• 現在 未分讓 3萬3000號, 外換危機 當時 10萬3000號

• 現政府 當初 公約대로 規制緩和?供給 持續 해가야

• 狀況 따라 不動産政策 變更하면 必敗

世界經濟의 不確實性이 高調되고 金利의 持續的 引上으로 住宅 價格 下落이 可視化됨에 따라 ‘住宅市場發(發) 經濟危機’ 勃發 可能性에 對한 憂慮가 擡頭하고 있다. 大韓民國은 1997年 外換危機와 2008年 글로벌 金融危機 當時 經濟危機와 不動産 사이의 因果關係를 經驗한 바 있다. 되짚어 보면 두 次例 經濟危機는 不動産 部門 自體의 問題 때문에 發生한 것이 아니라 오히려 經濟危機로 인해 不動産 部門이 深刻한 打擊을 입었다.

폴 크루그먼(Paul Krugman) 博士는 1999年에 쓴 ‘What happened to Asia?’라는 論文에서 株式 및 不動産 價格의 暴騰에 이은 暴落이 金融機關의 不實을 招來하고, 이로 인한 信用梗塞이 家計 消費와 企業 投資를 위축시켜 經濟危機로 이어진다고 主張했다. 1990年代 後半 泰國과 인도네시아의 狀況은 이러한 論理에 符合한다.

8月 서울 아파트 去來量 歷代 最低

反面 韓國의 境遇는 다르다. 企業 部門의 過度한 負債와 企業에 資金을 貸出한 金融機關의 不實이 信用梗塞을 誘發해 經濟危機가 發生했다. 企業들이 負債를 減縮하고 構造調整을 斷行하는 過程에서 商業用 不動産의 賣却을 推進함에 따라 不動産 價格이 暴落했다. 또한 住宅 建設 企業들의 資金難으로 新規 住宅 供給 基盤이 崩壞된 가운데 高金利로 新規住宅 需要가 萎縮됐다. 失業과 所得 減少 等으로 一部 家計가 住宅을 賣却함에 따라 住宅 價格도 短期間에 急落했다. 그러나 政府의 積極的인 財政 投入과 輸出 增加 等으로 巨視經濟가 迅速하게 回復함에 따라 住宅 價格은 V字 模樣으로 反騰했다.

2008年 글로벌 金融危機는 美國의 서브프라임 모기지 事態에서 觸發된 不動産發(發) 經濟危機였다. 韓國 處地에서는 金融危機가 不動産市場에 衝擊을 미친 또 하나의 事例였다. 그 衝擊은 外換危機에 比해 緩慢했고 住宅市場에 미친 影響도 相對的으로 작았으며 住宅 價格의 回復 期間은 더 길었다. 反面에 未分讓의 急增으로 住宅 建設 企業들이 流動性 危機를 겪었고 PF(Project Financing) 貸出의 不實化로 一部 貯蓄銀行이 破産, 被引受됐다.

最近의 글로벌 經濟危機는 果然 앞선 두 次例 危機와 같은 樣相을 보일까. 于先 2022年 全國 住宅 價格 動向을 살펴보자. 6月부터 下落하기 始作한 全國 住宅 價格은 9月까지 小幅 下落했고, 首都圈의 下落 幅이 全國보다 큰 狀況이다. 去來量은 首都圈을 中心으로 큰 幅으로 減少했고, 特히 8月 서울 아파트 去來量은 2021年 8月 수치의 10%에도 못 미치는 歷代 最低 水準이었다.



賃貸借 市場에서 傳貰 價格은 下落하는 反面 月貰는 持續的으로 上昇하고 있다. 傳貰貸出 金利 上昇으로 傳貰 需要가 減少하고 賣買 不振으로 인해 賣却 對象 住宅이 傳貰로 供給됨에 따라 傳貰 價格이 下落하고 있다. 여기에 傳貰貸出 金利보다 月貰 轉換 利子率이 낮아 貰入者들이 月貰를 選好하면서 傳月貰 市場에서 月貰의 比重이 높아지고 있다. 그러나 轉換 利子率이 貸出金利보다 낮은 狀況은 持續될 수 없으므로 傳貰는 더 下落하고 月貰는 더 上昇할 것으로 展望된다.

