• 世宗市 商家 危機의 象徵 ‘엠브릿지’

• 留置權 行事로 數年째 빈 建物 放置

• ‘平日 世宗族’ 찾는 원룸만 盛業 中

韓國不動産院 統計에 따르면 올해 世宗市 아파트 價格은 7.51% 下落해 全國에서 가장 큰 落幅을 記錄한 것으로 나타났다. 지난해 5月 14億 원에 去來돼 最高價를 記錄한 專用面積 99.2㎡ 아파트는 9月 8億5000萬 원에 賣買돼 5億5000萬 원 下落한 것으로 나타났고, 2020年 8億5000萬 원에 去來됐던 84.9㎡ 아파트도 9月 4億5500萬 원으로 2年 만에 半토막 난 것이다. 고종완 한국자산관리연구원長은 “山이 높이면 골이 깊듯 世宗市 아파트값의 가파른 下落은 數年間 繼續된 집값 高空行進에 따른 自然스러운 下落”이라고 評價했다. 高 院長은 “最近 數年間 繼續된 世宗市 아파트값 上昇勢는 需要 增加나 供給 不足 같은 合理的·經濟的 理由에서 비롯된 게 아니었다”며 “大選을 앞두고 政治權에서 ‘行政首都를 眞짜 首都로 만들겠다’는 이른바 ‘遷都論’을 提起한 뒤 急騰한 側面이 剛하다”고 說明했다.

‘遷都論’에 世宗市 집값 暴騰?

薦度論이 現實化되면 美國 워싱턴과 뉴욕 집값이 비슷한 것처럼 世宗市 집값이 서울 집값과 비슷해질 수 있다는 期待心理가 作用해 短期間에 많게는 3倍 가까이 上昇했다는 것이다. 그러나 3·9 大選에서 더불어民主黨이 敗했으며 ‘遷都論’은 虛像으로 밝혀졌다. 大選 以後 期待가 失望으로 바뀌면서 아파트값이 가파르게 下落하고 있다는 게 高 院長의 分析이다.

世宗市가 全國 最高 집값 下落率을 記錄하는 또 다른 理由로는 供給過剩 問題가 指摘되고 있다. 世宗市는 開發 初期부터 現在에 이르기까지 해마다 꾸준히 새 아파트가 供給돼 왔다. 또한 앞으로도 當分間 追加로 새 아파트가 大量 供給될 豫定이다. 새 아파트가 過剩 供給되다 보니 最近 傳貰價가 크게 떨어지면서 賣買價를 끌어내리는 要因으로 作用하고 있다. 여기에 아파트값 上昇에 對한 期待感이 景氣沈滯 餘波로 失望으로 바뀌면서 追加 賣物이 쏟아져 나와 下落勢를 부채질한 側面이 있다. 最近 金利 引上에 따른 流動性 縮小도 世宗市 아파트값 下落勢를 加速化한 要因으로 꼽힌다.

그렇다면 最近 折半 가까이 下落한 世宗市 아파트값은 더 떨어질까. 高 院長은 “高點 對比 50% 가까이 아파트값이 떨어지면서 實購買者 사이에 ‘充分히 下落했다’는 認識이 생겨나고 있다”며 “大田 等 世宗市 隣近 地域에서 世宗市로 居住地를 옮기려는 젊은 實需要者들이 購買에 나설 境遇 가파른 下落勢를 진정시킬 수 있을 것”으로 내다봤다.



政府는 首都圈을 除外한 全國 大部分 地域의 不動産 規制를 풀면서 世宗市에 한해서는 ‘調整對象地域’을 維持했다. 高 院長은 “政府가 世宗市를 調整對象地域으로 남겨둔 것은 높은 請約競爭率 等을 봤을 때 언제든 世宗市 집값이 다시 過熱될 수 있다고 憂慮하기 때문”이라며 “젊은 實需要者가 購買에 나선다면 世宗市 아파트값이 크게 下落할 可能性은 높지 않다”고 내다봤다.

世宗市의 境遇 아파트 價格의 가파른 下落뿐 아니라 商家 空室率도 全國 最高 水準을 記錄하고 있다. 올 2分期 世宗市 小規模 商家 空室率은 13.1%로 全國 平均 6.6%보다 2倍 가까이 높다. 中間 規模 商家 空室率도 20.2%로 全國 平均(13.1%)을 크게 上廻했다.

世宗市 商家 空室率 全國 平均 2倍

아파트값은 全國에서 가장 큰 幅으로 떨어지고, 크고 작은 商街까지 비어가는 世宗市 不動産市場에서 都大體 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까.

