1. 제임스네이션은 어떤 곳인가
김용현(44)은 2016年 初부터 首都圈 全域에서 新築 빌라를 大擧 사들이기 始作했다. 2017年 3月에는 不動産 賣買 및 컨설팅 法人 ‘제임스네이션’을 세우고 本格的인 빌라 買入에 나섰다.
資金이 不足한 김용현은 住宅 賣買價와 戰勢가 差異가 적은 新築 빌라를 노려 이른바 ‘無資本 갭投資’를 했다. 新築 빌라는 賣買 時勢를 把握하기 어렵다는 點을 노려 빌라를 사들인 뒤 貰入者의 傳貰 保證金으로 殘金을 치렀다. 이렇게 約
1000채에 이르는 住宅·商街 等을 自身과 周邊人의 名義로 買入했다.
제임스네이션 避해 住宅 1093채 地域 分布圖 (單位: 채)
總 保證金
2190億 원
김용현은 新築 빌라를 買入하는 過程에서 個人과 제임스네이션 法人에 對한 保有稅(綜合不動産稅+財産稅) 負擔이 커지자 어머니와 知人 名義 等으로 집을 追加로 買收했다. 警察 調査 結果 김용현 等이 延滯한
滯納稅金(國稅+地方稅)은 約 70億 원에 이른다.
김용현에게 被害를 봤다고 呼訴하는 貰入者는 2018年부터 나오기 始作했지만 김용현 日當은 2023年 7月에야 警察에 덜미를 잡혔다. 서울警察廳廣域搜査團 金融犯罪搜査隊는 같은 달 21日 犯罪集團組織罪 및 詐欺 嫌疑로 김용현과 總括官吏子 2名
等 3名을 拘束해 檢察에 넘겼다. 이들과 共謀한 公認仲介士 等 組織員 28名을 不拘束 立件해 檢察에 送致했다.
事例1. 無資本 갭投資의 늪에 빠지다
30代 主婦 金某 氏는 2018年 3月 김용현이 保有한 首都圈의 한 新築 빌라에서 傳貰살이를 始作했다. 當時 知人이 紹介해 준 公認仲介士는 “竣工된 지 9個月밖에 안 된 깨끗한 新築 賣物이 있다”고 했다. 金 氏는 그길로 2億3000萬 원에 傳貰
契約을 맺었다. 房 3個, 化粧室 2個의 新築 빌라 傳貰金치고는 높지 않다고 判斷했다.
한 次例 契約을 更新한 金 氏는 2021年 5月 어느날 不動産 온라인 플랫폼을 보다가 가슴이 철렁했다. ‘2000萬 원이면 新築 빌라 갭投資 可能’이라는 온라인 賣物 廣告에 金 氏의 집이 올라온 것. 뉴스로만 보던 ‘無資本 갭投資’였다. 搜所聞해
보니 이미 保證金을 돌려받지 못한 被害者가 한두 名이 아니었다.
被害 事實을 깨달은 2021年 5月부터 2年 3個月이 지났지만 金 氏는 傳貰 詐欺 빌라를 떠나지 못하고 있다. 2022年 5月부터 올해 4月까지 11個月 동안 22次例 金 氏가 사는 빌라에 對한 公賣가 열렸지만 모두 流札됐다. 金 氏는 “運 좋게 請約에
當籤됐는데 殘金을 낼 돈이 없다”며 “抑鬱하고 분하다”고 말했다.
2. 김용현은 어떻게 ‘네이션’을 構築했나
제임스네이션 傳貰 詐欺가 旣存 手法과 다른 點은 김용현이 公認仲介士 等을 直接 採用해 不動産仲介事務所를 開業하고, 住宅管理業體를 따로 두는 等 마치 大企業이 系列社를 두듯 事業體를 運營했다는 點이다. 會計法人에 依賴해 그럴듯한
事業計劃書를 만든 뒤 投資者나 賃借人, 賃貸人 等에게 弘報用으로 配布하기도 했다.
제임스네이션 事業計劃書에 따르면 이 會社는 不動産 仲介, 住宅賃貸管理, 인테리어·住宅報酬, 家電·家具 렌털 等 子會社 4곳을 두고 있다. 警察 調査結果 不動産 仲介業體를 除外하면 實績이 거의 없었다. 投資者 募集을 위한 껍데기 會社였던
셈이다. 인테리어·住宅報酬 業體와 不動産 仲介業體는 顧客, 貰入者 募集을 위해 유튜브 채널 2곳도 開設했지만 賣物 10餘 個만 올린 뒤 活動하지 않았다.
