• 超過利益 還收에 安全診斷 强化… “再建築 抛棄할까”

• 베이(Bay) 늘리고 複層 아파트도 登場

• 2022年께 國內 最初 垂直增築型 리모델링 첫 竣工 事例 나올 듯

• “容積率 215% 以上이면 리모델링이 낫다”

_{最近 서울 용산구 東部二村洞 所在 5個 아파트團地는 國內 最初로 '團地 統合型' 리모델링을 推進하기로 했다. 寫眞은 5個 團地 中 하나인 한가람아파트(危). 京畿 성남시 분당구 정자동 한솔마을 5團地는 現在 '垂直增築型' 리모델링 豫定地 中 가장 빠른 事業 速度를 나타내고 있다. 올 下半期 移住 및 着工이 豫想된다. [지호영 記者]}

“推進하는 사람들 意志가 相當하더라고요. (政府가) 再建築은 못 하게 하고, (서울市는) 리모델링을 奬勵하잖아요. 於此彼 우리 아파트는 旣存 容積率이 높아 再建築을 할 수가 없거든요. 그러니 차라리 리모델링을 빨리 해서 좋아진 環境에 살면서 아파트값도 올리자는 거죠. 一理 있다고 봐요. 리모델링 推進 얘기가 나오자마자 賣買價가 더 올랐다고도 해요. 그 德에 다들 리모델링을 歡迎하는 雰圍氣예요.” 

서울 용산구 東部二村洞 江村아파트 住民 李某 氏는 最近 ‘5個 但只 統合 리모델링’ 說明會 雰圍氣를 이렇게 傳했다. 4號線 二村驛 周邊 5個 아파트團地(한가람·江村·二村코오롱·漢江待遇·二村宇成) 5000餘 世代는 現在 統合 리모델링 推進을 論議하고 있다. 지난 1月 所有主 100餘 名이 統合리모델링推進準備委員會를 構成하고 住民 對象 說明會를 두어 次例 열었다. 

二村코오롱아파트의 한 住民은 “여러 團地가 함께 리모델링을 하면 分擔金이 줄어들어 利得일 것 같다”며 期待感을 내비쳤다. 住民들 사이에선 “安全等級이 B等級일 때 얼른 리모델링을 해야 한다”는 목소리도 나온다. 安全診斷에서 B等級 以上이 나와야 層數를 늘리는 垂直 增築이 可能하기 때문이다. 隣近 이촌동 現代맨션(653世代)의 境遇 C等級을 받아 垂直 增築을 못하고 水平 增築만 하는 리모델링을 進行하고 있다. 

리모델링 얘기가 나온 以後 집값은 크게 上昇했다. 1月 9億 원臺에 去來되던 한가람아파트 59.88㎡(專用面積)가 2月 들어서는 10億4000萬 원에 去來됐다. 한 달 새 數千萬 원이 뛴 것이다. 隣近 不動産 關係者는 “리모델링 얘기가 나오자 집마다 1億 원씩 더 올랐다”며 “리모델링이 完了되면 집값이 新築 아파트 水準으로 오를 것이라고 期待하고 집主人들이 賣物을 거둬들이는 趨勢”라고 傳했다.

‘團地 統合型’ 리모델링 推進

政府가 再建築超過利益還收制 復活에 이어 安全診斷 要件을 强化하자 反對給付로 아파트 리모델링 市場이 후끈 달아오르는 雰圍氣다. 한 리모델링 業界 關係者는 “서울 陽川區 牧童과 蘆原區 상계동 等 어떻게든 再建築을 해보려고 때를 기다리던 아파트 住民들이 먼저 說明會를 要請하며 리모델링을 檢討하기 始作했다”고 달라진 雰圍氣를 傳했다. 

不動産 專門家들은 超過利益還收制가 復活하면 再建築에 따른 費用이 世帶當 1億~2億 원씩 增加할 것으로 본다. 여기에 더해 3月 5日부터 再建築 許可를 받기가 매우 까다로워졌다. 建物의 構造安全性 評價 比重이 20%에서 50%로 높아지고, 住居環境 評價 比重은 40%에서 15%로 낮아졌기 때문이다. 이 때문에 再建築 軟한 30年을 채우더라도 實際 再建築에 나설 수 있는 아파트가 極히 一部에 지나지 않을 것이란 展望이 나온다. 