世宗特別自治市廳이 자리 잡은 반곡동 바로 옆 소담洞에는 ‘世宗 法院 檢察廳 敷地’가 널찍이 造成돼 있다. 地方法院과 地方檢察廳 바로 앞에는 民事와 刑事 等 訟事 業務를 擔當할 辯護士들이 모여들어 法曹타운이 形成되는 게 一般的이다. 소담棟에 들어선 몇몇 建物 이름도 ‘法曹빌딩’ ‘로이어스빌딩’ 等 法曹타운을 聯想케 한다. 그러나 소담桐 한 建物에는 ‘留置權 行事 中’이라고 커다랗게 쓰인 플래카드가 걸려 있고, 駐車場 入口는 車輛이 進入하지 못하도록 긴 나무 等이 볼썽사납게 設置돼 있었다. 한 大型 琉璃窓은 금이 가 있어 언제라도 부서질 듯 위태로운 모습이었다.

2020年부터 2年間 소담桐 한 빌딩에 入住했었다는 한 專門職 人事는 “法院과 檢察廳 建立이 期約 없이 늦어지면서 法曹타운이 全혀 活性化되지 못하고 있다”며 “R빌딩의 境遇 工事費를 支給 못 해 오래前부터 誘致權 行事에 들어간 狀態”라고 말했다. 그는 “留置權 行事 中인 建物뿐 아니라 오피스 建物 大部分이 텅 비어 있다”며 “내가 入住했던 建物 3層은 總 8個 오피스가 있는데 門 연 事務室이 내 것뿐이었고, 4層과 5層 오피스는 모두 비어 있었다”고 말했다. 그는 “入住한 이가 거의 없어 地下駐車場에서 事務室까지 엘리베이터를 專用으로 利用할 수 있는 點은 便利했지만, 저녁이 되면 사람 溫氣를 느낄 수 없어 幽靈都市처럼 느껴졌다”고 말했다. 그는 “法曹타운 近處 비어 있는 빌딩 몇몇 곳에서는 賃貸料 없이 管理費만 내면 바로 入住해 使用할 수 있는 곳이 많다”고 귀띔했다.

法院, 檢察廳 敷地 앞 商街가 活性化되려면 무엇보다 法院, 檢察廳 敷地에 世宗地方法院과 世宗地方檢察廳이 建立돼야 한다. 그러나 世宗市 隣近 大田과 淸州, 公州와 天安 等 自動車로 1時間 以內 距離에 地方法院과 地方檢察廳이 여럿 設置돼 있는 탓에 世宗市에 法院과 檢察廳舍를 追加로 지을 必要가 있느냐는 現實論에 막혀 있는 狀態다.

랜드마크→골칫덩이 ‘엠브릿지’

商家 建物이 통째로 비어 있는 곳은 소담桐뿐이 아니었다. 世宗市 政府綜合廳舍가 자리한 어진동 要衝地에 자리한 엠브릿지도 事實上 商街 大部分이 營業을 中斷한 狀態다.

엠브릿지는 2005年 프리츠커 建築賞 受賞者인 世界的 建築家 톰 메인이 設計에 參與한 것으로 有名한 建物이다. 獨特한 外觀은 建築 門外漢 눈에도 멋진 建物로 보인다. 政府綜合廳舍와 가깝고 世宗市 核心 要衝地에 자리 잡은 엠브릿지는 建築 當時 랜드마크 구실을 할 것으로 期待를 모았다. 그러나 商街 分讓에 失敗하면서 世宗市 最大 골칫거리로 轉落했다. 패션 아웃렛 W몰이 한동안 入店해 營業하기도 했지만 經營 惡化를 견디지 못하고 지난해 廢業했다. 엠브릿지 地下駐車場에서 建物로 進入하는 出入口에는 다음과 같은 案內 文句가 붙어 있다.

“黨 建物 內 入店해 營業하는 號室이 없고 外部人의 無斷出入으로 施設物 破損을 防止하기 爲해, 建物 內 各 出入口를 閉鎖 措置하오니, 出入을 願하는 분은 管理事務所로 連絡바랍니다.”

아웃렛 賣場 撤收 以後 擔保信託을 한 資産信託이 處分에 나섰지만 鑑定價의 折半 水準으로 여러 次例 流札됐음에도 買收者가 나타나지 않자 公賣 節次를 取消한 狀態다.

엠브릿지 未分讓 事態는 世宗市 開發 初期부터 擡頭됐던 極甚한 商家 空室 問題가 얼마나 深刻한 水準에 이르렀는지를 보여주는 象徵과 같다. 世宗市에서 10年째 自營業을 하고 있는 한 人士는 “原住民 比率이 낮고 서울에서 出退勤하는 公務員이 많은 世宗市 特性上 新規 商圈이 短時日 內에 活性化되기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

2012年 11萬 名 水準이던 世宗市 人口는 해마다 꾸준히 늘어 9月 末 現在 38萬 名에 이르렀다. 그러나 大田이나 淸州 等 隣近 都市로 出退勤하는 人口가 적지 않고, 世宗市에 敵을 둔 公務員 中 一部는 週末이면 서울로 上京하는 境遇가 많아 事實上 ‘베드타운’火됐다.

