코로나19 팬데믹 以後 SNS(소셜네트워크서비스) 프롭테크(不動産+技術)의 發電으로 不動産市場에 審理가 미치는 影響力은 갈수록 커지고 있다. 不動産心理指數 흐름을 통해 집값 未來를 내다볼 수 있을 것이다. 2月 發表된 韓國銀行의 住宅價格展望CSI指數는 92pt로 지난해 末 93pt 以後 遲遲不進한 흐름을 이어가고 있다. 다만, 서울 住宅價格展望CSI指數는 지난해 末 91pt에서 올해 2月 93pt를 記錄하며 小幅 上昇했다. 心理 外 집값 先行指數로는 地域 評判을 代表하는 리딩 團地의 時勢 推移가 있다. ‘KB市勢總額 TOP20團地’의 價格 變動率을 보면 서울은 지난해 12月 以後 落幅을 縮小해 올해 2月 -0.09%를 記錄했다. 江南區 TOP20團地 집값은 2月 0.01%를 記錄해 플러스로 轉換됐다. 主要 地域이 小幅 回復했으나 全般的으로 不動産市場은 好材를 기다리고 있다. 마침 4年 만의 빅 이벤트인 總選이 단비가 돼줄 展望이다.

不動産 公約 戰爭 始作

歷代 最低 大統領 支持率은 오히려 與黨으로 하여금 이番 選擧公約에 더욱 공들이게 하는 것으로 보인다. 이를 통해 不動産市場에도 溫氣가 감돌 것이다. 不動産 公約 戰爭은 이미 1月부터 始作됐다. 새해 劈頭부터 1·10 不動産對策을 통해 安全診斷 緩和, 老後計劃都市 特別法 推進, 多住宅者 稅制 緩和를 發表했으며 以後 한 달이 지나지 않아 GTX-D·E·F 等 2期 GTX 路線 輪廓이 나왔다. 또다시 한 달이 채 안 돼 汝矣島 面積의 117倍에 達하는 歷代 最大 規模 軍事施設保護區域 解除를 發表했다. 그야말로 不動産政策이 쏟아지고 있는 것이다. 20代 大選에서 保守 陣營에 神僧을 안겨준 不動産 審判論은 當時 對備 藥발이 떨어지고 있지만, 如前히 놓을 수 없는 끈이다. 한국갤럽의 3月 첫째 週 年齡別 政黨 支持度 調査 結果를 보면 60代와 70代 以上만큼 壓倒的으로 國民의힘을 支持하고 있다(전국 滿 18歲 以上 男女 1000名 對象 電話調査員 인터뷰 方式, 標本誤差는 95% 信賴 水準에서 ±3.1%p. 輿論調査와 關聯한 仔細한 內容은 中央選擧輿論調査審議委員會 홈페이지 參照·그래프 參照).

40代에서는 더불어民主黨이 優勢하고, 50대는비슷하다. 60~70對만큼 壓倒的 隔差는 아니다. 40, 50代의 自家 保有率은 지난 5年間 꾸준히 上昇해 各各 59.7%, 64.2%에 達한다. 不動産에 敏感할 수밖에 없는 狀況이다. 保守 陣營 立場에서는 40, 50代 有住宅者의 不動産票 攻掠을 통한 進步와의 隔差 줄이기가 如前히 有效한 戰略인 것이다. 2023年 決算된 年齡別 아파트 買入 比重 統計에 따르면 30代의 買入 比重이 가장 높았으며 이는 2019年 調査 以來 歷代 最大値다. 特히 집값이 가장 비싼 서울 아파트 買入 比重에서도 30代는 다른 年齡帶를 제치고 33%를 記錄해 買入 比重 1位를 記錄했다. 過去 5年間 30代의 反擊이 始作된 것이다. 不況期에 두드러진 30代의 不動産 進擊은 두 가지 點을 示唆한다. 첫째는 40, 50代의 資産 增殖을 보면서 不動産 사이클과 相關없이 “좋은 立地는 結局 오른다”는 信念을 갖게 됐다는 것이다. 둘째는 서울에 住宅을 保有한 30代와 그렇지 못한 30代의 不動産 鑑定이 더 커졌다는 것이다. 不動産 敏感度가 높은 30代의 政黨 支持度는 現在 報酬나 進步 어느 쪽으로도 기울지 않은 狀態다. 따라서 與黨뿐 아니라 野黨도 660萬 名에 達하는 30代 有權者의 票心을 잡고자 不動産 公約에 공을 들일 수밖에 없다. 一例로 지난해 補闕選擧에서 與黨을 壓倒하며 當選한 진교훈 講書區廳長의 就任 後 1號 決裁가 ‘가양동 CJ 工場敷地 開發事業 許可’였다. 1年 넘게 끌어오던 分讓價上限制 아파트의 實居住 義務 規制 또한 總選을 約 한 달 앞두고 與野 間 妥協點을 찾으며 3年 猶豫가 確定됐다.

