• 遁村住公 分讓 屈辱 半年 만에 雰圍氣 反轉

• 義王·光明 84㎡가 10億? 建設社 ‘배짱 分讓’

• 建設業界 “價格 낮출 理由 없다”

• 熱氣는 한瞬間, 消費者 떠나면 沈滯 올 수도

지난해 末 國內 住宅市場의 視線은 한곳에 쏠렸다. 檀君 以來 最大 再建築 事業이라는 修飾語까지 붙은 서울 江東區 올림픽파크 抛레온(遁村住公)이다. 이 團地가 分讓에 나서면서 興行 與否가 世間의 關心事였다. 서울 江南4區에 位置한 데다가 但只 이름에서도 알 수 있듯 올림픽公園과 隣接했다. 驛勢圈이기도 해 입지 面에서 아쉬울 게 없다고 評價받았다. 여기에 大團地 프리미엄까지 더해졌다. 한때 ‘10萬 名 請約설’까지 돌았다.

急速한 不動産市場 沈滯가 찬물을 끼얹었다. 지난해 下半期 始作된 아파트 價格 下落이 갈수록 加速化된 것. 올림픽파크 抛레온의 3.3㎡當 平均 一般分讓가는 3829萬 원이었다. 이른바 國民坪型(專用面積 84㎡)으로 따지면 12億3600萬~13億2000萬 원 線이다.

當時 市場에서는 비싸다는 評價가 支配的이었다. 隣近 團地 時勢와 比較하면 低廉하다는 分析도 있었지만 집값 下落勢가 가파르다 보니 否定的 認識이 優勢해졌다. 13億 원에 덜컥 契約했다가 隣近 집값이 더 크게 떨어질 境遇 結局 損害 보는 장사가 되리라는 論理였다.

이런 認識으로 分讓은 結局 興行하지 못했다. 1順位 當該地域(서울市 2年 以上 居住者) 請約 3695家口 募集에 1萬3647名이 申請하면서 平均 競爭率이 3.69代 1에 그쳤다. 小型 面積(29∼49㎡)의 境遇 美契約이 發生하며 無順位 請約까지 進行했다.

以後 政府가 不動産 規制를 大大的으로 緩和하면서 結局 완판에 成功하기는 했지만 屈辱的 結果다. 市場에서는 그間 請約 市場의 不變 法則으로 통했던 ‘서울 不敗’가 幕을 내렸다는 얘기까지 나왔다. 올림픽파크 抛레온이 이 程度 成績이면 이제 國內 住宅市場은 긴 沈滯期에 접어들 거라는 展望이 곳곳에서 터져 나왔다.

집값 떨어져도 分讓價는 오른다

半年 만에 雰圍氣가 바뀌었다. 全國 基準 如前히 不動産市場이 가라앉아 있는 것은 事實이지만 적어도 首都圈 不動産市場 흐름은 올해 初와는 全혀 다른 方向으로 가고 있다. 特히 請約 市場의 變化가 눈에 띈다.

不動産R114에 따르면 올해 2分期 서울의 1~2順位 平均 請約 競爭率은 49.5對 1을 記錄했다. 1分期에도 57代 1로 높은 競爭率을 보인 바 있다. 지난해 서울의 平均 競爭率은 10.9代 1에 不過했다. 4月 永登浦區 ‘영등포 자이디그니티(以下 永登浦자이)’가 平均 198.76代 1을 記錄하며 올해 基準 가장 높은 競爭率을 記錄했다가 7月엔 동대문구 ‘청량리 롯데캐슬하이淚涕’가 바로 242.3對 1을 보이며 記錄을 갈아치웠다.

이 團地들은 單純히 높은 競爭率 때문에 注目받은 게 아니다. 分讓價가 비싸다는 評價를 받으면서도 需要者가 몰렸다는 點에서 話題를 모았다. 예컨대 永登浦자이 境遇 國民坪型 分讓價가 11億 원臺로 올림픽파크 抛레온의 그것과 約 1億 원밖에 差異가 나지 않을 만큼 分讓價가 높았다.

勿論 永登浦자이는 驛勢圈에다가 學父母에게 人氣가 높은 木洞 學院街 隣近에 있다는 點에서 좋은 立地를 갖췄다고 評價받았다. 反面 올림픽파크 抛레온은 江南圈에 位置한 데다가 1萬 家口가 넘는 매머드 團地다. 永登浦자이는 707家口 規模에 그친다. 差異를 考慮하면 永登浦자이의 分讓價가 過하다는 말이 나왔음에도 申請者가 大擧 몰리며 興行에 成功했다.