供給 側面에서는 首都圈 認許可 物量이 減少하고 着工 實績도 不振하다. 이런 狀況이 持續되면 政府의 住宅供給 目標 達成에 蹉跌이 빚어질 憂慮가 있다. 무엇보다 집값 下落이 可視化되면서 價格 上昇에 對한 期待心理가 反轉됨에 따라 民間 部門의 供給이 萎縮될 可能性이 있다. 또한 原資材 價格, 建設 賃金, PF 貸出金利 上昇 等으로 分讓價가 높아지면 住宅 數分讓者의 利得이 줄어 分讓이 어려워질 수 있다.

傳貰保證金 返還保證 事故 2年 사이 70%↑

不動産發 金融危機의 可能性과 關聯된 指標 가운데 하나는 不動産 익스포저(exposure)다. 不動産 익스포저는 家計 不動産 關聯 貸出 및 保證, 不動産 企業 貸出 및 保證, 그리고 住宅抵當證券(MBS), REITs 等 不動産金融 商品의 合으로 定義된다. 2022年 3月 現在 不動産 익스포저는 2621兆 원으로 前年 同期에 비해 11.2% 增加했다. 이 가운데 約 折半이 住宅擔保貸出, 傳貰 貸出 및 貸出保證을 包含한 家計 女神이다. 그런데 2022年 6月 末 現在 家計貸出 殘額 基準 變動金利 貸出 比重이 78%에 達하며 殘額 200兆 원에 達하는 傳貰貸出은 大部分 變動金利 商品이다. 金利가 上昇함에 따라 變動金利 住宅擔保貸出과 傳貰貸出 借入者들의 利子 負擔이 큰 幅으로 增加하고 있다.

最近 들어 傳貰貸出이 急增하고 傳貰價가 上昇해 오다가 下落勢로 反轉되면서 傳貰金 返還 問題가 發生하고 있다. 이에 따라 住宅都市保證公社 (HUG)의 傳貰保證金 返還保證 事故 件數가 2019年 1630件에서 2021年 2799件으로 2年 사이 70% 以上 늘었다. 保證 事故 金額도 같은 期間 3442億 원에서 5790億 원으로 68.2% 增加했다. 保證 事故로 인해 HUG가 代位辨濟한 金額은 2年 사이 2836億 원에서 5036億 원으로 77.6% 늘었다. 또한 金利上昇으로 賣買價格이 下落하면서 傳貰金이 賣買價格을 超過하는 깡筒傳貰가 發生할 수 있다.

그러나 過去 두 次例의 經濟危機 時期와 比較하면 住宅市場의 主要 指標는 安定的이다. 먼저 住宅擔保貸出 殘額은 經濟規模에 비해 훨씬 빠른 速度로 늘어났으나 家計貸出에서 住宅擔保貸出이 차지하는 比重은 지난 5年 동안 52~53%를 維持하고 있다. 2021年 末 住宅擔保貸出 殘額은 GDP의 47%로 EU 平均値와 비슷한 水準이다.

또한 平均 融資 比率이 낮아 住宅 價格 下落으로 住宅擔保貸出이 不實化로 이어져 金融 시스템의 健全性을 威脅할 憂慮는 거의 없다. 韓國銀行에 따르면 2022年 3月 現在 銀行 住宅擔保貸出의 融資 比率은 平均 39%이고, LTV 70%를 넘는 貸出은 1.1%에 不過하며 非(非)銀行의 平均 LTV는 61%, LTV 70%를 넘는 貸出은 15%다. 住宅擔保貸出 延滯率도 2021年 12月 以後 2022年 7月까지 0.10~0.11%의 매우 낮은 水準을 維持하고 있다. 大部分의 住宅擔保貸出이 變動金利 商品이기 때문에 追加的인 金利引上 幅에 따라 延滯가 늘어날 可能性이 있지만 金融 시스템의 危機로 이어지기는 어려울 것이다.

