• 與野 한목소리로 1期 新都市 特別法 處理

• 法 制定보다 重要한 건 公共 主導 마스터플랜

• 一部 住民 期待感 過해, 警告 목소리도…

總選을 넉 달餘 앞둔 2023年 12月 8日, 國會는 本會議를 열고 ‘老後計劃都市 整備 및 支援에 關한 特別法案’을 投票에 부쳐 可決했다. 政府와 與黨이 2023年 2月 老後計劃都市特別法 主要 內容을 公開하며 推進 意思를 밝힌 지 9個月餘 만이다. 이른바 1期 新都市 特別法으로 불리는 이 法案은 盆唐·산본·一山·中東·평촌 等 老朽化된 1期 新都市 共同住宅을 包含해 全國 老後 計劃都市의 再建築 規制를 緩和하는 內容을 담고 있다. 核心은 對象 아파트의 容積率을 높이고 安全診斷을 免除하는 等 再建築 規制를 緩和하는 데 있다.

特別法 適用 對象은 宅地造成 事業 以後 20年이 넘은 面積 100萬㎡ 以上 宅地다. 適用 可能한 地域은 1期 新都市(분당·一山·中東·평촌·산본)를 비롯해 서울 蘆原區 상계·양천구 木洞, 釜山 海雲臺, 大田 둔산 等 全國 51곳, 住宅 103萬 家口다. 이들 地域에서는 整備事業을 推進할 때 再建築·再開發 關聯 規制를 덜 받게 된다.

旣存 法으로는 整備에 限界

該當 法案은 短期間에 住宅이 大規模로 供給된 老後 計劃都市는 旣存 都市整備法上으로는 원활한 再建築·再開發이 어렵다는 問題 認識에서 別途로 推進됐다. 特別法은 老朽計劃都市로 指定된 區域에 安全診斷 緩和·面制, 容積率 上向, 統合審議 等 各種 都市·建築 規制 特例를 附與한다. 地自體 主導·政府 支援의 形態로 移住對策을 樹立해 廣域的 整備에 對應할 수 있도록 하는 內容도 包含됐다. 生活 社會間接資本(SOC), 寄與金 等 公共寄與 方式을 多樣化함으로써 基盤 施設 再投資를 통해 都市 機能을 强化할 수 있도록 한 것도 特徵이다.

整備事業 推進은 基本方針(國土部)→基本計劃(地自體)→特別整備區域 設定→區域別 事業 施行의 節次로 이뤄질 豫定이다. 國土部 基本方針과 1期 新都市別 基本計劃은 2024年 發表되고, 特別法은 法案 公布를 거쳐 이르면 2024年 4月 施行된다.

施行에 앞서 老後計劃都市 整備 및 支援에 關한 特別法案이 提案된 理由를 具體的으로 알아볼 必要가 있다. 1期 新都市 等 全國의 計劃都市는 國民의 住居 安定 實現을 위해 大規模 住宅供給 等을 目的으로 造成된 點에서 政策的 重要性과 公共性을 가진다. 그러나 計劃都市는 住居 機能에 比해 自足 機能이 떨어지고, 廣域交通網이 充分하게 構築되지 않아 住民들 삶의 質이 크게 떨어진다는 批判이 있었다.



또한 計劃都市 造成 後 2020年代에 이르러 20年(2期 新都市)에서 30年(1期 新都市)이 지난 建築物의 安全 및 都市 인프라의 老朽化 問題가 深刻해지는 實情이다. 一時에 大規模로 住宅供給이 이뤄진 1期 新都市 等은 旣存의 ‘都市 및 住居環境整備法’에 따라 廣域的으로 整備하는 데 限界가 있다.

이에 計劃都市의 住居環境 改善과 自足 機能 確保, 大規模 移住 需要 管理를 위한 特別法을 制定해야 한다는 목소리가 꾸준히 나왔다. 이러한 목소리를 反映한 特別法은 窮極的으로는 秩序 있고 體系的인 整備를 통해 旣存의 計劃都市를 單純한 住居密集地域이 아닌 自足 機能이 擴充된, 持續 可能한 未來 都市로 再創造하고자 하는 데 그 目的이 있다.