청량리 롯데캐슬下이루체도 마찬가지다. 이 團地의 3.3㎡當 分讓價는 3300萬 원으로 59㎡가 8億 원을 넘는다. 청량리 一帶가 뉴타운 開發 等으로 天地開闢하고 있다곤 하지만 이를 勘案해도 分讓價가 높다는 말이 많았다. 하지만 이 亦是 올해 最高 競爭率을 記錄하며 高分讓價 論難을 無色하게 했다.

끝이 아니다. 서울 광진구 九宜驛 롯데캐슬이스트폴 國民坪型 分讓 價格은 最高 14億9000萬 원에 策定됐다. 3.3㎡當 分讓價는 4000萬 원 水準으로 올림픽파크 抛레온을 훌쩍 뛰어넘는다. 이런 現象은 京畿道에서도 나타났다. 5月 京畿 의왕시 인덕원 퍼스비엘은 國民坪型인 84㎡ 分讓價를 最高 10億7900萬 원에 내놓으면서 注目받았다. 京畿 광명시 光明자이더샵포레나 亦是 84㎡ 分讓價를 最高 10億4000萬 원에 策定했다. 一角에서는 高分讓價를 넘어 ‘배짱 分讓’ 아니냐는 목소리까지 나왔다.

最近 數年間 分讓價는 住宅市場 흐름에 큰 影響을 받지 않고 持續的으로 올랐다. 不動産R114에 따르면 民間 分讓 아파트 3.3㎡當 平均 分讓價는 2021年 1467萬 원에서 지난해 1729萬 원으로 올랐다. 지난해 境遇 住宅市場 沈滯가 深化했음에도 정작 分讓價는 떨어지지 않았던 것이다. 올해 亦是 7月 初 基準 分讓價가 1908萬 원까지 上昇했다.

分讓價 上昇 理由로 가장 많이 擧論되는 것은 物價 引上이다. 建設 原資材값과 勞務費, 土地費 等 上昇으로 施工費가 增加해 分讓價 亦是 높아질 수밖에 없다는 게 建設社 主張이다. 主要 原資材 價格 引上 速度가 가파른 것은 事實이다. 鐵筋의 境遇 2021年 初만 해도 t當 70萬 원臺였지만 이제는 100萬 원 안팎으로 치솟았다. 시멘트는 2021年 初 7萬5000원에서 올해 7月 基準 12萬 원臺까지 올랐다. 韓國建設技術硏究院이 發表하는 建設工事費 指數 亦是 가파른 오름勢를 보이고 있다. 住居用 建物 工事費 指數는 2021年 5月 130.1에서 올해 5月 150.3으로 올랐다.

規制 緩和 + 需要 增加=價格 上昇

最近 分讓價 高空 行進 現象을 單純히 原價 引上으로만 說明하기는 힘들다. 몇 달 만에 같은 坪型이 數億 원 오를 만큼 집값에 影響을 미치는지에 對해서도 懷疑的 視線이 적잖다. 이는 建設業界와 시멘트業界의 葛藤 過程에서도 論難이 된 바 있다. 韓國建設産業硏究院은 7月 末 ‘시멘트 價格 不安定이 工事 材料에 미치는 波及 效果’ 報告書를 내놨다. 100億 원 規模 建設 工事 基準으로 시멘트 價格이 7~10% 뛸 境遇 住居用 建物 工事費는 4800萬~6800萬 원이 追加된다는 內容이 담겼다.

反面 시멘트 業界는 시멘트 값이 아파트 分讓價를 크게 左右하지 않는다고 反駁했다. 시멘트 價格은 2010年代에 9年 가까이 價格을 凍結했지만 같은 期間 分讓價는 두 倍 가까이 치솟았다며 建設業界를 批判했다.

政府의 規制 緩和 等으로 市場 雰圍氣가 바뀌었다는 點과 分讓價上限制가 풀리면서 事業 主體가 分讓價를 自由롭게 策定할 수 있게 된 點도 原因으로 꼽힌다. 政府는 지난해 下半期부터 올해 初까지 大大的 不動産 規制 緩和 方案을 내놨다. 서울 江南 3具와 용산을 除外한 全 地域을 規制地域에서 解除하고 分讓價上限制 適用 地域에서도 解除한 게 代表 事例다.

