政府는 9·26 供給對策 約束대로 11月 15日 8萬 채 規模의 新規 宅地 候補地를 發表했다. 尹錫悅 政府가 不動産 需要 抑制보다 供給 擴大를 통한 市場 安定에 무게를 두고 있음을 알 수 있는 대목이다. 그렇다면 어느 宅地가 가장 많은 關心을 끌었을까. 바로 供給對策 發表 當日 네이버 檢索量 9000餘 件을 記錄한 ‘구리討平2地區’다(그래프 參照). 首都圈 不動産 不滅의 立地 프리미엄인 ‘漢江邊’과 ‘準서울’ 키워드는 구리討平2地區의 높은 人氣를 首肯케 한다. ‘烏山세교3地區’는 두 番째로 關心 높은 地域으로 나타났다. 首都圈에서 떠오르는 立地 키워드인 ‘反勢圈’으로 說明되는 ‘龍仁移動地區’는 烏山세교3地區에 밀려 3等에 머물렀다. 龍仁移動地區가 烏山세교3地區에 밀렸다는 事實에 疑訝할 수 있다. 政府의 新都市 開發 프리미엄을 豫測하는 데 記憶해야 할 點이 바로 ‘開發 時差’다.

‘開發 時差’ 注目해야

‘半導體産業=良質의 일자리=집값 上昇’이라는 點化效果를 끊어내고 烏山세교3地區가 龍仁移動地區보다 높은 關心을 받은 理由는 周邊 生活圈과의 强力한 連繫性 때문이다. 新都市 初期에 入住해본 사람이라면 누구나 經驗하는 것이 바로 ‘썰렁한 生活 인프라’다. 新都市 初期에는 商業施設과 學群이 未完成된 狀態라 으레 隣近 都市의 인프라에 依存하게 된다. 龍仁移動地區는 半導體 클러스터 中心에 자리한다고 할 수 있으나 막상 隣近에 造成된 生活圈이 不實하다. 核心廣域交通網이라 할 수 있는 東灘驛은 龍仁移動地區로부터 約 10㎞나 떨어져 있어 交通 便宜性도 不足하다. 反面 烏山세교3地區는 隣近 烏山세교1·2地區가 造成된 狀態라 新都市 初期 入住 리스크를 輕減할 수 있다. 烏山세교3地區가 完成되면 地理的 連繫性에 따라 生活 인프라 擴張이 期待된다. 또한 核心廣域交通網이라 할 수 있는 烏山驛으로부터 約 2㎞ 距離에 位置해 交通 便宜性도 龍仁移動地區보다 優位에 있다. 烏山驛은 GTX(首都圈廣域急行鐵道)-C路線 延長 期待感이 있었는데 烏山세교3地區 開發로 路線 延長 可能性이 한層 커져 더욱 關心을 끈다.

新都市 開發에는 긴 時間이 必要하지만 新都市 開發 靑寫眞을 보는 大衆은 가까운 未來에서 프리미엄을 찾는다. 그만큼 開發 時差가 크다. 따라서 初期에 受惠를 받을 수 있는 ‘生活圈이 連繫된 地域’과 ‘開發이 確定된 곳 隣近의 交通 受惠地’에 프리미엄 열쇠가 있음을 記憶하자. 烏山세교1·2地區는 烏山세교3地區 開發 德分에 GTX를 至近距離에서 누릴 수 있을 것이다. 따라서 大衆은 烏山세교3地區에 앞서 交通 프리미엄을 누릴 烏山세교1·2地區에 注目하고 있다. 이와 같은 境遇는 예전에도 있었다. 河南校山新都市 開發로 隣近 甘一地區가 서울地下鐵 3號線 延長이라는 交通 프리미엄을 얻었고, 南楊州王宿新都市 開發은 隣近 別內新都市에 GTX-B路線이라는 프리미엄을 안겼다. 앞으로 政府의 新都市 開發 報道를 接한다면 新都市 開發地가 아닌, 隣近의 廣域交通 受惠地로 눈길을 돌릴 必要가 있다.

全國 傳貰價 變動率 플러스 轉換

‘時差效果’가 가져다주는 프리미엄은 非但 新都市 開發에만 있는 것이 아니다. 집값 未來 亦是 時差效果가 주는 시그널이 있는데, 바로 ‘傳貰價와 賣買價 사이클 時差’다. 最近 住宅擔保貸出金利가 上昇해 賣買 去來價 減少하고 있다. 反面 全國 傳貰價 變動率은 8月부터 플러스로 돌아서며 傳貰價 上昇 兆朕이 보이고 있다. 傳貰價가 上昇하는 理由는 歷代 最高値를 記錄한 傳貰貸出金利가 下落勢로 돌아섬과 同時에 年初 邸店을 딛고 上昇한 賣買價가 負擔으로 作用해 當場 買收하기보다 다음 사이클을 기다리며 傳貰를 選擇하는 需要가 增加하고 있기 때문이다. 賣買가 上昇이 멈추고 傳貰價가 오르면 傳貰價率이 上昇하기 마련인데, 傳貰價率이 꾸준히 오르다 보면 다시금 줄어든 賣買價와 傳貰價의 갭으로 “이 傳貰 價格이면 買收가 낫겠다”는 買收心理를 刺戟하게 된다. 首都圈 不動産 大勢 上昇이 始作된 2013年에도 首都圈 傳貰價率이 60%를 넘어서며 賣買가 上昇 시그널이 됐다. 賣買 價格의 投機的 上昇이 아닌 堅調한 上昇은 實需要의 大大的 買收勢에서 비롯된다. 實需要라 할 傳貰 需要가 움직인다는 시그널은 傳貰價率이 特定 臨界點을 突破할 때 捕捉할 수 있다. 2024年 以後 全國的으로 入住 減少가 豫想되고 글로벌 金利引下 基調와 政府의 꾸준한 庶民 賃貸借 支援으로 傳貰 價格은 實需要 움직임에 敏感하게 反應할 것이다. 이때 傳貰價 上昇이 두드러지는 곳에 投資한다면 賣買 사이클 上昇 地域을 先占할 수 있다.

