• 住宅 供給 大幅 늘리겠다고 했다가 한발 물러선 政府

• 業況 惡化에 住宅 事業 꺼리는 建設業界

• 市場 沈滯·供給 不足=집값 急騰 招來 手順

• “政府, 住宅 供給 擴大 政策 밀어붙여야”

• 供給 不足 걱정 이르다는 分析도

“2030年까지 供給過剩까지 憂慮될 程度로, 每年 56萬 戶 住宅을 供給할 豫定이다.” (지난해 1月, 洪楠基 當時 經濟副總理 兼 企劃財政部 長官)

“向後 5年 동안 270萬 號의 住宅을 供給하겠다. 서울에는 지난 5年間 供給된 住宅보다 50% 以上 많은 住宅이 供給될 것이다.” (지난해 8月 元喜龍 國土交通部 長官)

지난 政權 不動産 價格이 急騰한 原因으로 꼽히는 건 ‘住宅 供給 不足’이다. 文在寅 政府는 各種 規制로 不動産市場을 억누르느라 정작 住宅 供給은 뒷전이었다고 評價받는다. 뒤늦게 3期 新都市 等 供給 擴大 政策을 推進했지만 當場의 집값 上昇을 가라앉히기에는 力不足이었다.

이를 意識한 듯 政權 막바지엔 住宅 供給量이 적었던 것은 아니라는 點과 向後 過剩이 憂慮될 程度로 住宅 供給이 이뤄질 것이라는 點을 때마다 强調했다. 尹錫悅 政府 亦是 大選캠프 時節부터 大規模 住宅 供給을 不動産 政策 가운데 最優先 順位로 强調해 왔다. 實際 政府 出帆 以後 내놓은 첫 不動産 政策도 向後 5年間 270萬 家口를 供給하겠다는 計劃이었다. 이는 文在寅 政府에서 供給한 住宅 257萬 家口보다 많은 規模다.

市場 나아져도 웃지 못하는 建設業界

市場 環境이 急變하면서 住宅 供給 政策에 對한 關心이 急速하게 식었다. 景氣沈滯, 急激한 金利引上 等으로 住宅市場이 차갑게 식은 渦中에 大規模 住宅 供給은 되레 問題를 일으킬 수 있다는 指摘이 나왔다.



需要가 急減하는데 大規模 住宅 供給이 持續될 境遇 未分讓 住宅이 늘어나고 建設社들이 財政難에 빠질 수 있는 게 事實이다. 實際 올해 初 國會立法調査處는 報告書 ‘不動産市場 動向 및 리스크 要因과 政策 課題’를 통해 政府의 270萬 家口 供給 計劃이 適切한지 論議가 必要하다고 主張했다. 計劃보다 供給을 더 줄일 必要가 있다는 뜻이다.

政府는 한발 물러서는 模樣새다. 지난해 末 發表한 ‘2023 經濟政策方向’을 통해 住宅市場 沈滯 흐름에 맞춰 住宅 供給 速度를 調節하겠다고 밝혔다. 270萬 家口 供給 計劃을 推進하되 市場 狀況에 따라 供給 時期를 調節하겠다는 方針이다.

住宅 供給 政策보다는 規制 緩和에 드라이브를 걸었다. 不動産市場 경착륙을 막기 爲해서다. 올해 初 내놓은 1·3 對策이 代表的이다. 江南 3具(西草·江南·送波)·용산구를 除外하고 規制地域을 一齊히 解除하는 等 果敢한 政策을 推進했다. 가파르던 집값 下落勢가 잦아드는 效果를 봤다.

住宅市場은 나아졌지만 建設業界는 如前히 웃지 못하는 狀況이다. 建設社들은 2008年 글로벌 金融危機 當時 建設社 줄倒産을 떠올리고 있다. 몸을 舍利려는 雰圍氣가 澎湃하다. 最近 高金利 等으로 資金 調達 環境이 쉽게 나아지지 않은 데다가 原資材값度 持續的으로 오르면서 住宅事業을 營爲하기엔 쉽지 않은 環境이 이어졌다. 市長은 過剩供給이 아니라 供給難을 걱정해야 하는 狀況이다.

