김제경 투미不動産컨설팅 所長은 最近 再建築市場 最大 이슈로 ‘實居住 2年 要件 白紙化’를 꼽았다. 7月 12日 國會 國土交通委員會는 投機過熱地域 內 再建築 團地에서 2年 以上 實居住韓 組合員만 分讓 申請을 許容한 ‘都市 및 住居環境整備法’(‘搗精法’·더불어民主黨 趙應天 議員 代表 發議) 改正案 規定을 撤回했다. 政府 與黨이 지난해 6·17 不動産對策 一環으로 再建築 投機를 막겠다며 내놓은 核心 規制가 無爲에 그친 것. 6·17 不動産對策 後 實居住 要件을 充足하고자 집主人이 貰入者를 내보내 傳貰難이 深化됐다. 7月 28日 再建築·再開發 專門家로 꼽히는 金 所長에게 規制 不發 後 不動産市場 흐름을 물었다.

“처음부터 아무 措置 말지…”

實居住 2年 要件 撤回 後 市場 反應은?

“規制가 法制化되면 아파트 但只 再建築은 大部分 不可能하다는 것이 衆論이었다. 서울 江南圈 再建築 團地는 實居住者 比率이 30%도 안 되는 境遇가 많다. 實居住 要件을 充足하지 못하면 그대로 現金 淸算당할 것이 뻔한데 누가 組合 設立에 贊成하겠나. 1年 동안 말도 많고 탈만 많았다. 차라리 처음부터 아무런 措置를 안 하는 便이 좋을 뻔했다. 規制 一邊倒이던 政府가 한 발 물러서자 市長은 好材로 받아들인다. 規制 射程圈에서 벗어난 30年 以上 再建築 團地 價格帶가 尋常찮다.”

傳貰 物量도 늘었다고.

“再建築 對象 아파트는 워낙 낡아 傳貰價가 낮은 便이었다. 집主人의 保有 目的도 높은 賃貸 收益이 아니라 向後 再建築을 통한 價値 上昇에 傍點이 찍혀 있었다. 賃貸料를 無理하게 높일 必要가 없다. 2年 實居住 要件 法制化가 豫告되자 집主人은 貰入者를 내보낼 수밖에 없었다. 甚至於 正말 財産이 많은 境遇 轉入申告만 한 채 入住하지 않은 집主人도 있었다. 이게 무슨 資源 浪費인가. 法制化를 撤回하자 江南圈 中心으로 傳貰 物量이 제법 나오고 傳貰價도 낮아지기 始作했다.”



規制 順機能은 없었을까.

“順機能이라고 할 만한 것이 없어 보인다. 只今 政府는 再建築·再開發 政策에서 實居住 與否를 重要한 잣대로 삼는 것으로 보인다. 本來 살던 住民이 아닌 投資者를 모두 投機꾼으로 몰아가는 것이다. 하지만 섣부른 規制는 住宅 供給, 特히 傳貰 物量 確保 次元에서 毒이 될 可能性이 높다.”

注目할 再建築 地域은?

“江南은 어찌됐든 江南이다. 江南圈에 살거나 進入을 試圖하는 이들은 經濟的 餘裕가 있지 않겠나. 20億~30億 원假量 되는 買入資金度 있는데 貰入者에게 돌려줄 傳貰保證金은 當然히 있다. 實居住 못 할 理由가 없으니 長期的 觀點에서 再建築 團地에 注目하는 이가 如前히 많다. 江北으로 눈을 돌리면 陽川區 牧童이나 蘆原區 上溪洞·중계동 等 老朽 아파트 團地가 많은 곳이 規制 緩和 受惠地域이다.”

“山 넘어도 산”

아파트 買收 心理도 다시 꿈틀거린다. 韓國不動産院에 따르면 7月 4週 次(19~23日) 서울地域 아파트 賣買 需給 指數(0에서 200까지 數字가 높을수록 買收 心理 剛함)는 107.7로 그 前週(105.1)보다 2.6p 올랐다. 蘆原·도봉·江北區 等 東北圈(110.4)이 最高値를 記錄했고 瑞草·江南·송파구 等 東南圈(108.8)李 뒤를 이었다. 金 所長은 “2年 實居住 要件이라는 大못이 뽑혔다. 큰 山은 넘었으나 아직 넘어야 할 山이 적잖다. 代表的인 것이 安全診斷”이라며 “再建築 團地가 大部分 2次 安全診斷 段階에서 무더기로 탈락했음에도 最近 2年 實居住 要件이라는 더 큰 障壁 탓에 덜 注目됐다”고 짚었다.

仔細히 說明해달라.

“公認仲介社나 不動産 專門家는 大部分 再建築 리스크를 제대로 짚어주지 않는다. 그 탓에 相當數가 ‘1次 安全診斷만 通過하면 된다’며 여러 再建築 團地를 投資 物望에 올리는데 자칫 狼狽를 볼 수 있다. 2次 安全診斷은 몹시 까다롭다. 再建築 展望이 좋은 곳도 整備 節次가 始作돼 入住까지 넉넉히 잡아 15年假量 걸린다는 생각으로 投資해야 한다. 이런 背景을 無視한 ‘묻지 마’ 式 投資는 禁物이다.”

2次 安全診斷이 까다로운 理由는?

