賃貸借法 以後 傳月貰 市場 變化

내 집 마련의 ‘징검다리’이자 집값을 상승시킨 主犯.
韓國 特有의 傳貰 制度가 가진 두 얼굴이다. 지난달 31日 ‘賃貸借 3法’ 中 契約更新要求權制와 傳月貰上限制가 施行되면서 觸發된 傳貰-月貰 轉換 論難이 식지 않고 있다. 海外처럼 傳貰 없는 ‘月貰 時代’가 언제 올지에 對해선 意見이 紛紛하지만 超低金利人 데다 賃貸料 規制까지 더해지며 傳貰의 月貰 轉換이 加速化되고 있다는 데에는 別 異見이 없다.

傳貰 制度는 그동안 貰入者에게는 住居費 負擔을 줄이고 집主人에게는 내 집을 마련하는 사다리 役割을 톡톡히 했다. 하지만 最近에는 갭 投資(傳貰 保證金 끼고 賣買)를 活性化시켜서 집값을 끌어올렸다는 指摘을 받기도 했다.

이런 傳貰가 사라져 月貰가 늘면 一旦 貰入者의 住居費 負擔이 늘어날 수 있다. 그 代身 갭 投資가 어려워지기 때문에 長期的으로 傳貰값과 집값이 安定될 餘地가 있다. 月貰 轉換에 따른 住居費 負擔 急騰을 憂慮하는 목소리가 커지자 政府와 與黨은 傳貰 保證金을 月貰로 轉換하는 比率(專月貰 轉換率)을 現行 4%에서 2%臺 初盤으로 낮추고 法으로 强制하는 方案을 推進하고 있다. 激變을 겪고 있는 傳月貰 市場을 둘러싼 爭點을 살펴본다.

最大 爭點은 貰入者에게 月貰가 正말 不利한 制度냐는 것이다. 서울 2000채 以上 大團地 아파트 團地 5곳의 傳月貰 住居費를 한국감정원 時勢대로 比較해 보니 月貰가 傳貰보다 1.3∼2倍假量 높았다. 이는 貰入者가 傳貰와 月貰 保證金 差額을 金利 年 2.5%의 傳貰 貸出로 마련한다고 假定한 結果다.

傳月貰 負擔 隔差가 가장 큰 곳은 서울 蘆原區 상계동 ‘상계住公7團地’였다. 專用面積 45m²의 傳貰 保證金은 1億7000萬 원이다. 月貰는 保證金 2000萬 원에 62萬 원이다. 傳貰로 살 때 每달 내는 費用인 貸出 利子는 31萬 원이다. 月貰 62萬 원의 折半 水準이다.

現行 住宅賃貸借保護法에서 定한 專月貰 轉換率(年 4%)을 適用해도 結果는 마찬가지다. 專月貰 轉換率은 旣存 傳貰를 月貰로 재계약할 때에만 適用되는 勸告 事項이다. 實際 서울 아파트 專月貰 轉換率은 團地마다 3∼5% 線에서 조금씩 差異가 있다 보니 專月貰 轉換率을 4%로 一律的으로 適用하면 오히려 月貰 負擔이 더 커지는 境遇도 있다.

서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 專用面積 84m²의 傳貰 保證金은 9億 원이다. 現在 保證金 1億 원짜리 月貰 時勢는 220萬 원으로 傳貰 保證金에 對한 貸出 利子(月 167萬 원)의 約 1.3倍다. 하지만 專月貰 轉換率 4%를 適用하면 月貰는 每달 267萬 원으로 時勢보다 늘어난다.

政府와 민주당이 이달 안에 專月貰 轉換率을 2%臺 初盤으로 낮추려는 理由가 여기에 있다. 專月貰 轉換率과 傳貰 貸出 金利의 隔差가 좁혀지지 않는다면 月貰 轉換에 따른 貰入者의 住居費 上昇을 막을 수 없기 때문이다. 민주당은 專月貰 轉換率을 住宅都市保證公社(HUG)의 庶民專月貰貸出 最低 金利(年 2.28%)를 考慮해 2.2% 안팎으로 낮추고 强制力을 附與하는 方案을 檢討하고 있다.

서울 강남구 대치동 ‘은마’ 專用面積 76m²의 境遇 保證金 5000萬 원짜리 月貰 時勢는 142萬 원, 傳貰 時勢는 5億 원이다. 民主黨 構想대로 實際 專月貰 轉換率 2.2%를 强制한다면 月貰는 傳貰와 月貰 保證金 差額(4億5000萬 원)에 專月貰 轉換率 2.2%를 곱한 뒤 12個月로 나눈 83萬 원을 超過할 수 없다. 保證金 差額에 對한 傳貰 貸出 利子(94萬 원)보다 11萬 원假量 低廉해지는 셈이다.

經濟協力開發機構(OECD)에 따르면 現在 韓國의 所得 對比 住居費 負擔은 15.2%로 37個 會員國 中 가장 낮다. 하지만 時勢대로 月貰가 轉換되면 住居費 負擔이 높아질 수밖에 없다. 反面 專月貰 轉換率을 2%臺 初盤으로 强制한다면 이런 狀況을 막을 수 있겠지만 住居 品質 低下 等 各種 副作用을 招來할 수 있다.