서울 傳貰價는 全國 平均에 한 달 先行해 7月부터 上昇하기 始作했다. 7月부터 11月까지 가장 높은 傳貰價 上昇率을 記錄한 곳은 約 3% 上昇한 松坡區다. 그렇다면 송파구의 上昇勢를 主導한 곳은 어디일까. 바로 송파구에서 特殊目的高校 進學率과 學業成就度 評價가 가장 優秀한 오륜중을 품고 있는 방이동으로, 傳貰價 上昇率 5.3%를 記錄했다. 松坡區 다음은 2% 傳貰價 上昇率을 記錄한 麻浦區다. 麻浦區 上昇勢를 主導한 곳은 亦是 마포구에서 學院이 가장 密集해 있는 대흥동으로 6% 傳貰價 上昇率을 記錄했다. 2028學年度 大學入試制度 改編案 發表 等 學群 이슈가 擡頭되면서 學父母들이 學群地로 모여들고 있는 것이다.



이 期間 競技에서 가장 높은 傳貰價 上昇率을 記錄한 곳은 約 3% 上昇率을 記錄한 楊平郡이다. 올해는 베이비붐世代(1955~1963年生)가 60歲가 되면서 勞動市場에서 大擧 隱退한 해였다. 따라서 隱退 後 快適한 住居地를 찾는 大規模 需要가 發生했다. 特히 ‘살아보고 決定하는’ 住居 트렌드가 擴散하면서 買收가 아닌 傳貰 需要 增加가 楊平의 傳貰 價格을 刺戟했다. 快適한 自然環境과 더불어 江南圈 接近性이 向上될 境遇 楊平의 傳貰 需要가 買收勢로 轉換되며 楊平 집값을 長期 上昇 軌道에 올려놓을 것이다.

楊平 다음으로 높은 傳貰價 上昇을 記錄한 곳은 京畿南部를 代表하는 産業團地人 安山市다. 安山 檀園區 ‘準國坪’(30~34坪型)은 傳貰價 上昇率 約 3%를 보였다. 通商 産業團地 隣近 베드타운의 傳貰市場은 新婚夫婦가 主導하는데, 傳貰市場의 傳統的 베스트셀러인 中小型(25~30坪型)李 아닌 準國坪이 强勢라는 것은 코로나19 事態를 겪으며 住居 面積에 敏感해진 新規 需要의 特徵을 보여준다. 또한 지난해 首都圈 急落期에 京畿南部卷 베드타운은 더 큰 下落을 겪었는데, 착해진 價格만큼 準國坪 價性比가 더욱 빛을 發하며 現 傳貰價 上昇을 牽引한 것으로 보인다. 特히 安山 檀園區는 착한 價格뿐 아니라, 트리플驛勢圈인 ‘草芝驛’과 西海線 ‘先賦役’ 等 優秀한 交通網을 품은 德에 直走近接에 敏感한 新婚夫婦들로부터 厚한 加算點을 받고 있다. 지난해 大暴落을 겪었으나 인덕원驛을 품고 있는 京畿 의왕시 準國坪 亦是 5% 傳貰價 上昇率을 보였다. GTX-C路線 延長을 꿈꾸는 병점역 隣近 기산동과 病點同意 準國坪은 8%라는 暴發的 傳貰價 上昇率을 記錄했다.

永宗島 傳貰價 上昇勢

京畿와 함께 首都圈 不動産의 한 軸을 이루는 仁川 傳貰市場을 살펴보자. 같은 期間 仁川에서 가장 높은 傳貰價 上昇率을 記錄한 곳은 永宗島가 자리한 中區로, 約 2% 上昇率을 보였다. 코로나19 事態 終熄에 따른 航空 需要 急增은 仁川國際空港을 품은 永宗島 不動産 景氣에 溫氣를 불어넣었으며, 年末 東北亞 最大 複合리조트로 불리는 ‘인스파이어 複合 리조트’ 開場에 따른 靑年 일자리 需要 集中은 永宗島 傳貰價를 더욱 刺戟할 展望이다.

仁川의 江南으로 불리는 松島 亦是 두드러진 傳貰價 上昇率을 記錄했는데, 흥미로운 것은 舊都心人 南洞區 傳貰價도 松島 못지않게 上昇했다는 點이다. 南東區는 仁川 代表文化施設인 仁川文化藝術會館을 품고 있으며, 仁川地下鐵 末端과 連結된 松島와 달리 1·2號線이 交叉하고 구월地區·논현地區 等 驛勢圈 宅地가 豐富해 비록 舊都心이지만 價性比를 쫓는 傳貰 需要를 刺戟하고 있다. 住居實態調査에 따르면 首都圈 家口의 賃借 比率은 約 46%로 如前히 내 집을 갖지 못한 家口가 많다. 來年 以後 新都市 開發과 傳貰價率 等 不動産 時差에 注目한다면 賢明하게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 것이다.

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