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賃貸借 (賃貸借, 英語 : Renting )는 當事者의 一方(賃貸人)李 相對方(賃借人)에게 目的物을 使用·收益할 수 있게 約定하고, 相對方이 그 代價로서 借賃을 支給할 것을 約定함으로써 成立하는 契約이다.(대한민국 民法 第618條) 賃貸借契約은 有償契約 , 雙務契約 , 낙성契約 , 繼續的 契約 에 屬한다.

賃貸借 契約書 [ 編輯 ]

工場 賃貸借 契約書 作成時에는 契約의 目的物인 工場과 機械設備와 그 附屬品 等에 對해서 後日 다툼이 없도록 住所, 面積, 機械의 種類 및 數量 等을 最大限 仔細하게 記載하도록 하고 保證金 以外에 借賃의 額數뿐만 아니라 그 支給方法 및 支給時期 等을 事前에 明確하게 規定하여 두며 支給方法은 當事者間의 合意로 決定할 事項이나, 別途로 規定하지 않을 境遇 賃借人은 當月 分의 車임을 每月 末日에 支給하면 된다 ^[1] .

大韓民國 [ 編輯 ]

特히 賃貸借는 消費貸借와는 달리 目的物의 所有權 을 相對方에게 移轉하는 것이 아니므로, 賃貸人이 賃貸物에 對한 所有權이나 또는 그것을 處分할 權限 을 가지고 있어야 할 必要는 없다.(통설, 判例: 大法院 1991.3.27. 88다카30702) ^[2]

社會生活을 하다 보면 他人의 物件을 빌려 쓰는 境遇가 많이 發生하는데, 他人의 物件을 빌려 쓰는 關係 中에서도 가장 重要한 것이 賃貸借다. 왜냐하면 無償으로 빌려 쓰는 使用貸借(使用貸借)는 특수한 境遇를 除外하고는 드문 일이고, 그 目的物인 不動産에 關하여 權利者에게 强力한 地位를 附與하는 用益物權(用益物權)은 所有權者가 設定하기를 꺼리기 때문이다. 賃貸借는 動産이나 不動産 어느 것이나 그 目的物로 할 수 있는데, 特히 生産施設이나 不動産(農地는 除外)의 賃貸借는 社會經濟的으로 매우 重要한 作用을 한다. 또한 韓國의 現實은 家屋 또는 그 一部의 賃貸借가 賃借人의 生活과 直結되는 住居提供의 役割을 하고 있다. 이에 民法은 傳貰權(專貰權)이라는 새로운 物權을 創設하여 物件 利用者의 保護를 꾀하는 한便, 賃貸借를 많이 規制하여 不動産 利用者의 保護를 圖謀한 바 있다. 그러나 不動産 賃借人은 經濟的 弱者이기 때문에 對抗要件人 傳貰權의 登記를 갖추지 못하는 不利益을 甘受할 수밖에 없고, 目的物이 第3者에게 讓渡되면 집을 비워 주지 않을 수 없다. 살고 있는 住宅이 第3者에게 讓渡되는 境遇에 '賣買는 賃貸借를 깨뜨린다'는 法理는 지켜지겠지만, 賃借人은 目的物을 返還함으로써 살 곳을 잃게 되는 境遇가 적지 않다. 이러한 社會的 弊端을 없애고 庶民의 住居 安定을 圖謀하기 위하여 ' 住宅賃貸借保護法 '을 制定하여, 住宅의 印度와 住民登錄의 移轉을 對抗要件으로 하는(3조) 等 保護 措置를 講究하고 있다.

賃貸借는 契約의 終了時에 賃借人이 賃借物 自體를 返還해야 하므로 所有權을 取得하지 못한 點이 消費貸借(消費貸借)와 다르고, 使用貸借와 같으나 借賃을 支給하여야 하는 點에서는 使用貸借와도 다르다. 契約으로 期間을 定한 賃貸借의 存續期間은 最長期 20年이고, 이것을 넘는 期間을 約定할 때에는 20年으로 短縮된다(민법 651兆 1項). 한便 賃貸借의 最短期에 關한 制限은 없으므로, 當事者는 자유로이 定할 수 있다. 그러나 賃貸借를 한 目的에 비추어 約定期間이 지나치게 不合理하다고 認定되는 境遇에는, 特別한 事情이 없는 한 賃貸借의 最短期 存續期間은 借賃을 支給하기로 定한 期間으로 解釋하여야 한다는 것이 一般的인 見解이다. 다만 住宅에 關한 境遇 住宅賃貸借保護法에 依해 最短期 存續期間이 2年으로 되어 있다(4조). 契約으로 期間을 定하지 않은 境遇에는 當事者는 언제든지 契約解止(契約解止)의 通告를 할 수 있다(635조 1項). 契約解止의 通告가 있으면 賃貸借 關係가 終了하게 되나, 이렇게 되면 解止通告를 받은 當事者는 豫測하지 못한 損失을 입게 될 念慮가 있으므로 이를 위하여 일정한 制限을 두고 있다(635조 2項). 卽 不動産의 賃貸借에서는 賃貸人이 解止通告를 한 境遇에는 6月, 賃借人이 解止通告를 한 境遇에는 1月이 經過한 後에 解止의 效力이 생기고, 動産의 賃貸借에서는 어느 當事者가 解止通告를 하든지 그 通告를 받은 날부터 5日이 經過한 다음에 解止의 效力이 생긴다. 이 解止通告의 效力 制限에 關한 規定은, 期間의 約定이 있는 賃貸借에서 當事者의 一方 또는 雙方이 解止權을 保留한 때에도 準用된다(636조).