政府廳舍 바로 옆에 位置한 中央타운은 點心時間을 맞아 食事를 하려는 이들로 제법 북적였다. 世宗市 建立 初期 핫플레이스였던 이곳은 最近에는 點心 장사만 좀 될 뿐 저녁 장사와 週末 장사는 쉽지 않다고 한다. 退勤하면 곧바로 집에 가고, 週末이면 서울로 올라가는 사람이 많아 저녁 장사와 週末 장사가 點心 장사에 比해 相對的으로 안 된다는 것.

世宗市에서 唯一하게 밤 장사가 된다는 곳이 最近 핫플레이스로 뜬 나성동 一帶다. 世宗市 最南端에 位置한 나성동에는 大規模 高層 아파트 團地와 함께 大規模 商街가 續續 들어서고 있다. 海拔 200m 45層에 位置한 한 카페에 들어서니 世宗市 一帶가 한눈에 들어왔다. 나성동 一帶는 ‘리틀 뉴욕’ ‘미니 홍콩’에 比肩할 만큼 高層 아파트가 여럿 들어서 있다. 高層 建物 사이에 商街建物이 들어서 먹자골목을 形成하고 있다.

‘退勤 後 술 한盞’ 핫플레이스

世宗市에 居住하는 한 公務員은 “退勤 後 술 한잔하러 가는 곳이 나성동”이라며 “雰圍氣 좋은 카페와 飮食店, 술집이 密集한 德에 젊은이들이 모여들면서 自然스레 핫플레이스가 됐다”고 말했다.

中央타운이 主로 點心 밥 장사 爲主라면 나성동 먹자골목은 點心보다는 저녁 장사 爲主로 하는 가게가 많다고 한다. 핫플레이스라는 나성동조차 商業敷地 한가운데 자리 잡은 ‘百貨店 敷地’는 如前히 裸垈地로 남아 썰렁한 모습이었다.

고종완 院長은 世宗市 商家 空室率이 높아지는 要因으로 ‘供給過剩’을 꼽았다. 高 院長은 “世宗市에는 아파트에 비해 너무 많은 商街가 供給됐다”며 “公務員 等 中産層이 많아 購買率이 特別히 높다고 볼 수 없는 世宗市에 한꺼번에 너무 많은 商街가 供給되면서 空室率이 크게 높아지고 있다”고 分析했다. 그는 “最近 世宗市 商街 競賣 落札價가 낮아지는 것도 商家에 對한 投資 魅力이 크지 않다고 보기 때문”이라며 “世宗市에는 最近 住商複合建物이 많이 들어서고 있는데, 建築法에 따라 住商複合은 全體 建築面積의 一定 程度를 義務的으로 商街로 지어야 해 가뜩이나 供給過剩 狀態인 世宗市에 住商複合이 들어설 때마다 商家가 追加로 供給돼 惡循環에 빠진 狀況”이라고 診斷했다.

아파트값 下落과 商家 空室率 上昇으로 世宗市 不動産市場이 꽁꽁 얼어붙고 있는 가운데, 唯一하게 ‘順番票’를 받아 기다리는 不動産도 있다. 月曜日부터 金曜日까지 平日에 世宗市에서 일하고 週末이면 서울 等 首都圈으로 向하는 ‘平日 世宗族’李 選好하는 住居 形態인 원룸이 代表的이다. 나성동 원룸에 居住하는 한 人士는 “最近 建築된 빌트인 원룸의 境遇 順番票를 받아 기다려야 할 만큼 人氣가 높다”며 “나 홀로 世宗에 居住하는 1人 家口들이 값비싼 아파트 代身 相對的으로 月貰가 低廉한 원룸을 選好하기 때문에 나타난 奇現象”이라고 말했다.

急落한 아파트값에 높아만 가는 喪家 空室率, 거기에 원룸 選好 奇現象까지 行政中心複合都市로 指定돼 논과 밭을 갈아엎고 計劃的으로 造成 中인 世宗市의 不動産市場은 只今 몸살을 앓고 있다. 大統領, 國會議長, 大法院長, 憲法裁判所長, 國務總理, 中央選擧管理委員長, 與黨 代表, 野黨 代表, 國會 副議長, 監査院長 等 國家 儀典 序列 1位부터 10位까지 中 5位 國務總理만이 하루 이틀 머무는 世宗市는 아직 半쪽짜리 ‘行政中心都市’다.

大統領과 國會議長 같은 序列 1, 2位 最高指導者가 머물며 執務를 보는 名實相符한 行政中心都市가 될 때라야 世宗市 商圈이 살아날지도 모른다. 金曜日 늦은 午後 世宗市에 隣接한 五松驛에 停車한 KTX와 SRT는 서울驛과 水西驛으로 가려는 乘客들로 늘 북새통을 이룬다. 座席을 確保하지 못한 一部 乘客은 선 채로 上京하기도 한다. 週末을 앞두고 머물기보다 떠나려는 사람이 많은 都市, 그런 世宗市 商圈이 活性化되려면 時間이 한참 더 必要해 보인다.