普通 新築 빌라가 지어지면 建築主는 집을 分讓해줄 分讓代行業體와 契約을 맺는다. 이때 分讓代行業體는 賣買 컨설팅業者와 傳貰 컨설팅業者에게 連絡한다. 賣買 컨설팅業者가 ‘買受人’을, 傳貰 컨설팅業者가 ‘貰入者’를 求해와 契約을
성사시키면 各各 手數料를 받아간다.
警察에 따르면 普通 傳貰 詐欺는 買受人을 求하는 組織과 貰入者를 求하는 組織이 따로 있다. 그런데 김용현은 兩쪽 業者가 받는 리베이트를 모두 챙기기 위해 法人을 세우고 組織化했다. 김용현 一黨이 分讓代行業體에 가서 “가지고 있는 빌라
賣物을 우리한테 넘기면 貰入者는 알아서 맞추겠다”며 分讓 契約을 한 것.
이를 위해 김용현은 제임스네이션에 營業팀(15名), 重個팀(8名), 弘報팀(4名), 會計팀(1名) 等을 따로 뒀다. 營業팀은 首都圈에서 新築 빌라 分讓 情報를 알고 있는 分讓代行業體를 만나 分讓이나 買收 契約을 締結하는 業務를 맡았다. 김용현과
함께 拘束된 不動産 컨설팅業者 2名이 營業팀 業務를 이끌었다.
營業팀이 契約을 締結하면 重個팀을 投入했다. 김용현 日當은 公認仲介士 5名을 採用해 마포구 합정동에 不動産仲介事務所를 차렸다. 이 仲介事務所는 營業팀이 契約한 賣物 戰團을 만들어 온라인 不動産 플랫폼과 유튜브 채널에 弘報하고, 이를
보고 찾아온 貰入者와 傳貰 契約을 仲介했다.
더 많은 貰入者를 모으기 위해 弘報팀도 運營했다. 弘報팀은 重個팀이 만든 傳單을 直接 들고 빌라 賣物 周邊 現地 不動産仲介事務所를 訪問했다. 弘報팀은 “賃借契約을 성사시키면 手數料로 200萬~500萬 원씩 줄 테니 賃借人만 求해 달라”며
現地 不動産을 끌어들였다.
事例 2. 現地 不動産仲介事務所
“手數料 안 받을게요. 집 싸게 잘 나왔어요”
職場인 崔某 氏(40)는 2017年 10月 서울 양천구 신월동의 한 不動産仲介事務所를 臨場했던 날을 잊지 못한다. 當時 仲介事務所는 “房 3個에 竣工 2年 된 新築빌라가 있는데, 保證金은 1億6000萬 원밖에 안 된다”며 “仲介手數料는 안 받겠다”고
했다. 집主人과 親해서 賣物을 專擔으로 管理하는 代身 貰入者한테는 手數料를 안 받기로 했다는 것.
崔 氏는 “周邊 賣物과 比較해도 2000萬~3000萬 원 低廉했다”며 “생각해 보면 現地 不動産仲介事務所는 手數料 代身 리베이트를 받았던 게 아닌가 하는 생각이 든다”고 當時를 記憶했다. 崔 氏는 現在 每달 傳貰貸出 利子로만 100萬 원 넘게 내고
있다. 保證金을 되찾기 위해 競賣를 申請했지만 올해만 3番 流札됐다.
3. 김용현은 누구인가
貰入者들은 共通的으로 김용현이 ‘젊은 나이에 成功한 대단한 사람인 줄 알았다’고 입을 모은다. 本報가 入手한 ‘제임스네이션 事業計劃書’에 따르면 實際로 김용현은 成功한 젊은 스타트업 代表처럼 自身을 弘報한 것으로 보인다. 김용현은 이
計劃書에서 댄스 아카데미 프랜차이즈 加盟店 4곳 運營, 慶北 最初 跆拳道 5段 最高 合格, 株式 投資로 收益率 1000% 達成 等 華麗한 修飾語가 달린 여러 履歷을 誇示했다. 하지만 警察 調査에서 大部分 事實이 아닌 것으로 드러났다.
제임스네이션 事業計劃書 中 代表理事 紹介 페이지
警察에 따르면 김용현은 서울 麻浦區 홍대 클럽에서 가드 일을 하다가 不動産 컨설팅業者 2名과 만나면서 本格的으로 傳貰 士氣를 公募하기 始作했다. 警察 關係者는 “職業 自體가 뚜렷하지 않고 돈도 없었다”고 했다.
特히 김용현은 本格的으로 犯罪를 저지르기 前인 2015年 4月 이미 銀行 빚 等 個人 債務로 個人回生 認可를 받을 程度로 資金 事情이 좋지 않았던 것으로 드러났다. 2016年 傳貰 詐欺를 目的으로 無資本 갭投資를 할 때부터 賃借保證金을 돌려줄
생각도 能力도 없었던 셈이다.