이동훈 無限綜合建築士事務所 代表(韓國리모델링協會 政策法規委員長)는 “이番에 强化된 安全診斷 要件下에서는 竣工한 지 最小 50年은 돼야 再建築 許可가 나올 것”이라고 내다봤다. 현대산업개발 關係者는 “再建築은 1990年代 지어진 老朽 아파트가 大部分이고, 리모델링은 1990年 以後 竣工된 아파트가 主로 推進 對象이라 市場이 區分돼 있다”며 “다만 1990年代 以後 아파트 中 再建築을 固執하는 곳이 줄면서 리모델링 事業 推進이 活力을 얻는 趨勢”라고 傳했다. 서울 서초구의 한 住民은 “2000年代 初盤 入住한 우리 團地는 3,4年 前 리모델링을 하려다가 ‘再建築派’의 反對로 霧散된 적 있다”며 “요즘 같은 雰圍氣를 考慮하면 하루라도 빨리 리모델링을 推進해야 하는 게 맞지 않나 싶다”고 말했다.

오래된 아파트를 부수지 않고 고쳐 쓰는 ‘아파트 리모델링’이 國內에 첫 登場한 것은 建築法 施行令이 改正된 2001年. 그러나 지난 17年間 리모델링을 完了한 아파트는 서울 地域 16個 團地 2400餘 世代에 不過하다. 그 理由에 對해 建設業界는 아파트 住民들 사이에서 再建築에 對한 期待가 높고, ‘自己 돈 들여하는’ 리모델링에 對한 拒否感이 크다는 點을 擧論한다. 2000年 初·中盤 리모델링이 推進된 아파트 中 實際 工事에 着手한 곳이 2~3%에 不過할 程度다. 한 建設業界 關係者는 “2008年 글로벌 金融危機로 不動産 市場이 무너지자, 리모델링 費用을 回收할 만큼 집값이 오를 것이란 確信이 사라져 大多數 아파트들이 리모델링 計劃을 접었다”고 傳했다.

아파트 리모델링에 다시 薰風이 분 것은 2014年 4月부터다. 住宅法 改正으로 그間 禁止됐던 垂直 增築이 許容되고 世代數 增加 範圍가 旣存 世代數 對備 10%에서 15%로 擴大되자, 本格的으로 리모델링에 나서는 아파트가 하나둘 생겨나기 始作했다. 리모델링으로 새로 늘어난 世代는 一般分讓하기 때문에, 旣存 組合員들의 個別 分擔金을 낮추는 效果를 가져온다. 아파트를 2,3個 層 增築하면 新築 아파트처럼 모든 駐車場을 地下로 집어넣는, ‘車 없는 團地’를 實現하기가 容易해진다. 이러한 事業性 改善에 힘입어 現在 組合을 設立하고 리모델링을 推進하는 아파트는 서울 및 京畿 地域 22個 團地 1萬3275世代다. 大部分 法이 許容하는 最大癡人 15%까지 世代數를 늘릴 計劃이라 竣工 後 1萬5049家口로 1774世代가 늘어날 豫定이다. 

서울 地域에서 가장 規模가 큰 리모델링 豫定 團地는 江南區 개포동 對峙2團地(1753世代)이고, 進行 速度가 가장 빠른 團地는 서초구 잠원동 韓辛勞얄(208世代)이다. 

對峙2團地의 境遇 一部 住民이 再建築을 主張하고 있지만, 리모델링 組合 側은 事業 推進에 別 無理가 없다는 立場이다. 전학수 對峙2團地아파트리모델링組合長은 “리모델링 行爲許可에 必要한 組合員 同意率은 75%인데, 지난해 5月 基準 組合員 贊成率이 77%”라며 “올 年末에 行爲許可를 위한 總會를 열고 事業計劃承認을 申請할 豫定인데, 最近 再建築 規制가 强化되는 雰圍氣라서 75% 贊成을 얻는 데는 無理가 없을 것”이라고 展望했다. 그는 “對峙2團地는 분당, 一山 等 1期 新都市와 같은 時期인 1992年에 竣工된 아파트라서 耐震 設計가 들어가 있기 때문에 再建築이 可能한 낮은 安全診斷 等級을 받으려야 받을 수 없다는 事實을 組合員들이 잘 알고 있다”고도 덧붙였다.