여기에 더해 世界的으로 基準金利 引上 速度가 잦아들고 國內는 政府의 입김 等으로 市中 貸出金利가 낮아지면서 不動産 需要가 漸次 늘기 始作했다. 이는 올림픽파크포레온에 對한 市場 評價를 봐도 알 수 있다. 7月 84㎡ 入住權이 19億 원 以上에 팔리면서 業界의 關心을 받았다. 分讓價가 13億 원이었다는 點을 考慮하면 約 半年 만에 6億 원 以上 오른 셈이다.

집값이 떨어질 境遇 높은 分讓價에 발목을 잡힐 수 있다는 憂慮는 瞬息間에 사그라진 모습이다. 需要者는 이제 집값이 더 오를 거라고 展望하기 始作했다. 韓國銀行이 7月 發表한 消費者動向調査 結果에 따르면 7月 住宅價格展望指數가 102를 記錄하며 前月(100)보다 2포인트 올랐다. 지난해 5月(111) 以後 最高値다. 이 指數는 不動産市場에 對한 消費者 認識을 나타낸다. 基準値 100보다 높으면 1年 뒤 집값이 오를 것이라는 展望이 反對 境遇보다 더 많다는 意味다. 이 指數는 지난해 5月 111을 記錄한 以來 約 1年間 100 以下를 記錄하다가 올해 6月에 100臺를 回復했다.

建設社들은 이러한 雰圍氣를 根據로 ‘現在 分讓價가 가장 싸다’는 認識이 擴散되고 있다는 點을 强調한다. 分讓價를 높여도 需要者가 따라붙는 흐름을 만들려는 心算이다. 建設業界 關係者들도 “需要가 늘어나니 價格을 올려 잡는 雰圍氣가 나타나고 있다”고 말한다. 分讓價上限制가 풀려 可能해진 일이다.
한 建設業界 關係者는 “事業者 立場에서는 規制가 사라진 데다가 需要도 늘어난 狀況이라 價格을 낮춰 잡을 理由가 없다”며 “市場이 받아들일 만한 水準만 되면 初期 未分讓을 勘案하더라도 價格을 높인 뒤 事業을 進行하면서 차근차근 팔아가는 게 一般的 戰略”이라고 說明했다.

“이럴 때 무리해 집 사면 苦生”

市場에서는 憂慮의 목소리가 왕왕 나오고 있다. 住宅市場이 首都圈을 中心으로 回復하는 흐름이 나타나고 있지만 全國 不動産市場이 全般的 上昇 曲線을 그리고 있지는 않고 있기 때문이다. 地方엔 如前히 적잖은 未分讓 住宅이 쌓여 있는 게 現實이다. 이러한 狀況에 高價 分讓 住宅을 사들였다가 자칫 市場이 다시 沈滯期에 접어들면 消費自慢 損害 볼 수 있다는 指摘이 나온다.

김인만 김인만不動産經濟硏究所 所長은 “分讓價上限制가 없어진 만큼 組合이나 建設社는 틈만 나면 分讓價를 올리고 싶을 것”이라며 “請約 市場 雰圍氣가 過熱될수록 分讓價는 漸漸 더 올라 高分讓價 段階로 올라갈 것”이라고 展望했다. 이어 “아직 不動産市場의 不確實性이 除去되지 않았고, 2020~2021年 버블 亦是 다 꺼지지 않은 狀況”이라며 “2008年에서 2011年 사이 집값 調整期에 高分讓價 團地에 無理해서 들어간 購買者가 많은 苦生을 했다는 點을 잊어서는 안 된다”고 指摘했다.

너도나도 分讓價를 올리다가 組合과 建設社가 되레 발목을 잡힐 수 있다는 指摘도 나온다. 最近 人氣 分讓 團地 境遇 立地 等 條件이 相對的으로 좋았지만 그렇지 못한 團地라면 딜레마가 생길 수 있다. 價格을 낮게 잡으면 價値가 낮은 것으로 認識될 수 있는데, 그렇다고 價格을 市場 平均에 맞춰 높이면 未分讓이 發生할 可能性이 생기는 것.

한 分讓業界 關係者는 “最近 京畿道에서 多少 過하게 分讓價를 策定하는 傾向이 나타나고 있다. 이러다가 한瞬間에 熱氣가 식을 可能性도 있다”며 “消費者들이 分讓價가 너무 높아졌다고 認識하게 되면 다시 未分讓이 쌓일 수 있고, 그렇게 되면 價格 下落에 對한 憂慮가 다시 살아나면서 市場이 沈滯 흐름으로 뒤바뀔 수 있다. 建設社들도 當場의 利益을 좇기보다는 市場을 길게 보고 움직일 必要가 있다”고 꼬집었다.