賃貸人은 契約이 存續하는 동안 賃借人이 目的物을 使用·收益할 수 있도록 그것을 引導하고, 그에 必要한 狀態를 維持해 주어야 하며(623조), 賃借人이 目的物에 關하여 支出한 必要費(必要費)는 곧 償還하여야 하고, 有益費(有益費)도 일정한 條件 아래 償還하게 되어 있다(626조). 또한 賃貸借는 有償契約이므로 賃貸人은 目的物의 홈결에 關하여 賣渡人과 같은 擔保責任을 負擔한다(567조). 賃借人은 契約 또는 그 性質에 依하여 定해진 用法으로 賃借物을 使用·收益하고(654·610조 1項) 約定된 借賃을 支給하여야 하며(618조), 賃貸借 關係의 終了로 賃貸人에게 返還할 때까지 目的物을 선량한 管理者의 注意를 기울여 保管하여야 한다(374조). 賃貸借는 存續期間의 滿了, 契約解止의 通告(635兆 1項·652·636·637兆 1項) 및 일정한 境遇의 해지(625조, 627兆 2項, 629兆 2項, 640·641條)에 依하여 終了한다. ^[3]

不動産賃借人은 當事者間에 反對約定이 없으면 賃貸人에 對하여 그 賃貸借登記節次에 協力할 것을 請求할 수 있다.(제621조 第1項) 不動産賃貸借를 登記한 때에는 그때부터 第三者에 對하여 效力이 생긴다. (第621條 第2項) 그러나, 傳貰權의 境遇 優先辨濟權이 認定되는 것과는 달리, 登記된 賃借權의 境遇에는 優先辨濟權이 認定되지 아니한다.

短期賃貸借 [ 編輯 ]

物件을 管理할 수는 있어도 處分하는 能力이나 權限이 없는 者가 *賃貸借를 하는 境遇에는 일정한 期間 以上의 長期(長期)의 것은 許容되지 않는다(619조). 이러한 賃貸借를 短期賃貸借(短期賃貸借)라고 부르고 있다. 處分의 能力이나 權限이 없는 자란 不在者의 財産 管理인, 權限이 定해지지 않은 代理人, 後見監督人이 있는 後見人 等으로서 管理能力이나 權限이 없는 未成年者나 限定治産者는 여기에 包含되지 않는다. 그리고 短期賃貸借의 內容에는 植木·採鹽 또는 石造·石灰兆·연와조 및 이와 類似한 建築을 目的으로 한 土地의 賃貸借는 10年, 其他의 土地 5年, 建物 其他 工作物은 3年, 動産의 賃貸借는 6月 以內의 期間에 限定된다. 이 期間은 期間이 滿了하기 前 土地에 對하여는 1年, 建物 其他 工作物에 對하여는 3月, 動産에 對하여는 1月 內에 更新할 수 있다(620조). 619條의 期間을 넘는 賃貸借에서 이 期間을 超過한 部分은, 萬一 그러한 短期라면 賃借人 쪽에서 契約을 하지 않았으리라고 認定될 만한 事情이 없는 限 619條의 期間으로 短縮된다(137조 參照). 그리고 契約 그 自體의 效果에 關해서는 無權代理가 되는 것이 普通이다. ^[4]

判例 [ 編輯 ]

• 賃貸借契約에서 賃借人은 賃貸人의 承認下에 改築 또는 變造할 수 있으나 不動産의 返還機日 前에 賃借人의 負擔으로 原狀復舊키로 한다라고 約定한 境遇 이는 賃借人이 賃借目的물에 支出한 各種有益비의 償還請求權을 미리 抛棄하기로 한 趣旨의 特約이라고 봄이 相當하다. ^[5]

• 賃貸借契約書에 "賃借人은 賃貸人의 承認下에 改築 또는 變造할 수 있으나 契約對象物을 名都市에는 賃借人이 一切 費用을 負擔하여 原狀復舊하여야 함."이라는 內容이 印刷되어 있기는 하나, 한便 契約締結 當時 特約事項으로 "報酬 및 施設은 賃借人이 해야 하며 앞으로도 賃貸人은 해주지 않는다. 賃借人은 設置한 모든 施設物에 對하여 賃貸人에게 施設費를 要求하지 않기로 한다." 等의 約定을 한 境遇, 賃借人은 施設費用이나 保守費用의 償還請求權을 抛棄하는 代身 原狀復舊의무도 負擔하지 않기로 하는 合意가 있었다고 보아, 賃借人이 契約書의 條項에 依한 原狀復舊義務를 負擔하지 않는다. ^[6]