未分讓 수치도 아직은 良好한 便이다. 1998年 外換危機 當時 未分讓 住宅은 10萬3000號에 達했고, 2008年 글로벌 金融危機 當時에는 16萬6000號로 歷代 最高値를 記錄했다. 2022年 8月 現在 未分讓 住宅은 3萬3000號로 最近 10年 平均値 4萬9000戶나 30年 平均 7萬3000號에 비해 훨씬 적다. 竣工 後 未分讓은 昨年 末에 비해 오히려 小幅 減少한 7000號 水準이다. 다만 올해 들어 未分讓이 全體的으로 增加하는 趨勢고 大邱의 境遇 未分讓 住宅이 4倍로 增加하는 等 一部 地域의 供給過剩 危險이 커지고 있다.

金利引上外 供給 시그널이 집값 向方 決定

只今은 深刻한 經濟危機가 發生할 可能性과 危機가 얼마나 持續될지에 對한 不確實性이 큰 時期다. 經濟危機가 住宅市場에 미칠 波長도 가늠하기 어렵다. 特히 住宅價格이 언제까지 얼마나 더 下落할지 不確實하다. 1997年 末 外換危機 當時 13個月 동안 全國 住宅價格이 15.2%, 서울은 18.2% 下落한 以後 各各 2年 8個月, 2年 3個月 後에 回復됐다. 2008年 글로벌 金融危機의 境遇 全國 집값은 6個月間 2.7% 下落한 後 9個月 안에 回復된 反面 서울과 江南 집값은 約 5年에 걸쳐 9.1%와 11.8% 下落한 後 約 3年에 걸쳐 回復됐다.

住宅價格은 住宅 需要-供給이라는 內部 與件과 金利, 貸出 規制 같은 外部 與件의 影響을 받는다. 文在寅 政府 5年 동안 집값이 急激히 上昇한 原因 中 하나가 低金利인 것은 事實이다. 그러나 良質의 住宅 供給不足이 特히 서울 집값 上昇의 重要한 原因이었음을 否定할 수 없다. 供給不足이라는 住宅市場 內部 要因이 크게 作用하는 地域의 境遇 價格 下落 幅이 相對的으로 적을 것이다.

實際로 올해 들어 住宅供給이 可視的으로 增加하지 않은 狀況에서 집값이 下落하기 始作한 것은 主로 金利上昇 때문이다. 여기에 앞으로 供給이 持續的으로 이뤄질 것이라는 展望으로 집값 上昇 期待心理가 鎭靜된 側面도 있다. 따라서 앞으로 住宅價格의 向方은 金利上昇 幅과 金利引上 終了 時期, 貸出 規制, 그리고 서울 等 都心 供給 擴大 可視化 速度에 左右될 것이다.

現 政府는 지난 政府의 政策 失敗를 바로잡고 需要에 副應하는 住宅供給으로 집값을 안정시켜 國民 住居 安定과 住居水準 向上을 達成한다는 基本 方向을 提示했다, 住宅市場 正常化를 위한 規制 改善 公約 中에는 不動産 稅率 體系 改編, 再建築超過利益 負擔金 緩和 等 法律 改正이 必要한 것들이다. 反面 施行令이나 住宅公示價格, 再建築 精密安全診斷, 住宅規制地域 指定 解除 等 施行令이나 部處 自體 規定의 整備만으로 可能한 것도 있다. 이에 따라 政府 出帆 直後 多住宅者 讓渡所得稅 重課稅를 1年 限時的으로 緩和하고, 公正市場價額比率을 引下해 保有稅 負擔을 緩和하며, 生涯 最初 구입자 LTV 上限을 80%로 引上했다. 非首都圈 住宅規制地域 解除, 270萬 戶 住宅供給 로드맵, 再建築超過利益還收制 改編 方案 等을 發表했다.

