最近 不動産 關聯 統計 中 올해 歷史上 邸店을 更新한 2個 指標가 있다. 바로 去來量과 心理指標다. 8月 서울 아파트 賣買 去來量은 907件을 記錄했는데, 이는 서울 月平均 賣買 去來量人 6700餘 件을 한참이나 下廻하는 數値다. 全國 8月 去來量 亦是 1萬9516件을 記錄하며 歷代 最低値를 更新했다. 이는 地域에 相關없이 去來絶壁을 넘어 ‘去來 氷河期’가 全國的으로 渡來했음을 示唆한다. 또한 집값 흐름을 가장 잘 追從하는 ‘住宅價格展望 消費者動向指數’(基準값=100포인트) 亦是 歷代 最低값人 67포인트를 記錄했다. 向後 1年間 집값이 오를 確率이 거의 없음을 뜻한다.

不動産 恐怖 誘發 原因 高金利

不動産市場에 對한 恐怖心理가 극대화되고 있다. 그러나 定해진 未來 指標인 入住 物量은 올해부터 2024年까지 年平均 32萬 號가 豫定돼 있어 長期 平均(33萬 號)과 類似한 水準이다. 未來 新築의 需給 與件을 가늠케 하는 未分讓 統計 亦是 3萬2000號로 長期 平均인 6萬1000號의 折半에 不過한 狀況이다. 結局 大韓民國 不動産市場을 墜落하게 하는 것은 現在, 그리고 未來 需給 모멘텀이 아닌, 極端으로 치닫는 ‘恐怖心理’라는 事實을 빅데이터가 말해주고 있다.

그렇다면 不動産市場에서 恐怖 有髮者는 무엇일까. 經濟와 不動産을 통틀어 가파른 上昇 軌道에 올라탄 ‘金利’다. 3月부터 金利引上에 加速페달을 밟기 始作한 美國 聯邦準備制度理事會(聯準)의 ‘基準金利 引上 速度’가 어느 程度인지 測定해봤다. 3月부터 9月까지 聯準은 月平均 46bp(1bp=0.01%p) 引上으로 加速度를 내고 있는데, 이는 歷代 最高 水準이던 1988~1989年의 月平均 引上 速度 27bp를 한참 上廻하는 水準이다(그래프1 參照). 當時 金利引上 期間은 12個月이었지만 올해는 6個月 만에 最高 引上 速度를 更新했다. 市場의 體感 恐怖가 얼마나 클지 斟酌할 수 있다. 無慈悲한 金利引上으로 지난해 高點 對比 큰 幅 下落勢를 겪은 아파트 團地의 實去來 價格은 서울뿐 아니라 首都圈까지 2020年, 甚한 境遇 2019年 時勢로 ‘리셋’되고 있다.

그렇다면 집값이 왜 2~3年 前 價格으로 리셋된 것일까. 或是 더 깊은 바닥이 있지는 않을까. 2019年으로 돌아가보자. 2019年 새해를 맞아 서울뿐 아니라 全國 價格指數는 ‘마이너스’ 變動率을 記錄하기 始作했다. 서울은 2014年 上昇 轉換 以後 5年 만에 마이너스 變動率을 記錄하며 2014~2018年 4年間 好況期를 마감할 참이었다. 그러나 2019年 8月 瞥眼間 豫告된 ‘民間宅地 分讓價上限制’로 귀하디貴翰 分讓 아파트 價格이 ‘로또價格’으로 膾炙되면서 請約 狂風이 불었다. 緋緞 分讓市場뿐 아니라 供給 不足 憂慮에 따른 패닉 바잉 餘波로 在庫 아파트 價格마저 暴騰했고, 2020年 全國 집값은 2006年 以後 14年 만에 20%를 上廻하는 歷代級 上昇率을 記錄했다. 게다가 去來量 亦是 年平均 60萬 件을 훌쩍 上廻하는 93萬 件이라는 大記錄을 세웠는데, 이러한 2020年 統計를 整理하자면 全國 거의 모든 아파트가 歷史上 가장 비싼 價格에 去來됐다고 해도 過言이 아니다.

以後 2021年 全國 未分讓 統計는 1萬3000號라는 歷史上 最低値를 記錄했는데, 이는 過去 2002年 分讓 活況期를 훨씬 凌駕하는 數値다. 서울 1順位 請約 競爭率 亦是 平均 163 對 1이라는 前無後無한 記錄을 세웠다. 따라서 當時는 數十億 원 아파트를 묻지도 따지지도 않고 請約하고 契約한 時期였다고 整理할 수 있다. 立地나 價格, 需給에 相關없이 買收 行列이 이어지던 지난 2年間의 非正常的인 狀況이 제롬 파월 聯準 議長의 ‘初有의 金利引上 急發進’으로 整理되는 셈이다. 집값이 市場 사이클 順理上 大勢 上昇場이 마무리된 2019年으로 리셋되는 것은 當然한 理致인 것이다.

