“2024年 不動産市場 狀況은 올해와 마찬가지로 그다지 좋지 않을 것이다. 그럼에도 서울 主要 地域에 내 집 마련을 願하거나, 成功的인 不動産 投資를 바란다면 再建築·再開發 市場에 注目해야 한다.”

올해 上半期 暫時 薰風이 부는 듯하던 不動産市場이 下半期 들어 다시 冷却되고 있다. 江南 等 主要 地域 아파트 價格이 前古가 對比 數億 원씩 내렸고, 去來量 自體도 急減했다. 高金利 基調가 長期化되면서 實需要者의 心理뿐 아니라, 不動産 市場 全般이 얼어붙고 있는 雰圍氣다. 再建築·再開發 專門家인 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “이런 때일수록 都市整備事業에 關心을 기울여야 한다”면서 “不動産 立地와 個別 商品의 玉石을 가릴 眼目을 갖춘다면 再建築·再開發 投資는 未來價値가 높은 新築 아파트를 確保할 수 있는 좋은 方法”이라고 말했다. 12月 8日 金 所長을 만나 再建築·再開發 投資 展望과 方法, 注意할 點에 對해 仔細히 들었다.

“不動産 商品價値 兩極化 더 甚해진다”

2024年 再建築·再開發 投資 展望은 어떤가.

“2024年 不動産市場은 오르는 곳만 오를 것으로 보인다. 아파트, 빌라, 商街 等 多樣한 不動産 商品群 사이에서뿐 아니라, 서울과 地方 間 兩極化도 深化될 테고, 이는 都市整備事業이라고 例外는 아니다. 新築 아파트의 需要와 價値가 갈수록 높아질 게 뻔한데, 이런 狀況에서 玉(玉)에 該當하는 再建築·再開發 商品에 耳目이 쏠릴 수밖에 없다. 새로운 宅地가 極히 적은 서울에서 新築 아파트가 들어설 수 있는 곳은 結局 再建築·再開發 團地다. 서울에 내 집 마련을 願하는 사람이라면 都市整備事業에 關心을 가질 必要가 있다.”

新築 아파트 選好度野 늘 높지 않나.

“高金利 基調가 이어지는 가운데 工事費가 크게 올라 建設 現場이 難航을 겪고 있다. 認許可 實績이 半토막 났고, 認許可를 받았음에도 諸般 條件 惡化로 實際 着工하지 못한 事業場도 적잖다. 5年 程度 後에는 住宅 供給絶壁이 憂慮된다는 點에서 그야말로 新築 아파트 全盛時代가 올 것이다. 올 한 해 傳貰詐欺 問題도 深刻했다. 그 結果 投資者와 實需要者, 貰入者 모두 빌라를 外面하고 安全한 商品으로 여겨지는 아파트로 발길을 돌리고 있다. 빌라뿐 아니라 오피스텔, 生熟(生活型宿泊施設), 芝山(知識産業센터) 等도 外面받는 雰圍氣라 新築 아파트 쏠림 現象은 深化될 수밖에 없다.”



모든 再建築·再開發 事業이 未來價値가 높은 新築 아파트로 直結되는 ‘꽃길’일 수는 없다. 當場 工事費 上昇으로 再建築·再開發 現場마다 事業性이 낮아진 點이 큰 變數다. 2年 前만 해도 3.3㎡當 300萬~500萬 원이던 아파트 工事費가 最近 들어 700萬~800萬 원까지 높아졌다. 當初 再建築·再開發 現場의 事業性이 좋았더라도 現在 基準에서 다시 計算해보면 크게 惡化됐을 蓋然性이 크다.

“再建築 投資 時 ‘喪家 쪼개기’ 注意 ”

不動産市場이 沈滯된 데다, 再建築·再開發 事業性도 크게 惡化됐는데.

“그렇다. 예전처럼 ‘再開發 推進’ ‘再建築 安全診斷 通過’ 懸垂幕을 걸기만 해도 집값이 오르던 時代는 지났다. ‘묻지 마’ 式 投資는 絶對 禁物이다. ‘이 洞네 未來價値가 좋다’ ‘分擔金이 크지 않고 事業 進行도 빠르다’는 樂觀論만 믿을 게 아니라, 投資者 스스로 事業性을 綿密히 따져봐야 한다.”

都市整備事業 投資에서 注意해야 할 最近 이슈는 무엇인가.

“向後 再建築 現場에선 이른바 ‘喪家 쪼개기’를 둘러싼 問題가 불거질 수 있다. 都市 및 住居環境整備法(搗精法)에 따라 再開發 現場에서 商街 所有者가 新築 아파트 入住權을 받으려면 感情評價金額이 組合員 最小 分讓價 以上이어야 한다. 單獨商家가 아닌 垈地持分이 쪼개진 區分商家 所有者는 아파트 入住權을 받기 어렵다. 그렇지만 再建築組合 定款에 別途 比率을 定해 入住權을 줄 수 있다. 假令 組合員 最小 分讓價가 8億 원이라면 商家 鑑定評價금이 그 以上인 境遇에만 아파트를 받는 게 原則이다. 그런데 再建築의 境遇 ‘商街는 最小 分讓價 算定 比率을 0.1로 한다’는 式의 內容을 定款에 反映할 수 있다. 그럼 商家 鑑定評價금이 8000萬 원만 넘어도 아파트를 받게 된다. 新築 아파트 入住權을 받는 이가 많아지면 一般分讓 世代數가 줄어드는 만큼 組合員이 내야 할 分擔金도 늘어날 수밖에 없다. 再建築은 洞別 入住者의 過半數가 同意해야 事業을 推進할 수 있는데, 商街東을 包含할 境遇 그 所有者 過半의 同意도 받아야 한다. 向後 再建築 現場에서 商街를 包含해 速度를 높일지, 商街를 除斥해 事業性을 높일지가 爭點이 될 수 있다.”

