住宅 賃貸借市場 不安이 이어지고 있다. 올해 들어 傳貰價와 월세가는 多少 安定勢를 보이고 있지만, ‘逆傳貰’와 ‘깡筒傳貰’ 憂慮는 如前하다. 2月 基準 아파트 傳貰價는 2年 前 같은 달과 比較해 15% 가까이 下落했다(그래프 參照). 지난해 이미 韓國銀行은 “2年 前 傳貰價에 비해 낮은 價格으로 去來되는 住宅 比重이 50%가 넘는다”며 逆傳貰 憂慮가 市場에 蔓延했음을 指摘했다. 賃貸借市場이 完全히 安定을 되찾기까지 多少 時間이 걸릴 것으로 展望된다.

賃貸借市場 不安感, 2000年代 들어 最高

2000年代 以後에도 賃貸借市場 危機는 여러 次例 있었다. 글로벌 金融危機가 닥친 2009年, 首都圈 住宅 價格이 數年間 떨어지며 賣買 需要 沈滯와 供給 不足이 同時에 찾아온 2013~2014年, 全國 入住 物量이 長期 平均値를 上廻해 傳貰價가 下落한 2019年이 代表的이다. 다만 最近 逆傳貰難 憂慮는 過去 事例와 比較해도 높은 便이다. 筆者가 韓國言論振興財團 ‘빅카인즈’를 통해 言論 報道에서 ‘逆傳貰’ ‘깡筒傳貰’가 言及된 頻度를 分析한 結果 2022~2023年에 各各 歷代 最大値를 記錄했다. 韓國不動産院 統計를 살펴보면 例年보다 적은 入住 物量과 이에 大體로 反比例하는 傳貰가 騰落率 間 隔差도 如前히 크다.

賃貸借市場 不安의 原因은 크게 세 가지로 要約할 수 있다. 첫째, 金利 騰落幅이 컸다. 傳貰資金貸出 金利는 2020年 8月 2.32%로 邸店을 찍고 2022年 말 5.16%를 記錄해 2倍 넘는 上昇率을 보였다. 各各 統計 集計 以來 最低値와 最高値를 更新한 것이다. 利子를 每달 내야 하는 貰入者 立場에서 傳貰資金貸出 利子가 오르면 같은 保證金이라도 負擔이 커진다. 結果的으로 價格 下方 壓力으로 作用한다. 傳貰價와 月貰가 間 轉換 比率인 專月貰 轉換率의 一時的 逆轉도 戰勢가 下落에 한몫했다. 傳貰資金貸出 利子보다 月貰가 더 低廉해지자 月貰로 移動하는 흐름이 두드러진 것이다.

두 番째는 賃貸借 2法 導入 影響이다. 賃貸借 契約更新請求權과 傳月貰上限制 導入을 뼈대로 한 賃貸借 2法은 賃借保證金 引上을 앞당기는 要因으로 作用했다. 賃貸借 2法은 2020年 8月 施行됐는데, 法令 導入 後 처음 再契約이 다가오는 時點인 2022年 8月까지 住宅綜合 傳貰價格指數(아파트, 聯立, 單獨住宅 等 다양한 住宅 類型을 包括하는 指數) 上昇幅은 8.9%에 達했다. 아파트만 따로 보면 13.2%로 上昇率은 더 높았다. 이렇듯 傳貰價가 短期間에 빠른 上昇幅을 보인 것은 2010~2011年 以後 처음이다. 傳貰價가 큰 幅으로 上昇하면 이에 對한 反作用으로 다음 局面에선 下落勢가 이어지기 마련이다. 賃貸借 2法 導入이라는 政策的 變數는 金利로 대표되는 巨視經濟的 要因과 함께 市場 不安을 가져왔다.

마지막으로 聯立·多世帶 等 商品을 中心으로 傳貰詐欺 被害가 늘어나는 等 傳貰保證金 美返還 事態도 한몫했다. 基本的으로 傳貰詐欺는 傳貰價와 賣買價의 差異가 매우 적은 狀況을 惡用해 일어난다. 이에 따라 保有 價値보다 使用 價値에 傍點이 찍히는 聯立·多世帶 住宅에서 傳貰詐欺 및 傳貰保證金 美返還 事態가 頻發했다.



住宅 賃貸借市場 不安이 賣買市場에 끼치는 影響은 어느 程度일까. 住宅 賃貸 價格이 내리고 金利가 오르면 賣買市場의 가장 弱한 고리인 갭投資 買受人의 負擔이 커진다. 特히 이른바 ‘靈끌’ 投資를 한 境遇가 問題로 떠오른다. 이들은 向後 資産 價格이 크게 오를 것이라는 期待로 自己 財産뿐 아니라 未來 輸入을 擔保로 貸出을 일으켰기 때문이다. 只今처럼 市場 變動性이 높아지면 假處分所得이 줄어 住宅을 處分할 誘引이 커지게 된다. 이에 따라 貰入者에게 保證金을 返還하지 못하거나 債務를 狀況하지 못해 任意·强制 競賣로 넘겨지는 物件이 적잖은 狀況이다. 이 賣物들이 競賣市場에서 消化되지 못하면 住宅市場 全般에 더 큰 惡影響을 미칠 수 있다. 多幸히 最近 아파트 競賣 動向을 살펴보면 2022~2023年 떨어진 落札價率(鑑定 價格 對比 落札價 比率)李 回復勢를 보여 軟着陸할 公算이 크다.

結局 不動産市場의 耳目은 傳貰가 推移에 쏠리고 있다. 最近 賃貸 價格 上昇勢가 月貰에서 傳貰로 옮겨 붙으며 傳貰 價格도 多少 上昇勢를 보이고 있다. 2025年 以後 住宅 供給量이 줄어들 可能性이 큰 點도 傳貰價를 높일 수 있는 變數다. 向後 賃貸市場의 構造的 安定性은 只今보다 改善될 可能性이 크다.

30채 未滿 小規模 分讓, 統計도 안 잡혀

다만 같은 賃貸借市場에서도 住宅 類型에 따라 喜悲가 交叉할 것으로 豫想된다. 具體的으로 보면 아파트에 比해 聯立·多世帶 住宅 市場의 어려움이 倍加될 것이다. 政府는 1·10 不動産對策에서 小型住宅 供給을 促進하도록 關聯 規制를 緩和하기로 했는데, 이에 新規 聯立·多世帶 住宅 供給量이 늘어날 것이다. 이들 住宅의 工事 期間이 比較的 짧은 點도 考慮할 必要가 있다. 聯立·多世帶 傳月貰에 對한 不安感이 如前한 狀況에서 供給만 늘어나면 市場 不均衡이 深化될 수밖에 없다. 聯立·多世帶 住宅 分讓은 實居住보다 賃貸用 投資家 主를 이루는데, 保證金 美返還 憂慮가 如前한 탓에 賃借人을 求하기가 쉽지 않다. 30채 未滿 小規模 分讓의 境遇 ‘住宅供給에 關한 規則’ 適用 對象이 아니기에 公式 統計에 集計되지 않는 點도 變數다. 市場 狀況을 當局이나 投資者가 客觀的으로 判斷하기 어렵기 때문이다. 不動産 投資를 念頭에 두고 있다면 新築 聯立·多世帶보다 아파트 같은 住宅 類型을 考慮하는 便이 適切할 것이다.

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