가장 整備가 時急한 곳은 1期 新都市다. 이미 竣工 30年을 넘긴 團地들이 續續 나오고 있다. 計劃 發表에서 入住까지 6年 만에 29萬2000號를 供給한 大規模 住宅供給 프로젝트는 世界史에서 類例를 찾기 힘들다. 短期間에 超高速으로 지은 아파트들은 30年 뒤 한꺼번에 老朽 아파트가 됐으니 再整備 亦是 旣存의 方式으로는 어려운 것이 現實이다. 그 數量도 壓倒的이다. 앞으로 10年間 再建築 對象이 될 首都圈 아파트는 193萬 號로, 移轉 20年間 整備 對象 物量의 2.5倍에 이른다.

이러한 理由로 2022年 大選과 地方選擧에서 與野는 모두 1期 新都市 特別法을 公約으로 내걸었다. 2024年 總選이 다가오면서 與野는 特別法 適用 對象을 1期 新都市뿐 아니라 全國 老後 計劃都市로 擴大했다. 그런데 具體的인 內容이 確定되지 않은 탓에 政府와 住民, 企業은 新都市의 未來像에 同牀異夢을 가지고 있다.

容積率 500%라야 事業性 有

1期 新都市 住民들은 特別法 內容 가운데 블록 單位의 統合 整備를 導入하고, 特別整備區域에 安全診斷 免除·緩和와 最高 容積率 500%까지 擴大하는 안에 가장 큰 關心을 가지고 있다. 統合 整備를 하면 住民들은 아파트를 더 빨리, 더 높이 지어 收益을 높일 수 있다. 하지만 統合 整備는 利害關係가 複雜해질 수밖에 없고, 그 탓에 整備事業은 더 어려워질 可能性이 높다. 端的인 例로 리모델링이 活性化됐던 평촌에서는 統合 再建築 可能性이 擡頭되면서, 30年間 이웃으로 살던 住民들 사이에 葛藤이 빚어지기도 했다.

統合 再建築에 合意한 團地들은 ‘先導地區’ 指定을 두고 競爭을 始作했다. 老後 計劃都市 整備는 移住 分散을 위해 循環 整備(整備事業으로 撤去되는 住宅의 所有者 또는 貰入者의 移住對策의 一環)를 誘導하기 때문에, 住民들 사이에 ‘한番 順位에서 밀리면 再建築 速度가 느려진다’는 不安感이 造成된 것이다. 이로 인해 行政 支援을 받으며 再建築을 할 수 있는 先導地區로 指定받기 위해 분당에선 아파트 團地마다 앞다퉈 同意書를 모으고 있다. 適法한 同意書의 要件을 갖추려면 特別法이 國會를 通過하고, 施行令과 施行規則이 制定된 以後 樣式이 定해지는데도 말이다.

現在 1期 新都市 大部分의 團地가 先導地區에 指定되고 싶어 한다. 그러나 어떤 團地가 指定될지 될지 모른다. 게다가 先導地區에 對해서는 國土部 會議에서도 單 한 番도 論議되지 않았다. 더 빠른 速度로, 한꺼번에 再建築하게 해달라는 要求가 2024年 總選을 앞두고 繼續 나올 것이다. 問題는 先導地區로 指定된 團地가 10% 未滿일 것이라는 데 있다. 90%는 非先導地區일 텐데, 先導地區로 指定되지 않은 團地들의 後暴風도 憂慮되는 部分이다.

1期 新都市에서 平均 容積率이 가장 높은 中東과 평촌, 산본에서도 特別法 通過에 따른 再建築 可能性에 觸角을 곤두세우고 있다. 이곳에서도 有效한 同意書 糧食이 없는데도 不拘하고, 住民들은 統合再建築과 先導地區 指定을 위해 同意書를 걷고 있다. 그러나 同意書보다 더 큰 問題는 容積率 500%가 可能해야 再建築 事業性이 나온다는 데 있다.

그런데 무턱대고 容積率을 500%로 上向할 境遇 또 다른 問題가 發生한다. 都市 中心이 아닌 首都圈 外郭에, 自足 活動이 낮은 地域에 容積率을 높일 境遇 社會的으로 매우 높은 費用을 支拂하면서 살아야 하는 都市가 된다. 代表的인 것이 通勤 費用다. 外郭에 容積率 500%에 이르는 高密度 開發이 이뤄지면, 그곳에 사는 많은 人口가 밤낮으로 出退勤하면서 사는 構造가 된다. 社會的 費用이 엄청나게 發生하는 都市가 되는 것은 말할 것도 없다.