리모델링, 市場서 ‘好材’로 作用

對峙2團地는 리모델링 後 15層에서 18層으로 3個 層이 增築된다. 14·17·21坪인 各 世代는 19·22·28坪으로 넓어진다. 새로 늘어나는 262家口는 펜트하우스와 40·30·20坪型으로 다양하게 지어 一般分讓한다. 前 組合長은 “江南 驛勢圈 團地인 데다 良才川과 맞닿아 있기 때문에 隣近 新築 아파트 水準으로 집값이 올라갈 것으로 期待한다”고 말했다. 

잠원동 韓信로얄은 2014年 住宅法 改正 以後 서울 地域 아파트 中 가장 빠른 리모델링 行步를 보인 곳으로 3,4月 中으로 事業計劃承認을 申請할 豫定이다. 豫定대로 事業이 進行되면 2022年 初 竣工 後 入住하게 된다. 韓辛勞얄아파트리모델링組合長 김정범 氏는 “우리 團地는 리모델링 贊成率이 거의 100%에 가까운데, 2月 末 열린 總會에서 各 世帶當 리모델링 分擔金(推定)李 애初 豫想됐던 2億 원에서 1億3000萬 원으로 크게 낮아져 雰圍氣가 더 좋아졌다”고 傳했다. 最近 不動産값 上昇 餘波로 一般分讓 期待 收益이 올라간 德에 組合員 負擔이 줄었다는 것이다. 2015年 4月 組合 認可가 나기 前 8億 원臺에 去來되던 이 아파트 81.05㎡은 지난 1月 14億6500萬 원으로 國土部에 實去來價가 申告됐다. 金氏는 “周邊 不動産값이 오르면서 함께 오른 것이 3分의 2, 리모델링 期待感으로 오른 것이 3分의 1인 것으로 住民들은 理解하고 있다”고 덧붙였다. 

리모델링이란 主要 骨組를 維持하면서 構造, 機能, 美觀 및 居住 環境의 改善을 위해 建築物을 改良하거나 새로운 性能을 追加 또는 變更하는 行爲다. 新築 아파트와 같은 水準인 珍島 6.5의 强盜까지 견딜 수 있는 耐震 設計로 構造를 補强하고, 老朽한 수도·난방 等 配管圖 새것으로 交替하게 된다. 複道式 아파트는 階段式 아파트로 바뀐다. 外觀도 싹 달라진다. 없던 地下 駐車場을 新設할 수도 있고, 地下 駐車場 한두 個 層을 더 늘릴 수도 있다. 層間騷音 問題 또한 소리를 遮斷하는 建築資材를 使用해 어느 程度 解消가 可能하다. 다만 層高는 從前과 同一하게 維持돼 새로 짓는 아파트에 비해 不利하다. 最近 新築 아파트의 層高는 240~250cm로 1980,90年代 지어진 아파트보다 10~20cm 높아지는 趨勢다. 

關鍵은 平面 構造. 리모델링은 旣存 構造를 그대로 둔 채 앞과 뒤, 옆으로 擴張하는 것이라서 平面 構造가 旣存에 비해 改善되긴 하지만, 新築 아파트의 最新 平面 트렌드를 따라가기엔 力不足이다. 

이런 限界를 建設社들은 2베이를 3베이로 늘리는 等의 아이디어로 克服하고 있다(베이(Bay)란 아파트 全面部(居室 쪽) 中 햇볕이 들어오는 空間을 의미하는 用語로 居室 兩옆으로 房이 各各 하나씩 있으면 3베이가 된다). 이동훈 代表는 “베이가 늘어난다는 것은 結局 專用面積에 包含되지 않는 서비스 面積이 늘어난다는 것을 뜻하기 때문에 住民들이 選好한다”고 말했다. 現在 盆唐에서 가장 빠른 速度로 리모델링이 推進돼 올 下半期 移住 및 着工할 것으로 豫想되는 정자동 한솔마을 5團地는 平面 制約을 克服하려는 趣旨에서 複層 構造를 導入할 豫定이다. 집이 옆이 아닌 위로 擴張되는 셈으로, 아래層에 居室, 부엌, 寢室 하나가 있고 아래層 折半 크기의 위層에는 寢室 두 個와 家族室을 配置하는 式이다. 

