申告하는 境遇가 드물지 않다. 여러 番 流札시킨 뒤 留置權者 쪽에서 落札받아 利益을 取하려는 意圖다. 結局 留置權을 解決할 能力만 갖추면 收益을 얻을 수 있다는 얘기다.

오래前 筆者가 落札받은 物件이 있다. 當時 呼價 1億5000萬 원짜리 專用面積 59m² 準新築 아파트를 단돈 2100萬 원에 落札받았다. 1個 동인 ‘나 홀로’ 아파트였지만 地下鐵驛과 멀지 않아 賃貸需要가 豐富했다. 鑑定價는 時勢에 顯著히 못 미치는 9000萬 원. 鑑定價가 낮았던 理由는 ‘建物’만 競買로 나왔기 때문이다. 土地와 建物 主人이 各各 다르다면 土地株는 落札者를 相對로 建物 撤去를 要求하거나 地料(地料)를 請求할 수 있다. 結局 이 物件의 落札者가 建物 撤去를 면하려면 垈地持分을 土地主로부터 사와야 하는 狀況이란 뜻이다.

게다가 建物 新築에 關與한 工事業者가 工事代金 未支給을 理由로 巨額의 留置權까지 申告해 두고 있었다. 留置權者가 建築主를 相對로 工事代金 確定判決을 받았는데, 工事代金은 遲延 利子를 包含해 1億 원이 넘었다. 落札者가 그 金額을 全部 떠안아야 할 수도 있었던 狀況이었다. 그런데 꼼꼼히 檢討해보니 虛點이 보였다. 一般的인 債券의 消滅時效는 10年이지만 工事代金의 消滅時效는 3年이다. 卽, 3年 동안 權利行使를 하지 않으면 工事代金 債券은 效力을 喪失한다는 뜻이다.

얼핏 보면 施工社는 工事代金 訴訟을 통해 權利行使를 한 것처럼 보인다. 그러나 問題는 請求 訴訟의 主體가 施工社가 아닌 代表理事라는 것이다. 會社가 原告가 되어 進行돼야 할 訴訟을 무슨 理由에서인지 代表理事 個人이 訴訟을 해서 確定判決을 받았다. 이렇게 되면 適法한 訴訟으로 볼 수 없어, 法的으로 嚴密히 말하면 施工社는 3年 以內에 權利를 行使하지 않은 것이 된다. 工事代金이 消滅했으니 留置權도 效力을 잃게 된 것이다.

筆者는 殘金 納付 後 곧바로 留置權者를 相對로 明渡訴訟을, 土地 所有者를 相對로는 大地勸 移轉登記 訴訟을 各各 進行했다. ‘該當 留置權 行事는 不適法하며 集合建物의 所有 및 管理에 關한 法律上 大地勸은 落札者에게 無償으로 移轉해줘야 한다’는 主張을 펴서 勝訴했다. 建物만 落札받더라도 境遇에 따라서는 判決을 통해 大地勸을 確保할 수 있는 境遇가 있는데 이를 活用한 것이다. 그 結果 法院으로부터 ‘留置權者는 條件 없이 建物을 明渡하고 그동안 不當하게 使用한 代價로 落札者에게 借賃 2000餘萬 원을 支給하라’ ‘土地 所有者는 無償으로 垈地持分에 對한 所有權 移轉登記 節次를 履行하라’는 判決을 받았다.