올해 5月 國土交通部 發表에 따르면 올해 들어 5個月間 全國 住宅 認許可 數는 12萬7534家口로 지난해 같은 期間보다 24.6% 더 줄었다. 5年 平均에 비해서는 16.8% 줄어든 規模다. 認許可 以後 進行하는 住宅 着工 規模는 半토막이 났다. 5月 累計 基準 全國 住宅 着工 數는 7萬7671家口다. 前年 同期 14萬9019家口보다 47.9% 減少했다. 最近 5年 平均과 比較해도 56.7% 減少한 數値다.

建設社들의 住宅 建設 受注도 크게 줄었다. 대한건설협회 ‘月刊 建設經濟動向’에 따르면 올해 들어 4月까지 建設社들의 住居用 建築(住宅) 受注額은 15兆2142億 원이다. 지난해 같은 期間 記錄한 26兆5040億 원보다 42.6% 急減했다.

通常 아파트 入住가 認許可 基準 3~5年 뒤, 着工 基準 2~3年 뒤에 이뤄지는 點을 勘案하면 이런 흐름이 持續할 境遇 向後 住宅 供給難이 再演될 수 있다는 憂慮가 나온다. 特히 最近 住宅市場 沈滯期를 지나 需要가 다시 增加할 境遇 집값 急騰을 부추길 수 있다는 點이 問題로 꼽힌다.

收益性 惡化→供給 減少→집값 急騰

이런 흐름은 2008年 글로벌 金融危機 當時에도 나타난 바 있다. 住宅市場 沈滯가 發生하자 建設社들이 受注額을 크게 줄였고, 以後 數年 뒤 供給 物量이 줄어들며 집값이 오르기 始作했다. 文在寅 政府 들어 政策 失敗로 인해 投機 需要까지 增加하자 供給이 더욱 不足해졌고, 집값은 高空 行進을 이어갔다.

建設社들이 住宅 事業을 꺼리는 理由는 收益性이 크게 떨어진 데 있다. 于先 市場 自體가 좋지 않다. 最近 서울과 首都圈을 中心으로 多少 回復하는 흐름이 나타나고는 있지만, 全國의 未分讓 住宅이 如前히 많다.

國土교통部에 따르면 5月 末 基準 全國 未分讓 住宅은 6萬8865家口다. 4月(7萬1365家口) 對比 3.5% 減少하며 安定的 흐름을 보이고 있긴 하지만 지난 20年 平均 6萬2000家口보다는 如前히 더 많은 水準이다.

最近 未分讓 住宅 減少가 不動産 市場 回復을 의미하는 것은 아니라는 點도 注目할 必要가 있다. 建設社들이 分讓 自體를 미룬 結果 市場에 나오는 供給 自體가 줄어든 影響이 크다. 올해 5月 累計 基準 全國 共同住宅 分讓 數는 4萬6670家口로 지난해 같은 期間 9萬6252家口의 折半에도 미치지 못한다. 分讓 自體를 안 하니 未分讓 住宅이 줄어들 수밖에 없다.

엎친 데 덮친 格으로 原資材값이 急騰해 工事費도 늘었다. 統計廳에 따르면 建設工事費指數는 지난해 11月 148.6에서 올해 4月 151.3으로 올랐다. 이 指數는 2015年 價格을 基準點(100)으로 計算한다. 3~4年 前만 해도 3.3㎡當 400萬~500萬 원 水準이던 아파트 工事費는 最近 700萬 원을 훌쩍 넘어서고 있다. 特히 서울 江南圈 境遇 900萬 원臺 前後로 굳는 雰圍氣다. 여기에 7月 들어선 雙龍E&C와 성신양회 等 主要 시멘트業體가 追加로 價格을 올리는 等 工事費는 繼續 오를 것으로 展望된다.

事業性 惡化를 憂慮한 建設社들이 이른바 ‘알짜 事業場’에서 발을 빼는 事例도 나타나고 있다. DL이앤씨는 京畿 과천시 果川住公10團地 再建築 受注에 參與하지 않기로 해 눈길을 끌었다. 이 團地는 올해 都市 整備 大魚로 꼽히며 DL이앤씨와 삼성물산이 熾烈한 受注戰(戰)을 벌일 것으로 여겨지던 곳이다.

工事費 引上으로 組合과 施工社 間 葛藤이 激化하면서 組合이 時空社 契約을 解止한 事例도 이어지고 있다. 6月 17日 釜山 釜山鎭區 促進2-1區域 再開發組合은 臨時總會를 열고, 時空社 GS建設과의 契約 解止 案件을 통과시켰다. GS建設이 3.3㎡ 工事費로 987萬 원을 提示한 것에 對한 反撥이다. 본 工事費는 2015年 契約한 工事費(549萬5000원)보다 두 倍 가까이 더 오른 價格이다.