• 賃貸借契約書는 處分文書로서 特別한 事情이 없는 限 그 文言에 따라 意思表示의 內容을 解釋하여야 한다고 하더라도, 그 契約 締結의 經緯와 目的, 賃貸借期間, 賃貸保證金 및 賃料의 額數 等의 여러 事情에 비추어 볼 때 當事者의 醫師가 契約書의 文言과는 달리 明示的·默示的으로 일정한 範圍 內의 費用에 對하여만 有益費 償還請求權을 抛棄하기로 約定한 趣旨라고 解釋하는 것이 合理的이라고 認定되는 境遇에는 當事者의 意思에 따라 그 約定의 適用 範圍를 制限할 수 있다. ^[7]

• 賃貸借契約上의 借賃債權에 關하여 押留 및 推尋命令이 있더라도 賃貸借 終了 後 目的物의 返還時 그 때까 推尋되지 않은 殘存 借賃債券額이 賃貸保證金에서 當然히 공제된다. ^[8]

• 賃貸借終了後 賃貸借保證金返還請求債券이 全部된 境遇 賃借人의 目的물 繼續占有가 不法占有가 아니다. ^[9]

• 營業用 建物의 賃貸借에 隨伴되어 行하여지는 權利金의 支給은 賃貸借契約의 內容을 이루는 것은 아니고 權利金 自體는 거기의 營業施設·備品 等 有形物이나 去來處, 信用, 營業上의 노하우(know-how) 或은 店鋪 位置에 따른 營業上의 利點 等 無形의 財産的 價値의 讓渡 또는 一定 期間 동안의 利用代價라고 볼 것인바, 權利金이 그 收受 後 일정한 期間 以上으로 그 賃貸借를 존속시키기로 하는 賃借權 保障의 約定下에 賃借人으로부터 賃貸人에게 支給된 境遇에는, 保障期間 동안의 利用이 有效하게 이루어진 以上 賃貸人은 그 權利金의 返還義務를 지지 아니하며, 다만 賃借人은 當初의 賃貸借에서 反對되는 約定이 없는 限 賃借權의 讓渡 또는 轉貸借 機會에 附隨하여 自身도 一定 期間 利用할 수 있는 權利를 다른 사람에게 讓渡하거나 또는 다른 사람으로 하여금 一定期間 移用케 함으로써 權利金 相當額을 回收할 수 있을 것이지만, 反面 賃貸人의 事情으로 賃貸借契約이 中途 解止됨으로써 當初 保障된 期間 동안의 利用이 不可能하였다는 等의 特別한 事情이 있을 때에는 賃貸人은 賃借人에 對하여 그 權利金의 返還義務를 진다고 할 것이고, 그 境遇 賃貸人이 返還義務를 負擔하는 權利金의 範圍는, 支給된 權利金을 經過期間과 殘存期間에 對應하는 것으로 나누어, 賃貸人은 賃借人으로부터 受領한 權利金 中 賃貸借契約이 終了될 때까지의 期間에 對應하는 部分을 控除한 殘存期間에 對應하는 部分만을 返還할 義務를 負擔한다고 봄이 公平의 原則에 合致된다. ^[10]

• 對抗力 있는 住宅賃貸借에 있어 期間滿了나 當事者의 合意 等으로 賃貸借가 終了된 境遇에도 住宅賃貸借保護法 第4條 第2項에 依하여 賃借人은 保證金을 返還받을 때까지 賃貸借關係가 存續하는 것으로 議題되므로 그러한 狀態에서 賃借目的物인 不動産이 讓渡되는 境遇에는 같은 法 第3條 第2項에 依하여 讓受人에게 賃貸借가 終了된 狀態에서의 賃貸人으로서의 地位가 當然히 승계되고, 讓受人이 賃貸人의 地位를 承繼하는 境遇에는 賃貸借保證金 返還債務도 不動産의 所有權과 結合하여 一切로서 移轉하는 것이므로 讓渡人의 賃貸人으로서의 地位나 保證金 返還債務는 消滅하는 것이지만, 賃借人의 保護를 위한 賃貸借保護法의 立法 趣旨에 비추어 賃借人이 賃貸人의 地位承繼를 願하지 않는 境遇에는 賃借人이 賃借住宅의 讓渡事實을 안 때로부터 相當한 期間 內에 異議를 提起함으로써 승계되는 賃貸借關係의 拘束으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 相當하고, 그와 같은 境遇에는 讓渡人의 賃借人에 對한 保證金 返還債務는 消滅하지 않는다 ^[11] .

같이 보기 [ 編輯 ]

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賃貸借

• 住宅賃貸借保護法
• 商家建物賃貸借保護法
• 消費貸借
• 使用貸借

各州 [ 編輯 ]

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