淸州, 代表 스윙보터 地域

그렇다면 不動産 公約의 核心 受惠 地域은 어디일까. 與野 立場에선 公約에 따라 敏感하게 움직이는 스윙보터 地域의 不動産 公約에 공을 들일 수밖에 없다. 選擧에서 代表的인 스윙보터 地域은 忠北이다. 1987年 大統領 直選制 以後 치른 大選 8番에서 모두 地域 最多 得票者와 當選人이 一致했다. 特히 忠北 大將 都市인 淸州, 그中에서도 흥덕구의 20代 大選 得票率은 全國 得票率과 거의 一致하며 與野 모두 無視 못 할 ‘公約都市’임을 證明했다. 마침 總選을 約 한 달 앞둔 現在 與黨과 國土交通部는 地方圈 廣域急行鐵道(x-TX) 善導事業으로 忠淸圈을 落點하며 ‘忠淸圈 廣域急行鐵道(CTX)’ 靑寫眞을 내놓았다. 忠淸圈 廣域急行鐵道는 80㎞/h 以上 廣域急行鐵道로, 政府大田廳舍-政府世宗廳舍-忠北道廳-淸州國際空港 等 主要 據點을 빠르게 連結할 뿐 아니라, 追後 首都圈과도 連結돼 서울 接近性 向上도 期待할 수 있다(그림 參照).

그런데 首都圈 有權者에게 큰 反響을 불러일으켰던 GTX의 脂肪 버전을 왜 忠北에 내놓게 됐을까. CTX 路線은 왜 淸州로 向하게 設計됐을까. 바로 ‘選擧工學’ 때문이다. 以外에 忠北 關聯 總選 公約 事業을 살펴보면 中部內陸特別法 改正 推進, 醫大 定員 擴大 및 충북대 치과대 新設, K-바이오스퀘어(KAIST 吳淞 바이오메디컬캠퍼스타운 包含) 造成事業 豫備妥當性調査 免除, 淸州矯導所 移轉, 바이오 國家尖端戰略産業 特化團地 指定 等이 있다.



全國에서 가장 많은 有權者를 保有한 서울 스윙보터 地域은 ‘講書乙’ ‘양천乙’ ‘動作을’이다. 이 地域은 2020年 21代 總選에서는 進步, 19臺와 20代 總選에서는 保守의 손을 들어줬다. 좀 더 範圍를 넓혀 17~21代 總選에서 保守와 進步를 넘나든 스윙보터 地域을 살펴보면 陽川甲, 영등포甲, 永登浦乙, 冠岳甲度 있다. 이 地域들은 西南圈에 集中돼 있다는 것이 特徵이다. 마침 總選을 約 한 달 앞두고 吳世勳 서울市長은 서울 都市 大改造 信號彈으로 ‘西南圈 大改造 構想’을 發表했다. ‘産業革新, 住居革新, 綠色魅力’ 等 3個 開發 軸으로 構成된 西南圈 大改造 構想은 준공업 地域 爲主의 西南圈을 ‘職(職)·週(住)·落(樂)’ 未來尖端都市로 革新하는 것을 目標로 한다. 西南圈 開發 핫스폿은 스윙보터 地域인 강서구와 양천구 老後計劃都市 地域, 永登浦區 준공업 地域, 汝矣島·冠岳·動作의 據點 公園 造成 地域으로 이 亦是 ‘選擧工學’과 無關하지 않다. 特히 講書乙은 金浦國際空港 開發과 더불어 放火뉴타운 開發이 速度를 내고 있으며, 마곡地區의 리스크였던 태영建設 施工, 46萬㎡ 複合施設인 ‘원웨스트’에 緊急 資金이 輸血되면서 都市 發展 可能性이 커지고 있다.

首都圈 스윙보터 地域은 京畿 구리·河南·南楊州·平澤·光州와 仁川 西區·南洞區다. 이 地域들은 13~19代 大選에서 모두 大統領을 맞힌 地域으로 이미 GTX 路線이 이 地域을 向해 正確히 뻗어 있다. 1期 GTX에 包含되지 못했던 平澤과 光州가 2期 GTX에 追加됐다. 또한 江原 春川·원주도 2期 GTX에 包含됐다. 講院 地域은 19, 20代 總選 모두 保守 텃밭이었으나 21代 總選에서 春川과 원주만 進步에 빼앗긴 履歷을 勘案하면 亦是 ‘選擧工學’李 2期 GTX에서 作動됐음을 알 수 있다.

南楊州·金浦 不動産 上昇 轉換

GTX에 이어 首都圈 不動産을 달구고 있는 ‘서울 編入’ 이슈 地域을 살펴보자. 亦是 스윙보터 地域에 九里·河南·南楊州가 包含돼 있다. 또한 保守 텃밭이었다가 21代 總選에서 進步가 勝機를 잡은 金浦度 있다. 現在 이 地域의 2月 KB市勢總額 TOP20團地 價格 흐름을 살펴보면 南楊州는 0.41%, 金浦는 0.15%로 上昇 轉換하며 서울 編入 이슈의 受惠를 받고 있는 것으로 나타났다.

이제 4·10 總選까지 한 달이 채 남지 않았다. 不動産 公約 戰爭이 擴戰될수록 公約에 따라 마음을 움직였던 스윙보터 地域의 집값 上昇幅은 더 커질 展望이다.

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