그런 狀況에서도 김용현은 서울 강서구 화곡동 住商複合에 保證金 1億 원, 月貰 150萬 원을 내고 居住했다. 法人 리스로 BMW, 레인지로버 等 高級 外製 車輛 8臺를 保有하고 아버지와 누나, 職員들에게 나눠주기도 했다.
事例3. “김용현이 成功한
賃貸事業者라고 생각했어요”
金某 氏(40) 夫婦는 2016年 11月 강서구 화곡동에 있는 新築 빌라를 契約했다. 여러 候補 中 位置와 構造가 가장 마음에 들었던 新築 빌라. 保證金도 1億9500萬 원으로 周邊 時勢보다 500萬 원 以上 低廉했다. 夫婦는 망설이지 않고 契約을
서둘렀다. 2年 뒤인 2018年. 契約을 延長하기 위해 집主人인 김용현에게 連絡했더니 代理人이 契約書를 들고 집 近處 카페로 찾아왔다. 代理人까지 부리는 賃貸 事業者. 金 氏는 “當時에는 집主人이 젊은 나이에 富者가 된 엄청난 사람인 줄
알았다”고 했다.
契約 滿了를 5個月 앞둔 2020年 여름. 金 氏는 男便의 職場 近處로 居住地를 옮기려 했지만 結局 傳貰保證金을 돌려받지 못했다. 金 氏 夫婦는 어쩔 수 없이 賃借權 登記를 해둔 채 競技 김포시 아파트로 傳貰집을 옮겼다. 貰入者를 求하는 대로
保證金을 돌려주겠다는 代理人의 말을 곧이곧대로 믿었다. 金 氏는 “빌라 傳貰貸出 9000萬 원을 비롯해 아파트 傳貰貸出 4億 원에 對한 利子만 每달 200萬 원 程度”라며 “2歲 計劃을 抛棄했다”고 한숨을 쉬었다.
4. 얼마나, 어떤 被害를 입혔나
警察 調査에 따르면 김용현 一黨이 2016年 1月부터 2021年 12月까지 買收한 首都圈 빌라는 總 1093채로 被害 保證金 規模만 2190億 원에 이르는 것으로 나타났다. 1093채에 對한 리베이트 金額만 92億 圓으로 把握된다.
다른 傳貰 詐欺 事件과 比較해도 被害 規模가 작지 않다. 首都圈 一帶에서 無資本 갭投資로 傳貰 詐欺를 벌인 ‘세 母女 傳貰詐欺團’의 被害 貰入者는 最小 305名, 總 被害 規模는 680億 원臺에 이른다. 京畿 화성시 동탄新都市 一帶 오피스텔을
無資本 갭投棄한 ‘동탄 傳貰詐欺 夫婦’는 被害者 238名에게 170億 원 相當의 保證金을 騙取한 嫌疑로 裁判에 넘겨졌다. 首都圈 一帶에서 빌라 2000채 以上을 사들여 傳貰사기를 벌이다 死亡한 이른바 ‘빌라王’ 金某 氏 一黨은 共犯만 總
60名이다. 買收한 住宅은 總 2034채로, 賃借人 1668名에게서 傳貰保證金 3280億 원을 받은 것으로 나타났다.
제임스네이션 事件의 境遇 實際 規模와 關係 없이 搜査를 통해 具體的인 被害가 確認된 人員은 339名, 被害 保證金은 總 680億 원이다. 이를 通해 김용현 一黨이 리베이트로 가져간 金額은 18億 원으로 調査됐다.
다만 이는 被害者 陳述이 있거나, 貰入者가 HUG 傳貰保證金 返還保證에 加入해 HUG가 김용현 日當 代身 保證金을 갚아준 物件만 聚合한 것이다. 警察 關係者는 “김용현이 保證金 돌려막기를 할 때 保證金을 받고 移徙를 한 貰入者도 一部 있는데
이들은 被害 陳述에 積極的이지 않았다”며 “被害 規模는 더 늘어날 수 있다”고 했다.
5. 被害者 救濟 왜 늦어지나
2017年 以後 제임스네이션 關聯 警公賣 物件 現況
*警公賣 進行 中인 件數는 取消, 取下, 延期 等 包含
資料: 지지옥션
제임스네이션 事件 被害者들 中 相當數는 장희정 氏와 마찬가지로 아직도 傳貰 詐欺 被害에서 벗어나지 못하고 있다. 2017年 以後 제임스네이션 이름으로 競賣 또는 公賣에 나온 物件 650채를 分析한 結果 只今까지 落札된 物件은 總
286件(44%)에 그친다. 落札까지 平均 5.11回 流札됐고, 最高 27回까지 流札되다가 落札된 物件도 있다. 折半 以上은 現在 競賣價 取消되거나 競賣가 進行 中이다. 傳貰 詐欺 被害에서 벗어나지 못하고 있는 것이다.