한便 이원식 포스코建設 都市再生事業그룹長은 “國土部가 世代 間 壁體 撤去 許容을 2019年까지 猶豫했는데, 이것이 許容돼 世代 構成을 다양하게 할 수 있게 되면 리모델링 아파트의 平面 制約이 거의 解消된다”고 說明했다. 그는 “世代 間 壁體를 撤去할 境遇 構造 補强 工事를 竝行하기 때문에 安全에는 問題가 없다”고도 덧붙였다. 

아파트 리모델링은 新築에 비해 高難度 技術을 要求한다. 따라서 工事期間이 再建築에 비해 짧지 않다. 着工에서 竣工까지 3年이 所要된다. 다만 리모델링은 推進 節次가 再建築에 비해 簡素하다. 竣工한 지 15年이 지나면 推進할 수 있고, 賃貸住宅을 넣지 않아도 된다. 再建築처럼 超過利益 還收 規制도 없다. 서울市 住宅建築國 關係者는 “世代數나 容積率 上限線도 없기 때문에 理論的으로는 리모델링 竣工 後 容積率이 350%, 400%與도 상관없다”고 말했다(현행 서울市 條例에 따르면 3種 一般住居地 基準 再建築 아파트의 容積率은 250%가 上限이다).

“容積率 上限 없다”

서울市와 建設業界는 앞으로 旣存 容積率이 200%가 넘는 아파트 團地들이 再建築에서 리모델링으로 旋回할 수밖에 없을 것이라고 내다본다. 서울市 住宅建築國 關係者는 “旣存 容積率 250% 以上은 世代數 增加 없는 一對一 再建築이 아닌 以上 再建築을 推進하지 못할 것”이라고 말했다. 3種 一般 住居地 基準으로 215% 以上이면 再建築보다 리모델링이 유리하다는 業界 視角도 있다. 서울市가 2016年 發表한 ‘2025 서울市 共同住宅 리모델링 計劃’은 서울 市內 아파트 團地들을 容積率을 基準 삼아 再建築이냐 리모델링이냐 나눠놨는데, ‘世代數 增加型 리모델링 可能 共同住宅’으로 推定된 團地는 全體 4136個 團地 中 168個 團地다. 서울市 住宅建築國 關係者는 “좀 넉넉하게 잡으면 500餘 團地가 世代數 增加型 리모델링을 하는 것이 現實的 對案이다”라고 말했다. 

몇 年 前부터 리모델링을 再建築의 代案으로 勸告해온 서울市는 ‘雰圍氣가 무르익었다’는 判斷下에 리모델링 示範事業을 開始하기로 했다. 리모델링에 關心 있는 아파트 中 5個 團地를 選定해 어떤 類型의 리모델링이 適合한지 컨설팅해주기로 한 것이다. 서울市는 리모델링 類型을 基本形, 平面擴張型, 世代區分型, 커뮤니티型(以上 低費用 리모델링), 그리고 增築兄의 高費用 리모델링 等으로 나눈다. 示範事業을 통해 類型別 리모델링의 가이드라인을 導出해 向後 늘어나는 서울 市內 아파트 리모델링 事業에 對備한다는 腹案이다.

建設社들은 靜中動(靜中動)인 가운데 포스코건설과 현대산업개발의 리모델링 受注가 活潑한 便이다. 한 建設業界 關係者는 “再建築에 비해 難度가 높은 反面 收益性은 높지 않아 조심스러운 側面이 있다”고 말했다. 포스코건설은 現在 서울 江南區 開浦洞 大淸아파트와 우성9次아파트 等 8個 團地를 受注했고, 현대산업개발은 대림건설과 함께 2000世帶 規模의 개포동 對峙2團地 리모델링을 맡았다. 이동훈 代表는 “全國的으로 500萬 號가 리모델링 對象임에도 現在 1萬 戶假量만 리모델링에 나선 狀態”라며 “垂直 增築 및 世代數 增加型 리모델링에 着工한 아파트가 눈에 보이기 始作하면 리모델링 市場이 本格的으로 열릴 것”이라고 내다봤다. 이원식 그룹長은 “先進國은 리모델링이 全體 建設 市場에서 차지하는 比率이 50%”라며 “우리도 언제까지고 부수고 새로 지을 수는 없는 일이기 때문에 國內 建設 市場도 結局 리모델링 爲主로 再編될 것이고, 그렇게 되는 게 바람직하다고 본다”고 말했다.