傳貰 去來 흐름 注目해야

바야흐로 大韓民國 집값은 ‘빅리셋’ 時期다. 美 연준의 9月 FOMC 點圖表에 提示된 것처럼 金利引上 頂點이 2023年이 될 境遇 빅리셋 亦是 2023年에 作別을 告할 展望이다. 最近 2年間 大韓民國 不動産에 熱病을 가져온 ‘非理性的 過熱’ 後遺症은 빅리셋 時代가 終了되더라도 大勢 上昇의 발목을 잡을 것으로 보인다. 그러나 빅리셋 時期를 거치면서 堅調하게 實需要가 流入된 곳은 리셋 以後 再評價받아 金利引下가 始作되는 瞬間 强한 反騰을 보일 것이다. 그렇다면 빅리셋 以後 바닥을 치고 反騰할 地域의 시그널은 어디서 찾을 수 있을까.

첫 番째 反騰 시그널은 傳貰 去來 흐름이다(그래프2 參照). 賣買 去來 失踪은 當分間 持續될 것이다. 이런 不完全한 賣買 去來 情報에서 有意味한 答을 찾는 것은 不可能하다. 反面, 專月貰 去來量은 最近 歷代 最高値를 更新하는 等 統計的으로 有意味한 答을 찾는 데 도움을 준다. 現在 서울 傳貰價率은 49~50%에서 强保合勢를 보이고 있다. 이는 賣買價 下落과 더불어 傳貰가 亦是 同伴 下落하고 있기 때문이다. 그러나 向後 買收心理 失踪으로 傳貰 去來만 繼續 增加한다면 傳貰 去來 壓力이 傳貰價를 밀어 올리고, 傳貰價率은 不況의 터널 끝에서 結局 ‘끓는點’에 到達할 것이다. 2014年 以後 서울 大勢 上昇을 알린 것은 當時 歷代 最高 水準인 60%에 到達했던 2013年 傳貰價率이다. 그 後 기나긴 上昇場을 보낸 現在 서울 地域 賣買 價格은 如前히 傳貰價의 2倍 水準에 達한다. 向後 傳貰價는 賣買價를 끌어내리는 重力이 돼 ‘傳貰價率 60%’에 닿을 때까지 買收心理 再反騰을 기다리게 할 것이다. 2023年 以後 ‘傳貰價率 60%’에 먼저 다다르는 地域을 注目하라.

꾸준한 去來는 反騰 시그널

두 番째 反騰 시그널은 賣買 去來 패턴이다. 傳貰價率이 끓는點에 到達하면 잠자고 있던 賣買 價格이 反應할 것이다. 아파트 團地別, 棟戶數別 長期間 時勢 데이터베이스(DB)를 保有한 KB時勢는 市場의 基準 價格이다. 萬若 關心 團地의 實去來 價格이 市場 基準 價格인 KB時勢를 突破해 2~3個月間 꾸준히 去來되고 있다면 關心 團地를 向한 買收心理의 겨울이 지나고 봄이 온다는 確實한 證據다. 세 番째 反騰 시그널은 ‘豫備 實需要者의 質問’이 쏟아지는 곳이다. 不動産 빅데이터 애플리케이션(앱)의 發達로 수많은 不動産 데이터를 누구나 쉽게 接하게 됐다. 그러나 實去來 價格 失踪 狀況에서 但只 몇 件의 實去來 價格으로 市場 흐름을 捕捉하기란 不可能하다. 다만, 隨時로 올라오는 入住者 或은 豫備 入住者의 ‘評判댓글’을 통해 該當 團地의 價値를 가늠할 수 있다. 普通 不動産 앱에 올라오는 評判댓글은 團地의 開發 好材, 立地的 長點 等 稱讚이 主를 이룬다. 不動産 不況 局面에서 자랑만 늘어놓는 댓글은 오히려 追加 下落에 對한 不安心理를 反證한다. 反對로 ‘宅配서비스가 圓滑한 團地인지?’ ‘棟戶數別 眺望 差異가 얼마나 큰지?’ ‘棟戶數別 道路 騷音의 隔差, 層間騷音 水準은 어떠한지?’ 같은 實居住 關聯 質問이 主를 이룬다면 關心 需要가 많다는 뜻으로 풀이된다. 이 該當 團地는 빅리셋 以後 反騰 時點이 가까워 오고 있음을 斟酌할 수 있다.

네 番째 反騰시그널은 ‘需給’이다. 全國 未分讓의 40%를 차지하는 大邱와 慶北 浦項 亦是 長期 平均 水準으로 回歸하려는 市場 生理上 언젠가는 需給 不安이 鎭靜될 것이다. 모든 地域 未分讓은 絶對的 臨界點이 있다. 大邱는 歷史的으로 未分讓이 4000채 밑으로 떨어졌을 때 分讓市場이 正常으로 돌아왔다. 浦項의 歷史的 未分讓 臨界點은 2000채였다. 慶北의 盟主 大邱, 浦項의 로열 分讓權을 ‘좋은 條件’(調整된 價格)에 골라잡을 수 있는 타이밍은 未分讓 溫度에서 찾을 수 있다.

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