그러나 一部 規制 正常化가 집값을 刺戟할 수 있다는 憂慮에 따라 2023年 以後 市場 狀況을 考慮해 實行 與否를 決定한다는 方針을 세웠다. 規制 地域 指定 與否와 關係없이 LTV를 70%까지 引上한다는 當初 公約이 그 例다. 그 結果 首都圈과 世宗市는 調整對象地域 및 投機過熱地區로 남아 있어 從前의 LTV 規制가 適用돼 去來絶壁 現象의 한 原因이 되고 있다.

過去 經驗을 돌이켜 보면 規制緩和는 主로 住宅市場 沈滯期에 斷行됐다. 特히 外換危機 直後에 代表的인 規制인 分讓價 規制가 廢止됐고 不動産 稅金 負擔이 緩和됐다. 또한 市場 沈滯가 住宅抵當債權 流動化, 不動産投資會社(리츠) 等 새로운 制度를 導入하는 契機가 됐다. 글로벌 金融危機 以後 不動産 景氣沈滯도 노무현 政府 時期에 導入된 過度한 規制와 稅制를 正常化하는 名分이 됐다.

本質的 妥當性에 對한 判斷보다 ‘市場 沈滯의 克服을 위해 必要하다’는 狀況 論理를 바탕으로 이뤄지는 規制緩和는 市場 狀況이 反轉되면 飜覆될 素地가 크다. 實際로 經濟와 住宅市場이 글로벌 經濟危機에서 벗어나고 經濟危機 期間의 供給 不振 等으로 집값 上昇勢가 擴大되자 文在寅 政府에서는 規制와 稅制를 노무현 政府 時期보다 한層 强化했다. 政策의 타이밍이 重要하다고 해도 이러한 冷湯溫湯式 政策은 市場 參與者들의 長期的인 意思決定에 混線을 주고 住宅市場의 變動性을 키운다.

硬着陸 對應 方案도 準備해 둬야

巨視經濟와 住宅市場의 不確實性이 擴大되는 現 時點에서 政府는 旣存에 發表한 政策들을 蹉跌 없이 履行해 政策에 關한 不確實性을 解消할 必要가 있다. 現 政府가 約束한 需要에 副應하는 供給 擴大의 核心은 ‘都心 再整備 事業의 正常化’에 있다. 이를 위해서는 事業 첫 關門인 再建築 精密安全診斷 基準을 合理的으로 改正해야 한다. 또한 事業性을 左右하는 再建築超過利益還收制 改編을 위한 法律 改正도 必要하다.

이와 함께 公共 部門의 供給 計劃을 蹉跌 없이 履行해야 한다. 公共 部門은 住宅景氣 不確實性에 따른 民間 部門 供給 萎縮을 補完할 뿐 아니라 未來世代 住居 安定을 위한 靑年原價住宅과 驛勢圈 첫 집, 住居弱者들을 위한 公共賃貸住宅 供給을 책임지고 있기 때문이다. 景氣沈滯期에 供給이 大幅 減少하면 景氣가 回復된 後에 需要가 늘어도 이에 맞춰 供給을 갑자기 늘릴 수 없다는 點을 想起할 必要가 있다.

한便 住宅 去來 正常化를 위해서는 首都圈 住宅規制地域 指定을 解除하고 貸出 規制를 正常化해야 할 것이다. 家計負債의 總量 增加에 對한 憂慮는 妥當하지만 리스크를 勘案한 家計負債의 質的 管理를 통해 正常的인 去來가 이루어지도록 하는 것이 住宅金融의 本質이다. 또한 金利 變動 리스크로부터 借入者들을 保護하고 住宅 價格의 變動性을 낮추기 위해서 固定金利 商品 比重을 높이는 政策을 强化해야 하겠다.

不動産 PF 貸出 中斷으로 住宅 供給에 蹉跌이 憂慮되고 旣存 PF 貸出 不實化가 金融 시스템으로 轉移되지 않도록 PF 貸出의 玉石을 가려내 必要한 境遇 適切한 支援 方案도 檢討하는 게 좋겠다. 마지막으로 類例없는 不確實한 經濟 狀況을 勘案할 때 政府는 住宅市場 경착륙을 包含한 다양한 시나리오에 따른 對應 方案도 準備해 둘 必要가 있다.