6月 26日 京畿 성남시 山城區域 再開發組合度 GS建設과 大宇建設, SK에코플랜트 等 施工團과의 契約 解止 案件을 可決했다. 2月 時空社段이 工事費를 3.3㎡當 445萬 원에서 641萬 원으로 올려달라고 要求한 데에 따른 決定이다.

“市場 沈滯할수록 더 供給해야”

景氣가 沈滯하고 未分讓 住宅이 增加하는 時期 建設社들이 住宅 供給을 줄이는 것은 자연스러운 現象이다. 빈집이 쌓이고 있는데 繼續 집을 짓는다면 事情이 더 惡化될 可能性이 크다. 그럼에도 專門家들은 政府가 이런 때일수록 供給 基盤을 더 積極的으로 마련할 必要가 있다고 分析한다.

김성한 韓國建設産業硏究院 副硏究委員은 “지난 數年間 이어진 住宅價格 上昇은 낮은 金利, 多住宅者 市場 進入 等 다양한 事由가 있겠지만 供給量 不足이 큰 原因이었다는 點을 想起한다면 一定 水準 供給量 維持가 必要하다”고 指摘했다. 우병탁 新韓銀行 WM事業部 팀長은 “政府는 單純히 市場이 沈滯한다고 供給을 늘려서는 안 된다고 생각하기보다는 미리 세워둔 供給 計劃을 持續해 推進할 必要가 있다”며 “過去에도 그랬던 것처럼 住宅 供給 타이밍이 맞지 않는 現象이 反復되는 게 가장 큰 問題”라고 했다. 이어 “집값이 오르더라도 住宅이 不足하지는 않을 거라는 시그널을 政府가 持續해 보여줄 必要가 있다”고 强調했다.

近來엔 住宅 購買 需要者가 적어 未分讓 住宅이 쌓여 있지만 國內 住宅 數 自體가 充分하지 않다는 事實이 이와 같은 主張에 根據를 더한다. 特히 서울과 首都圈의 住宅 普及이 不足하다. 國土部에 따르면 2021年 基準 서울의 住宅普及率은 94.2%를 記錄하며 2020年 以後 2年 連續 下落했다. 全國 基準 住宅普及率은 102.2%다. 서울과 首都圈(96.8%)은 相對的으로 住宅이 不足한 狀況이다. 1000名當 住宅 數를 봐도 서울은 402.4채 水準이다. 經濟協力開發機構(OECD) 平均値 462채에 한참 못 미치는 水準이다.

最近 서울과 首都圈에서 집값 下落勢가 멈추고 反騰이 나타나고 있다는 點이 住宅 供給難에 對한 憂慮에 더 힘을 싣는다. 韓國不動産院에 따르면 5月 서울 아파트 賣買價格은 0.01% 오르며 上昇 轉換했다. 서울 아파트값이 오른 건 2021年 12月(0.25%) 以後 17個月 만이다. 上昇勢는 京畿, 仁川으로 擴散하고 있다.

이와 같은 흐름이 文在寅 政府 때와 같은 집값 急騰을 豫告하는 것이라고 볼 수는 없다. 專門家들은 韓國의 實物景氣가 아직 나아지지 않은 데다가 金利도 如前히 높은 便이라는 點에서 이른바 ‘大勢 上昇’으로 이어지지는 않을 것이라 보고 있다. 다만 서울과 首都圈의 境遇 住宅 數에 비해 如前히 需要가 많다는 點을 보여준다는 點에서 意味가 있다고 分析한다.

建設社들이 事業을 縮小한 期間이 아직 길지 않다는 點에서 當場 供給難을 걱정하는 건 多少 이르다는 分析도 있다. 차차 未分讓 住宅을 줄여가다 早晩間 市場이 回復되면 自然스럽게 供給 物量이 늘어날 수 있다는 것.

송승현 都市와경제 代表는 “앞으로 市場이 回復되면 自然스럽게 供給 物量이 늘 수 있다”며 “最近 몇 個月間 認許可 및 着工 減少로 多少 空白이 있기는 하겠지만 아직 地方에는 未分讓 住宅 規模가 相當한 만큼 供給 不足을 걱정할 만한 段階는 아니다”라고 說明했다.