“2次 安全診斷은 한국건설기술연구원과 國土安全管理員이 專擔한다. 各各 其他公共機關, 準政府機關이라 政府 입김을 받을 蓋然性이 높다. ‘再建築할 程度로 아파트 安全性이 낮지 않다’고 結論 내리기 쉽지 않겠나. 國土交通部(國土部) 告示(告示)에 따라 再建築 安全診斷 評價의 項目別 配點 比率이 定해져 있는데, 建物 耐久力을 評價하는 構造安全性(50%) 比率이 가장 높다(그 外 建築 마감 및 設備老後度 25%, 住居環境 15%, 費用 便益 10% 順). 이番 政府 들어 2018年 構造安全性 比率을 大幅 높였다(노무현 政府 50%, 李明博 政府 40%, 朴槿惠 政府 20%). ‘當場 무너지지 않으니 再建築할 必要 없다’는 式 아니겠는가. 法律이 아닌 告示이므로 國土部가 마음만 먹으면 바꿀 수 있지만 政權 次元에서 再建築 規制를 풀 생각이 없으니 遙遠하다.”

安全性이 再建築 基準이어야 하지 않나.

“아직은 安全한 아파트를 再建築하는 것이 浪費일 수 있다. 다만 現 政府의 嚴格한 安全診斷을 ‘規制를 위한 規制’로 判斷하는 理由가 있다. 1988年 耐震設計 義務 適用 規定이 導入되기 前 지은 國內 建築物 絶對 多數가 地震에 無防備 狀態다. 1988年 以前에 지은 서울 市內 高層 아파트 團地도 再建築 安全診斷에서 ‘아직 安全하다’는 理由로 떨어지기 十常이다. 韓國도 地震 安全地帶가 아니므로 政府가 再建築을 勸해도 不足하다. 耐震設計가 導入되지 않은 老朽 아파트에서 繼續 不安하게 살라는 말인가. 一部 住民은 ‘서울에 地震이 나 아파트가 무너져야 精神 차릴 것이냐’고 吐露하기도 한다. 政府가 내세운 安全 基準의 矛盾에 注目해야 한다. 萬若 再建築 規制를 緩和한다면 그나마 可能性 높은 곳이 耐震設計 義務化 前에 지은 老朽 아파트다. 이 境遇 마찬가지로 陽川區 木洞, 蘆原區 上溪洞·중계동 不動産市場을 注視할 만하다.”

“規制 또 不發 可能性”

金 所長은 再建築·再開發市場의 또 다른 話頭로 ‘轉賣 禁止 早期化’를 꼽았다. 6月 9日 國土部와 서울市는 ‘住宅政策 協力 强化方案’을 發表했다. 組合員 地位 讓渡 規制 强化 等 再建築·再開發 整備事業 對策이 뼈대다. 現行 道政法 第39條(‘組合員의 資格’)에 따라 投機過熱地區 再建築·再開發 轉賣는 再建築의 境遇 組合設立認可 以後, 再開發은 管理處分인가 以後부터 禁止된다(인포그래픽 參照). 國土部와 서울市가 規制 時期를 安全診斷 通過 後(再建築), 整備區域 指定 後(再開發)로 各各 앞당기겠다고 밝힌 것이다. 再建築·再開發 過程에서 投機勢力을 排除하겠다는 趣旨다.

이미 推進되고 있는 再建築·再開發 事業도 對象인가.

“安全診斷을 通過한 再建築 團地, 整備區域으로 指定된 再開發 地域도 溯及 適用할지가 關鍵이다. 勿論 서울市는 溯及 立法이 아니라고 解明했다(6월 24日 報道資料). 다만 ‘法令이 改正되더라도 無條件 組合員 地位 讓渡 規制 時期가 앞당겨지는 것은 아니다’라면서도 ‘市道知事가 基準日을 定하면 그다음 날부터 (規制가) 適用된다’고 밝혔다. 事實上 溯及 適用할 수 있다는 뜻 아닌가. 論難이 커질 수 있다.”

차라리 安全診斷을 通過하지 않은 再建築 團地에 投資해야 하나.

“安全診斷이 極히 까다로운 것을 勘案하면 規制 對象이더라도 이미 通過된 곳에 注目하는 便이 낫다. 다만 國土部와 서울市는 9月 道政法을 改正해 組合員 地位 讓渡를 規制하겠다는 것인데, 現實化할지 두고 봐야 한다. 2年 實居住 要件 法制化가 霧散된 것처럼 不發에 그칠 可能性도 있다. 國會의 道政法 改正 結果를 보고 論해도 늦지 않다.”

再開發市場에 미치는 影響은.

“當場은 制限的이다. 再開發의 境遇 가장 安全한 選擇은 2018年 1月 24日 以前 事業施行認可를 申請한 곳이다. 그 後 申請한 地域은 現行 規制로도 轉賣가 禁止되기 때문이다. 그런 點에서 서울 동대문구 이문1·3區域과 휘경3區域, 黑石3·9區域, 鷺梁津 2·6區域 等을 注目할 수 있다. 京畿道에선 管理處分認可를 앞둔 光明11·12區域을 눈여겨볼 必要가 있다.”

<sub>※ 매거진東亞 유튜브 채널에서 김제경 所長의 인터뷰 映像을 視聽할 수 있습니다.


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