“最近 나온 再建築·再開發 規制 緩和 가운데 가장 實效性이 높은 것 같다. 政府가 都市整備事業 現場의 苦衷을 잘 把握해 내놓은 政策으로 보인다.”

새해 들어 政府가 내놓은 1·10 不動産 對策에 따른 再建築·再開發 規制 緩和 方向에 對해 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 이렇게 評價했다.

1月 10日 國土交通部와 企劃財政部, 行政安全部는 ‘國民 住居 安定을 위한 住宅 供給 擴大 및 建設 景氣 補完 方案’이라는 이름으로 一連의 不動産 政策을 發表했다. 이番 對策의 傍點은 再建築과 再開發 規制 緩和에 찍혔다. 尹錫悅 大統領이 지난해 12月 住宅 供給 現場 懇談會 席上에서 “事業 速度를 劃期的으로 높일 수 있도록 再開發·再建築事業 節次를 原點에서 再檢討하라”고 指示하고, 올해 新年辭에선 “國民이 새집을 찾아 都市 外郭으로 나가지 않도록 都市 內 住宅 供給을 늘리겠다”고 밝힌 데 따른 後續 措置로 풀이된다.

“整備事業 苦衷 잘 把握”

이에 對해 再建築·再開發 專門家인 金 所長은 “1·10 不動産 對策은 이제까지 再建築·再開發事業 進行을 가로막던 規制를 精密하게 緩和하는 有意味한 內容”이라면서도 “이番에 發表된 政策이 現實化되려면 國會 門턱을 通過해야 하고, 모든 整備事業이 곧장 受惠를 볼 수는 없기에 投資者들의 신중한 判斷이 必要하다”고 말했다. 1月 23日 金 所長을 만나 1·10 不動産 對策을 深層 分析하고 投資者 立場에서 留意할 포인트에 對해 들었다.



1·10 不動産 對策에 따른 整備事業 規制 緩和에서 特히 注目할 點은 무엇인가.

“于先 再建築의 境遇 安全診斷 時點을 뒤로 미룬 게 相當히 重要한 變化 兆朕이다. 安全診斷은 그間 再建築 進行을 어렵게 하는 大못 規制로 불렸다. 지난 政府에서 再建築 規制를 强化하면서 ‘構造安全性’ 加重値를 50%까지 높였다. 住居環境이나 設備 老後도, 費用 便益 等 다른 項目에 비해 比重을 크게 높여 事實上 ‘當場 무너질 집’이 아니라면 再建築 推進을 막은 셈이다. 特히 韓國建設技術硏究院, 國土安全管理員이 實施하는 2次 安全診斷이 宏壯히 까다로워 相當數 再建築 團地가 推進에 苦杯를 마셨다. 이番 政府 出帆 後인 2022年 12月 ‘再建築 安全診斷 合理化’에 따른 構造安全性 加重値 調整에 이은, 相當히 實效性 있는 規制 緩和라고 할 수 있다.”

‘再建築 安全診斷 合理化’로 安全診斷이 事實上 有名無實해졌다는 말까지 나왔는데, 이番 對策은 어떤 差別性이 있나.

“安全診斷 後에도 整備計劃 立案 提案→整備區域 指定 및 整備計劃 樹立→推進委 構成→組合 申請→組合 設立→事業認可 順序로 한 段階씩 節次를 밟아야 했다. 이番 不動産 對策이 現實化될 境遇 整備區域으로 指定되지 않은 狀態라도 아파트가 竣工된 지 30年이 넘었다면 바로 推進위를 構成해 組合 設立을 推進할 수 있다. 말하자면 安全診斷, 整備區域 指定, 組合 設立 推進을 同時에 進行할 수 있는 것이다.”

現實化되면 再建築 期間이 어느 程度 短縮되나.

“現實化만 된다면 再建築에 所要되는 期間이 最大 5~6年은 短縮되리라 본다. 普通 安全診斷 節次에 3年假量 時間이 걸린다고 보는데, 相當數 再建築 團地에서 이보다 오랜 時間이 걸렸다. 再建築 組合 設立까지만 10年 가까이 걸린 事例도 있다. 再建築에 걸리는 時間을 短縮하는 效果는 相當히 클 것이라고 본다.”

“再建築 最大 5~6年 短縮 期待”

1·10 不動産 對策에는 ‘再開發 老後도 要件 緩和’도 包含돼 있다. 旣存에는 再開發을 推進하려면 該當 地域에서 竣工 30年이 넘은 建物 比重이 3分의 2(66.7%) 以上이어야 했다. 이番 對策은 老後도 要件을 60%로 緩和하겠다는 게 뼈대다. 이에 對해 金 所長은 “再開發事業을 잘 모르면 ‘不過 몇% 差異인데 큰 意味가 있느냐’고 할 수 있지만, 相當히 큰 變化”라면서 다음과 같이 說明했다.