傳月貰 論難의 또 다른 爭點은 傳貰를 月貰로 돌릴 수 있는 집主人이 果然 얼마냐 되겠냐는 點이다. 金賢美 國土交通部 長官은 이달 4日 한 放送에 出演해 “서울 賃貸家口는 갭 投資로 집을 購入한 境遇가 많다”며 “賃貸人의 資金 餘力이 넉넉하지 않은 狀況이라 月貰 轉換이 그렇게 쉽게 되지 않을 것”이라고 말했다. 傳貰 保證金을 지렛대로 삼아 買入한 집主人은 當場 保證金을 돌려주기 어렵기 때문이다.

갭 投資 比率은 資金調達計劃書에 ‘賃貸保證金으로 資金을 調達한다’고 應答한 比率로 推定한다. 未來統合黨 尹斗鉉 議員에 따르면 서울의 갭 投資 推定 比率은 2018年 52.6%, 지난해 43.8%, 올해 1∼7月 基準 44.8%다. 資金調達計劃書 提出이 義務化된 2017年 9月 以後 서울에서 住宅을 購入한 집主人의 折半이 갭投資로 집을 사들였다고 볼 순 있어도 서울 全體 住宅으로 擴大 解釋할 순 없다.

當場은 어렵더라도 漸次 月貰가 擴散될 것이라는 展望이 많다. 가장 큰 要因은 金利다. 韓國銀行이 集計한 올해 6月 銀行 定期預金 金利는 0.88%로 ‘제로(0) 金利’로 접어들면서 傳貰 保證金을 銀行에 넣고 利子를 받는 것보다 月貰가 훨씬 利得이기 때문이다.

서울 강남구 대치동 銀馬 專用面積 76m²를 가진 집主人이 時勢대로 傳貰 保證金 5億 원을 받아 銀行에 넣어두면 年間 利子는 440萬 원, 月 37萬 원이다. 그 代身 半傳貰로 돌려 保證金을 5000萬 원으로 낮추면 月貰를 時勢大路라면 142萬 원을 받는다. 專月貰 轉換率 2.2%를 適用해도 利子 收益의 約 2.4倍인 83萬 원을 月貰로 받을 수 있다.

超低金利 時代에 月貰 轉換은 집主人에겐 매우 合理的인 選擇인 셈이다. 게다가 來年부터 綜合不動産稅 等 稅金 負擔이 더 늘어나는 만큼 이를 月貰로 充當하려는 집主人들이 더욱 많아질 것으로 豫想된다. 조주현 건국대 不動産學科 敎授는 “時間은 걸릴 테지만 집主人에게 月貰가 유리한 方向으로 모든 市場 狀況이 展開되고 있다”고 말했다.

勿論 以前부터 집主人들이 月貰를 選好하면서도 선뜻 轉換하지 못한 건 傳貰 供給이 꽤 넉넉했기 때문이다. 집主人이 月貰 轉換을 要求하면 貰入者는 다른 집을 求하면 그만이었다. 하지만 올해 들어 狀況이 달라졌다.

韓國鑑定院에 따르면 서울 아파트 傳貰需給動向은 지난해 1月 78.9에서 지난해 10月 100을 넘었다. 以後 繼續 올라 올해 7月 112.9를 찍었다. 100을 넘으면 傳貰 需要가 供給보다 많다는 뜻이다. 傳貰 求하기가 어려워지면서 집主人들은 마음껏 月貰 轉換을 要求할 수 있게 됐다. 旣存 貰入者들은 契約更新要求權制와 傳月貰上限制로 月貰 轉換, 賃貸料 引上에 制動을 걸 수 있지만 새로 집을 求하는 貰入者들은 집主人 要求에 따를 수밖에 없다.

向後 月貰가 普遍化되면 賃貸料 外 追加 費用이 생길 수 있다. 韓國보다 앞서 賃貸 市場을 規制하는 유럽과 日本 等 海外 事例를 보면 貰入者는 保證金을 全額 돌려받는 게 漸次 어려워질 수 있다. 賃貸料 引上에 制動이 걸린 집主人들은 各種 修理費와 淸掃費 等을 깐깐하게 따져 保證金에서 差減할 수 있기 때문이다.

貰入者의 3年 以上 居住가 保障되고 政府가 定한 基準 以上으로 賃貸料를 올리지 못하는 프랑스에선 通商 2, 3個月 値 月貰를 保證金으로 내는데, 移徙 나갈 때 保證金을 돌려받지 못하는 境遇가 꽤 頻繁하다. 供給이 需要보다 적은 파리에서는 貰入者를 받을 때 各種 信用, 所得 書類를 提出하도록 하거나 境遇에 따라 面接까지 보는 境遇도 있다. 스웨덴 다음으로 賃貸料 規制가 嚴格한 네덜란드 亦是 이런 副作用이 적지 않다. 共通的으로 賃貸 需要가 供給을 크게 웃돌다 보니 집主人들의 非(非)價格的인 ‘甲질’ 等 副作用이 생기는 것이다. 充分한 良質의 賃貸 供給이 뒤따라야 한다는 목소리가 나오는 理由다.

고준석 東國大 法務大學院 兼任敎授는 “傳貰가 줄고 月貰가 늘면 月貰에서 傳貰, 以後 목돈을 마련해 自家를 購入하는 ‘내 집 마련 사다리’의 中間이 사라지는 셈”이라며 “當場 賃貸料 負擔을 낮추는 것도 重要하지만 以後 住宅 供給이 充分하지 않다면 집값은 더욱 올라 貰入者들의 내 집 마련은 繼續 미뤄질 수밖에 없다”고 指摘했다.