또한 住民들의 생각이 제各其 다르다는 것도 問題다. 住民들 間 合意가 안 되면 다른 條件이 다 갖춰져도 所用이 없다. 이 때문에 特別法을 기다리기보다 旣存 方式대로, 個別 團地만 整備하겠다는 곳도 있다. 再建築 같은 整備事業은 時間이 事業性을 決定한다. 再建築 時期가 늦춰질수록 建築費는 繼續 上昇하고, 金融費用도 繼續 發生하는 것은 當然之事다. 特別法 惠澤을 받기까지 기다리기보다는 먼저 리모델링이든 再建築이든 始作하는 것이 더 유리하다는 생각을 가진 住民들도 적지 않다. 2023年 12月 基準, 평촌 新都市는 리모델링 推進 團地의 數가 折半假量으로 54個 團地 中 26곳이 리모델링을 推進하거나 檢討하고 있다.

政府 財政 支援 없으면 特別法 所用없어

이 밖에 생각해 볼 問題도 있다. 特別整備區域으로 指定되는 面積이 充分하지 않을 境遇, 莫大한 基盤施設設置費用이 隨伴될 것으로 豫想돼 政府 次元의 積極的인 財政 支援 對策이 必要하다. 그렇지 않으면 圓滑한 整備事業 施行이 어려울 것으로 豫想되며, 長期的으로 特別法이 有名無實해질 素地가 있다.

事實 이 部分이 가장 손대기 어려운 部分이다. 都市를 깔끔하게 整備하기 위해서는 마스터플랜을 樹立해 그에 따라 體系的으로 整備하는 것이 바람직하다. 그러나 現實的으로 特別法이 1期 新都市를 包含한 旣存의 모든 老後 計劃都市, 모든 團地에 財政을 投入해 마스터플랜을 樹立하기란 어려운 일이다.

같은 脈絡에서 地方自治團體의 力量이 떨어진다는 것도 憂慮되는 部分이다. 特別法이 提案하는 都市計劃은 文書上의 計劃일 뿐이다. 政府가 宅地開發부터 主導한 新都市 造成과 달리 老後 計劃都市의 整備는 私有財産權을 가진 住民들의 選擇에 따라 進行 與否가 決定된다. 中央政府는 公共의 役割을 强調하며 新都市 整備의 相當한 責任과 權限을 地方自治團體에 넘겼다. 그러나 地方自治團體의 財政과 力量만으로는 事實上 再整備가 어렵다는 것이 市場의 評價다.
當場 憂慮되는 意圖하지 않은 副作用도 있다. 바로 移住 需要 代替地 確保다. 大規模 移住 需要는 傳月貰 市場 攪亂을 惹起하기 마련이다. 1期 新都市 人口數만 해도 16萬7000餘 名인데 이들이 한꺼번에 再整備 事業으로 新都市를 벗어날 境遇 廣域的으로 不動産 市場에 影響을 미칠 수도 있다.

現 政府는 開發 密度를 定할 때 新都市 全體의 基盤 施設 總量을 于先 考慮하겠다고 强調했다. 事業性이 높고 住居環境을 좋게 한다고 해도 다른 地域에 不便을 줘서는 안 되기 때문이다. 適正한 供給處理施設을 갖췄는지, 더 必要한 改善의 餘地가 있는지 等을 綜合的으로 따져서 都市 次元에서 整備事業을 좀 더 體系的으로 봐야 한다. 政府가 老後 計劃都市 地域에서, 住民들이 再建築 事業을 하거나 리모델링 事業을 하는 데 事業性을 높이고 負擔金을 줄여주는 近視眼的 態度로 特別法을 만들지는 않았을 것이다.

1期 新都市와 關聯한 共同住宅 再整備 事業은 一部 住民의 期待感이 過度해진 데 對해 警告의 목소리도 나오고 있다. 政府와 與野가 同時에 關聯 法案에 對한 內容을 發表하다 보니 全部 꿈에 젖어 있다. 이제는 꿈에서 깨어나 現實을 冷靜하게 直視할 必要가 있다. 恣意的 解釋으로 因해 薔薇빛 希望만을 꿈꾸는 것은 限界가 있기 때문이다.