“再開發을 推進하는 地域을 直接 살펴보면 老朽度가 1~2% 不足해 難航을 겪는 境遇가 적잖다. 그런 點에서 老朽 建物 比重 要件을 6%p 낮추는 것은 相當히 劃期的인 規制 緩和라고 할 수 있다. 이에 따라 中間 中間에 新築 빌라가 들어서 老後도 要件을 充足하지 못한 相當數 地域에서 再開發 推進이 容易해질 것으로 보인다.”

‘老後도 要件’이란 具體的으로 어떤 槪念인가.

“‘都市 및 住居環境整備法’(搗精法)은 ‘老朽·不良建築物’을 再建築·再開發事業 對象으로 規定한다. 다만 여기서 竣工되고 몇 年이 지나야 老後도 要件을 充足하는지는 各 地方自治團體 條例를 통해 定하도록 돼 있다. 假令 ‘서울市 都市 및 住居環境整備 條例’는 鐵筋콘크리트 建築物의 境遇 30年, 그 外 甓돌 等으로 지은 建築物은 20年 以上 된 것을 老朽·不良建築物로 본다. 이런 條件에 符合하는 建物이 特定 地域에 어느 程度 比重인지를 나타낸 指標가 老後도 要件이라고 할 수 있다.”

다만 이番 不動産 對策 發表만으로 再建築·再開發事業에 ‘꽃길’李 保障된 것은 아니다. 當場 큰 難關은 國會 허들이다. 1·10 不動産 對策 相當 部分은 法 改正이 必要한 事案이기 때문이다. 政府와 與黨은 各種 不動産 規制 緩和를 主張하고, 野圈은 이에 反對하는 狀況에서 1·10 不動産 對策도 總選 等 政治 日程에 큰 影響을 받을 수밖에 없다.

國會에서 搗精法 等 關聯法이 改正되지 않으면 1·10 不動産 對策도 實效性이 없지 않나.

“그렇다. 假令 再建築 推進 過程에서 安全診斷 時點을 늦추려면 國會에서 道政法이 改正돼야 한다. 規制 緩和 方向만 놓고 보면 再建築 推進에 相當히 큰 好材이지만, 向後 國會에서 關聯法이 改正될지 지켜봐야 한다. 反面 再開發 老後도 要件 緩和는 施行令 改正 事案이라 比較的 수월하게 處理될 것이다. 住民들 意見만 모아진다면 再開發 推進에 彈力이 붙을 수 있다.”

最近 工事費 引上으로 都市整備事業이 難航을 겪는 境遇가 많은데.

“最近 都市整備事業에서 가장 큰 問題가 그것이다. 워낙 建設景氣가 어렵고, 工事費가 가파르게 오르다 보니 再建築·再開發事業에서도 ‘玉石 가리기’가 必須다. 빠르게 進行되던 事業이 工事費를 둘러싼 施工社와의 葛藤으로 難關에 逢着하는 일이 不知其數다. 이番 1·10 不動産 對策을 살펴보면 再建築·再開發 規制 緩和와 달리 建設景氣 浮揚策은 實效性이 그리 크지 않을 것 같다. 工事費 引上에 따른 都市整備事業 難航을 當場 解決하기는 어려울 것이다.”

“再開發 豫定地 新築 빌라 ‘쪼개기식 投資’ 注意”

再建築·再開發 投資 觀點에서 注意할 포인트는 무엇인가.

“再建築·再開發 共히 높은 事業成果 優秀한 立地 價値, 住民들의 탄탄한 分擔金 納付 能力이 갖춰져야 원활한 進行이 可能하다. 當場 規制 緩和 可能性이 再建築에 비해 높은 再開發도 無酌定 投資하는 것은 삼가야 한다. 老後도 要件 허들이 낮아져 都市整備事業을 推進할 수 있다고 치자. 그런데 旣存에 老後도 要件을 아슬아슬하게 充足하지 못했다는 것은 新築 빌라가 적잖다는 얘기다. 最近 新築 빌라에 對한 쪼개기식 投資가 많이 이뤄진 것으로 보이는데, 結局 再開發事業에서 組合員 數가 늘어날 公算이 크다. 이 境遇 一般分讓 物量은 줄어들기 마련인데, 容積率 上向 인센티브를 相當히 많이 받지 않는 限 事業性이 惡化된다. 株式投資에 比喩하자면 아직 變數가 많은 規制 緩和 테마에만 便乘한 ‘테마株’보다 旣存에도 事業性이 높았던 ‘價値株’에 注目할 必要가 있다.”

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