그렇다면 事業 推進에 彈力을 받을 수 있는 再建築·再開發 現場 條件은 무엇일까. 이에 對해 金 所長은 △높은 事業性 △좋은 立地 △住民들의 圓滑한 分擔金 納付 能力 等 세 가지를 꼽았다. 이어지는 그의 說明이다.

“再建築·再開發 事業 推進에서 가장 重要한 要素는 亦是 事業性이며, 事業性을 評價하는 주된 尺度가 容積率이다. 現 時點의 容積率은 낮을수록 좋고, 未來 容積率은 높을수록 좋다. 비슷한 時期에 지어진 아파트라도 地域, 團地마다 容積率이 千差萬別이기에 꼼꼼히 따져봐야 한다. 勿論 事業性이 낮아도 立地가 좋다면 事業 推進에 彈力이 붙는다. 假令 江南圈 再建築 現場에는 一般分讓 物量이 100채도 안 되는 境遇가 있다. 國內 最大 規模 單一 아파트 團地인 松坡區 헬리오시티의 境遇 全體 9510채 가운데 一般分讓이 1500餘 채에 不過했다. 이처럼 分讓 物量이 적어도 江南圈은 다른 地域과 比較해 分讓 收益金이 높다. 假令 盤浦洞은 新築 아파트 價格이 40億 원을 훌쩍 넘어섰고, 漢江 뷰까지 確保되면 呼價가 50億 원까지 가지 않나. 이를 勘案하면 江南圈에 新築 아파트가 들어서기만 하면 높은 未來價値가 期待되기에 當場 事業性이 낮아도 事業 推進 動力이 있다. 세 番째 條件인 住民들의 分擔金 納付 能力도 立地와 密接하게 聯關된다. 立地가 優秀해 높은 未來價値가 期待되면 當場 組合員이 堪當해야 할 分擔金이 커도 整備事業 推進 輿論이 힘을 받는다. 反面 그렇지 못한 곳의 住民들은 分擔金을 堪當하기 어려운 境遇가 많다. 이에 事業性 變化에 敏感하게 反應해 事業이 難航을 겪을 公算이 크다.”

都市整備事業 條件에 符合하는 곳은 具體的으로 어디인가.

“于先 再建築 團地 中에선 不動産 核心 地域인 서울 江南圈이나 汝矣島, 木洞, 동부이촌동과 더불어 분당, 평촌 等 1期 新都市를 눈여겨볼 必要가 있다. 또한 큰 關心을 못 받고 있지만 上溪洞·중계동 一帶 住公아파트 團地도 注目하면 좋다. 이 地域은 地下鐵 路線이 촘촘히 들어서 있는데, 달리 말하면 驛勢圈 아파트가 많다는 뜻이다. 向後 老朽 都市 整備가 이뤄지면 驛勢圈을 中心으로 容積率 인센티브가 附與될 公算이 크다. 驛勢圈과 非(非)驛勢圈 團地 間 葛藤이 불거진 可能性이 큰 다른 老後 都市에 비해 上溪洞·中溪洞은 事業 速度와 事業性 모두 優秀할 것으로 보인다.”

“再開發 投資는 組合設立認可 받은 地域 注目”

再開發 投資 포인트는.

“再開發의 境遇 初步者라면 적어도 組合設立認可를 받은 곳에 投資할 것을 勸한다. 事業 進行 段階가 初期일수록 投資金額이 줄지만 리스크는 커진다. 再建築에 비해 再開發은 組合設立認可를 받기까지 걸리는 時間이 相當히 길다. 아무래도 아파트 團地에 비해 住民의 所得 水準이나 整備事業에 對한 理解度가 千差萬別이기에 同意率 條件 75%를 確保하기가 어렵기 때문이다. 反對로 서울에서 組合設立認可를 받은 再開發 地域은 괜찮은 投資處라는 말도 된다. 서울 再開發 톱 5(韓男·黑石·鷺梁津·북아현 뉴타운, 聖水戰略整備區域)는 必要한 投資金額이 많지만 未來價値는 그 以上이다. 앞으로 新築 아파트 價値가 漸次 높아질 서울에서도 上級지에 進入할 機會라는 點에서 恒常 市場 推移를 確認하는 것이 좋다. 그 外에도 성북구 長位뉴타운, 동대문구 이문·휘경뉴타운, 競技에선 光明뉴타운 等을 注目할 만하다.”

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