그나마 競賣가 進行 中인 物件은 被害 救濟가 進行되고 있다고 볼 수 있다. 하지만 아직 競賣가 始作되지 못했거나, 被害 救濟 自體를 抛棄한 被害者도 相當數일 것으로 보인다.
競賣가 進行되더라도 被害者들이 傳貰保證金을 穩全히 되찾을 可能性은 크지 않다. 제임스네이션 같은 傳貰 詐欺 事件 被害者는 對抗力을 갖춘 先順位 貰入者와 對抗力이 없는 後順位 貰入者로 나뉜다. 對抗力은 집主人과 第3者에게 貰入者의
權利를 主張할 수 있는 能力을 의미한다. 競賣 節次에서 貰入者가 傳貰保證金을 于先 돌려받으려면 轉入申告와 確定日子가 집을 擔保로 한 債務나 假押留 等 다른 權利보다 빨리 設定돼 있어야 한다.
先順位 貰入者는 競賣에서 落札者가 나오면 落札者에게 保證金을 모두 돌려받을 수 있다. 하지만 애初에 傳貰保證金 自體가 집의 實際 價値, 卽 賣買價格보다 높게 締結됐기 때문에 競賣에서 落札이 잘 되지 않는다. 아무리 流札을 거듭해 價格이
떨어진다고 해도, 貰入者에게 내줘야 할 保證金을 考慮하면 結局 時勢보다 비싸게 사는 것이기 때문이다.
장희정 氏처럼 不法建築物에 살고 있는 被害者들은 傳貰 詐欺 脫出이 더 힘들다. 不法建築物은 建築法을 違反해 改造하거나 用途와 다르게 使用하는 建物을 말한다. 張 氏처럼 共用 空間을 無斷으로 不法 增築하거나, 近隣生活施設(近生)로
分類된 空間을 住居用으로 改造해 使用하는 近生 빌라는 모두 不法 建築物이다.
不法 建築物이더라도 住居用으로 使用하는 境遇 確定日子와 轉入要件을 갖추면 競賣 節次 때 對抗力을 인정받을 수 있다. 하지만 問題는 不法 建築物은 大部分 競賣에서 落札되기 어렵다는 點이다. 落札을 받으면 地方自治團體에 一種의 罰金인
履行强制金을 내야 하기 때문이다. 또 不法 建築物은 傳貰資金貸出이 나오지 않고 傳貰保證保險에도 加入할 수 없어 貰入者를 求하기 어렵다. 落札者가 不法 增築을 원상복구하거나 實際 用途에 맞게 商街 같은 近隣生活施設로 利用하는 方案도
있지만 이마저도 쉽지 않다. 原狀復舊에 追加 費用이 들고, 近隣生活施設로 利用하려고 해도 立地가 좋지 않은 곳이 大部分이어서 收益을 내기 어렵다.
제임스네이션 警公賣 物件
650件
用途別 現況
單位: 채, 筆地, 失
事例 4. 流札만 5番,
끝나지 않은 傳貰詐欺
제임스네이션 傳貰詐欺 被害者 李某 氏(48)가 살고 있는 서울 松坡區 빌라는 올해만 5番 競賣를 進行했지만 모두 流札됐다. 李 氏가 살고 있는 집은 近隣生活施設을 住居用途로 變更한 不法 建築物이다. 이 建物에 김용현이 保有한 집이 모두
8채인데 何必 이 氏의 집이 不法 建築物이었던 것.
李 氏와 비슷한 時期에 競賣에 들어간 같은 建物 正常 物件들은 하나 둘씩 競賣 落札者가 나오고 있지만, 이 氏 賣物은 流札을 거듭하며 競賣 最低價가 1億1000萬 원까지 下落했다. 2017年 4月 契約 當時 保證金 1億8000萬 원보다도 7000萬 원
下落한 것. 李 氏는 “落札者가 나와 移徙를 가는 이웃을 볼 때마다 期待感도 생겼지만 이제 自暴自棄했다”며 “直接 落札을 받아 履行强制金을 내며 살아야 하나 深刻하게 苦悶 中”이라고 했다.
警察 調査 때 被害者로 集計된 사람들의 事情도 크게 다르지 않다. 警察은 金 氏 等 被疑者들이 保有한 396億 원 相當의 不動産(203채)에 對해 起訴 前 沒收保全을 申請했다. 被疑者들 所有의 不動産, 預金債券, 車輛 等 18億 원 相當을 追徵保全
申請했다. 裁判이 끝나기 前까지 該當 財産을 處分할 수 없도록 措置를 取해 둔 것이다. 裁判이 끝나고 이를 債權者(貰入者)들이 나눠 一部라도 保證金을 保全하기까지는 數年이 걸릴 것으로 보인다.
